اجاره به شرط تملیک

مقدمه:
بالا بودن بهای مسکن از یک طرف و پایین بودن دستمزد از طرف دیگر، مردم را نیازمند آن دسته از نهادهای حقوقی ساخته که به وسیله آن بتوانند قبل از پرداختن کامل پول، حق تصرف و استفاده از مسکن را به دست آورند. یکی از نهادهای حقوقی رایج برای این منظور، قرارداد “اجاره به شرط تملیک” است. اجاره به شرط تملیک عنوان جدیدی است که در سال های اخیر به لحاظ نیازهای روز، در عرصه حقوقی کشور وارد شده است که در آن طرفین قرارداد با قصد این که عین مال تا پایان مدت در اجاره مستاجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به ملکیت مستاجر دراید، به

تشکیل عقد مبادرت می ورزند.
طرفین این قرارداد می توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند. اما بیش تر میان بانک ها و اشخاص خصوصی منعقد می شود تا از این راه تضمین های کافی بر رعایت مصلحت حقوق دولتی اخذ گردد و تخلف مستاجر از شرایط قرارداد توجیه کننده عدم انتقال مال

به وی باشد. در قرارداد اجاره به شرط تملیک از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می گردد به صورتی که برای مدتی منافع و پس از آن عین، به مستاجر تملیک می شود. موجر می داند پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر، دیگر مالکیتی به عین مستاجره ندارد؛ اما در صورت تخلف مستاجر، مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.
استفاده فراوان از این قرارداد در سال های اخیر، لزوم شناسایی ماهیت و احکام آن را ضروری کرده است. در این نوشتار سعی بر آن است که با توجه به مفهوم جدید این قرارداد و عدم پیش بینی آن در منابع فقهی- حقوقی و قانون مدنی، با تحلیل ماهیت قرارداد مذکور، احکام و مقررات حاکم بر آن را تبیین و مشخص نماییم. پژوهش انجام یافته در سه گفتار به تحلیل و بررسی قرارداد اجاره به شرط تملیک پرداخته و در پایان نتیجه گیری و پیشنهادات آمده است.
در کشور ما اصطلاح “اجاره به شرط تملیک” در متون قانونی پیش از انقلاب اسلامی دیده نمی شود. این اصطلاح ابتدا در “ایین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک” مصوّب ۲۶/۸/۱۳۶۱ شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا –بهره- مصوّب ۸/۶/۱۳۶۲ به کار گرفته شد و در ماده ۵۷ ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و ایین نامه فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا مصوّب ۱۲/۱۰/۱۳۶۲ هیأت وزیران تعریف شد و چگونگی و شرایط تنظیم قرارداد مذکور در ماده ۵۸ تا ۶۵ ایین نامه یاد شده بیان گردید. در ماده ۵۷ این ایین نامه چنین آمده است: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.»[۲] ارایه تعریف فوق به استناد اختیاری است که قانونن گذار به هیات وزیران اعطا کرده است؛ لذا باید آن را مورد تایید قانون¬گذار دانست و چنین فرض نمود که قصد قانون¬گذار از “اجاره به شرط تملیک” در قانون عملیات بانکی بدون ربا، همین تعریفی است که توسط هیات وزیران بیان گردیده است؛ پس ضابطه قانونی حاکم بر تعریف این قرارداد، تعریف مندرج در ماده ۵۷ ایین نامه مذکور است.
تعریف و ماهیت :

اجاره، در لغت به معنی « پاداش عمل، اجرت و مزد » و در اصطلاح عبارت از « تملیک منفعت معلوم به عوض معلوم »
اجاره دهنده را « موجر » و اجاره کننده را « مستاجر » و مورد اجاره را « عین مستاجره » و عوض را « مال الاجاره » نامند. لذا انجام اجاره به شرط تملیک عمدتاً مستلزم آن است موجر بر مال مورد اجاره تملک یافته و قدرت تسلیم آن به مستاجر را داشته باشد و در عین حال عین مستاجره با استیفا منفعت از آن باقی بماند. بانک می تواند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی، واحدهای مسکونی ارزان قیمت به منظور فر

وش اقساطی و یا اجاره به شرط تملیک احداث نمایند.بانک می تواند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند. چنان که گفته شد، اجاره به شرط تملیک به عنوان قراردادی خاص، سابقه ای در فقه و قانون ندارد؛ به همین جهت حقوق¬دانان بسیا

ری به بررسی این عقد نپرداخته اند. در حقوق اروپایی قراردادی مشابه با عنوان “اجاره فروش” شناخته می شود و «آن عقدی است که صاحب مال غیرمنقول به متعامل، که به ظاه

ر مستاجر است، شرط می کند که پس از دادن چند قسط، مالک عین مستاجره شود. این عقد را بیع می دانند و آثار بیع را دارد.»ولی در مقررات ایران چنین عقدی مورد شناسایی قرار نگرفته است.
تشخیص ماهیت اجاره به شرط تملیک مستلزم تحلیل عناصر تشکیل دهنده آن مطابق تعریف مندرج در ایین نامه از سویی و بررسی قصد واقعی منعقد کنندگان آن از سوی دیگر است؛ زیرا مفهوم و معنای حقیقی الفاظ تعریف باید در راستای اراده طرفین عقد، تبیین و تفسیر گردد. بروز دوگانه این قرارداد، موجبات تردید نسبت به ماهیت اصلی آن را فراهم کرده است. ظاهراً طرفین، اراده های خویش را در قالب اجاره شکل می دهند و ارکان اصلی این عقد را محقق می سازند؛ اما نتیجه ای را که به صورت شرط ضمن عقد می گنجانند، منجر به حصول ملکیت عین مستاجره برای مستاجر می شود. به عبارت دیگر،قرارداد تا قبل از انقضای مدت تراضی به صورت اجاره و پس از آن به صورت بیع جلوه گر می شود. در این که ایا چنین قراردادی بیع است یا اجاره، نظریات مختلفی به شرح زیر ابراز شده است:
۱٫ آن¬چه واقع شده اجاره است؛ چرا که دو طرف خواسته اند متصرف مال، تنها از منافع آن استفاده کند. شرط تملک در این اجاره چهره فرعی دارد و مانند هر شرط دیگر تابع عقد اصلی است.
۲٫ از آن¬جا که عقد، تابع قصد واقعی است و در فرض ما هدف اصلی فروش کالاست که اجاره “مقدمه” آن قرار می گیرد، آنچه واقع شده “بیع” است. به بیان دیگر، اجاره سرپوشی برای تقسیط ثمن و صورت گرفتن بیع است.
۳- این نظریه، قرارداد را بین دو طرف نافذ می داند و آثار اجاره را بر آن بار می کند؛ ولی در برابر اشخاص ثالث قرارداد را بیع تلقی می کند تا به آن صدمه ای نرسد؛ پس در عین حال که پیش از پایان مدت و پرداختن اقساط، مستاجر شناخته می شود؛ اما طلبکاران او، به ویژه در مورد ورشکستگی، می توانند مورد اجاره را از اموال بدهکار بشمارند. درنتیجه موجر نمی تواند به عنوان مالک عین، خواهان رد مال شود.

۴- در موردی که عین اجاره، خود به خود به تملک مستأجر می انجامد، اقساط اجاره بها در واقع ثمن است که به تدریج پرداخته می شود؛ پس اجاره صوری است و رابطه دو طرف را باید تابع بیع شمرد؛ ولی در فرضی که کالای مورد نیاز برای مدتی اجاره داده می شود و مستاجر حق تملک آن را در مدت معین پیدا می کند، آن¬چه واقع می شود اجاره است که با وعده یک طرفی بیع همراه شده است.
تعریف طبق آیین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا:
اجاره به شرط ملکیت، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستا

جر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد. بانک می تواند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، به عنوان موجر، مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک نماید. بنابراین بانک منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیرمنقول مورد نظر را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک

در اختیار متقاضی قرار می دهد.

پیشینۀ قرارداد «اجاره به شرط تملیک» در حقوق انگلیس و آمریکا
خاستگاه این نوع قرارداد «حقوق کامن لا» است و قانونگذار انگلیس پس از آنکه پیشتر قوانینی به طور موردی به تصویب رسانده بود در سال ۱۹۷۴ میلادی اقدام به تصویب قانون اعتبار مصرف کننده کرد. البته این به این معنی نیست که پیش از تصویب این قانون، چنین قراردادی متداول نبوده است بلکه قرارداد اجاره به شرط تملیک سابقه‌ای فراتر از قوانین مربوط به خود دارد. به گونه‌ای که در سال ۱۸۶۴ شرکت تولید کننده چرخ خیاطی موسوم به singer اقدام به ساخت چرخ دوزندگی نمود و از آن‌رو که مصرف کنندگان با کالای مزبور آشنایی نداشتند ازخرید آن استقبال نکردند و شرکت مذکور اعلام کرد مردم می‌توانند چرخ دوزندگی را از شرکت اجاره نمایند و هر زمان تمایل پیدا کردند آنرا خریداری کنند و در صورت خرید، اجاره بهای پرداخت شده، قیمت تلقی خواهد گردید. شرکت با این روش توانست مردم را از تردید ورود به انعقاد چنین قراردادی بیرون آورد و اشتیاق آنها را به خرید کالایش به دست آورد. پس از این شرکت، شرکت واگن نیز چنین قراردادهایی را منعقد کرد و به تدریج، چنین قراردادهایی به نام قرارداد Hire-purchase خوانده شدند.در آمریکا نیز در سال ۱۸۷۷ میلادی شرکت«Bell» علیرغم نیازش به تأمین تجهیزات گران قیمت، توانایی خرید آنها را نداشت. از همین رو برای به دست آوردن این تجهیزات اقدام به انعقاد قرارداد اجاره بلند مدت کرد، به این ترتیب که به مدت دوام اقتصادی (عمر مفید)، آن تجهیزات در اختیار شرکت Bell قرار گرفت. استفاده از قرارداد اجاره ساده به مدت دوام اقتصادی (عمر مفید) که در طول مدت اجاره همزمان با بهره‌برداری، قیمت واقعی کالا تحت عنوان اجاره بها به موجر پرداخت می‌شد به تدریج مفهوم جدیدی تحت عنوان Leasing یا اجارۀ اعتباری پیدا کرد.
این قرارداد در قانون ۱۹۶۵ انگلیس چنین تعریف شده بود: «اجاره به شرط تملیک، توافقی است که به موجب آن کالاهایی اجاره داده می‌شود و تحت شرایط آن، اجاره گیرنده می‌تواند کالاها را خریداری کند یا به موجب آن، مالکیت کالاها می‌تواند به اجار

ه گیرنده منتقل گردد».

پیشینۀ قرارداد «اجاره به شرط تملیک» در حقوق ایران
در سال ۱۳۵۴ هـ.ش شرکت لیزینگ ایران تحت مدیریت بانک تجارت و در سال ۱۳۵۶هـ.ش نیز شرکت لیزینگ صنعت و معدن تحت مدیریت بانک صنعت و معدن فعالیت خود را آغاز کردند، در ابتدا بی‌آنکه از اصطلاح «قرارداد اجاره به شرط تملیک» استفاده کنند اعطاء اعتبار، در قالب قراردادهای «اجاره – خرید»را در پیش گرفتند. میزان کل تسهیلات اعطایی این دو شرکت تا پایان سال ۱۳۶۲هـ.ش فقط ۳۹۶ میلیون ریال بوده است که این خود نش

ان از عدم استقبال مردم از اینگونه قراردادها داشته است ولی به یکباره به دلیل رویکرد بنگاههای اعتباری و اقتصادی به این صنعت، تعداد این شرکت‌ها تا پایان سال ۱۳۸۳ به ۲۰۲ شرکت نایل می‌شود و تسهیلات اعتباری اعطاء شده به رشد فزاینده‌ای مي رسد.
اصطلاح «اجاره به شرط تملیک» برای اولین بار در آیین نامه موقت اجرایی «اجاره به شرط تملیک» مصوب ۲۶/۸/۱۳۶۱ شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا، مصوب ۸/۶/۱۳۶۲ به کار گرفته شد و در ماده ۵۷ آئین نامه تسهیلات اعطایی بانکی مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۶۲ هیأت وزیران، تعریف شد و چگونگی و شرایط تنظیم قرارداد مذکور در ماده ۵۸ تا ۶۵ آئین نامه یاد شده بیان گردید.
در تعریف ذکر شده در ماده ۵۷ آئین نامه تسهیلات اعطایی بان

کی مصوب ۱۳۶۲ هیأت وزیران آمده است: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد.»
ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۸/۶/۱۳۶۲ نیز مقرر داشت: «بانکها می‌توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور صنعت و معدن، کشاورزی و خدمات، اموال منقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر خرید و مصرف و یا استفاده مستقیم مال و اموال مورد درخواست خریداری نموده و با اخذ تأمین به صورت اقسا

طی به مشتری بفروشند.» و همین اجازه در ماده ۵۸ و ۵۹ و ۶۰ آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب هیأت وزیران (تصویب نامه شماره ۸۸۶۲۰) به شکل دیگری به بانکها داده شد.
بنابر این کاربرد اصطلاح اجاره به شرط تملیک در حقوق

ایران از پیشینه‌ای بیش از آنچه که ذکر شد برخوردار نیست و از همین رو ابتدا باید مفهوم این قرارداد را در خاستگاه خود بررسی کرد و سپس به مفهوم انتقال یافته آن به حقوق ایران پرداخت.

مفهوم قرارداد «اجاره به شرط تملیک» در حقوق خارجی:
اصطلاحات متعددی در حقوق خارجی برای قراردادهایی که ما همه آنها را تحت عنوان، «قرارداد اجاره به شرط تملیک» می‌شناسیم متداول بوده است.
اصطلاح Hire-purchase شاید اولین اصطلاحی باشد که برای ارائه مفهوم قرارداد اجاره به شرط تملیک در حقوق انگلیس به کار رفت و در ماده ۱۸۹ قانون اعتبار مصرف کننده، مصوب ۱۹۷۴ میلادی چنین تعریف شد: «این قرارداد، که غیر از توافق بر بیع مشروط است، قراردادی است که:
الف) بر پایۀ آن، کالا به مستأجر در ازاء پرداخت اقساط از سوی او، اجاره داده می‌شود.
ب)زمانی مالکیت کالا به مستأجر انتقال می‌یابد که شرایط توافق شده از سوی مستأجر انجام شود و یک یا چند مورد از موارد زیر اتفاق افتد ۱-حق اختیار خرید، از سوی مستأجر، اعمال شود ۲-هر دو طرف اعمالی را که تعهد کرده‌اند، انجام داده باشند ۳-هر حادثه مشخصی که براساس عقد قرار بوده اتفاق بیافتد، اتفاق افتاده باشد.»
بنابر این چه این قرارداد را Hire-purchase بنامیم، همانگونه که انگلیسی‌ها آن را به این نام خوانده‌اند و چه آن را Leasing بنامیم، همانگونه که آمریکایی‌ها چنین نامیده‌اند و چه آن رامانند فرانسوی ها Credit-Bail بنامیم، همگی مفید این معنی هستند که مستأجر در پایان مدّت اجاره اختیار خرید پیدا می‌کند.
آنچه که اهميت دارداين است كه پس از آنكه تاسيس حقوقي جديد در حقوق انگلیس و حقوق ديگرکشورهای اروپایی وارد شد، جایگاه ویژه‌ای را به خود اختصاص داد و اکنون می‌توان گفت که از قواعد و ویژگی‌های خاص خود برخوردار است. اگر چه در ابتدای ورود چنین تأسيسي در حقوق آنها، حقوقدانان تلاش می‌کردند تا ویژگی و ماهیت آن را با یکی از قراردادهایی که تا آن روز شناسایی کرده بودند انطباق دهند ولی به زودی دریافتند که باید جای ویژه‌ای برای این تأسیس حقوقی باز کنند که بتواند ویژگیهای انحصاری آن را پوشش دهد.
تأسیس حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک، در حقوق کشورهای عربی هم وارد شده است و در حقوق آنها با نام‌های «شراء مؤاجره» و «ایجار مبایعه» و «ایجار مقرون ببیع» به مفهوم «قرارداد اجاره به شرط تملیک» اشاره می‌شود.و حقوقدانان مصری نی

ز این قرارداد را «الایجار الساتر للبیع» نامیده‌اند.
قانون مدنی اتیوپی در مواد ۲۷۲۸-۲۴۱۲ و قانون مدنی لیبی در ماده ۴۱۹، عراق در ماده ۵۳۴ و سوریه در ماده ۳۹۸ قرارداد اجاره به شرط تملیک را پذیرفته‌اند و در همۀ آنها به مفهوم اختیار خرید از سوی مستأجر پس از پرداخت اقساط اجاره بها تأکید شده است و در شکل معمولی اجاره به شرط تملیک، مستأجر بلافاصله پس از عقد، حق تصرف در کالا را پیدا می‌کند و در قبال آن، درصدی از مبلغ مقرر را نقداً به مالک می‌پردازد. وقتی مستأجر با

قیمانده مبلغ مقرر را به صورت اقساط پرداخت کرد، مالکیت
خصوصیات و ویژگیهای اجاره به شرط تملیک را می توان به شرح ذیل برشمرد:
۱- اجاره به شرط تملیک عقدی است لازم و طرفین، متعهد به انجام تعهدات خود طبق قرارداد می باشند و حق فسخ قرارداد را ندارند مگر در موارد خیارات و یا به شرط ضمن عقد که اختیار فسخ قرارداد برای یک و یا هر دو طرف پیش بینی شده باشد.
۲- اجاره به شرط تملیک از تسهیلات میان و بلند مدت بانک بوده که جهت گسترش امور تولیدی، خدماتی و مسکن کاربرد دارد.
۳- مدت اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال موضوع معامله تجاوز نماید و انجام این معاملات در مورد اموالی که طول عمر مفید آنها کمتر از دو سال باشد برای بانک مجاز نمی باشد.
۴- در اجاره به شرط تملیک مستاجر نقش امین را ایفا نموده ضامن تلف شدن مورد اجاره نخواهد بود. مگر در صورت تفریط و تعدی و یا در صورتی که ضمن عقد شرط ضمان منظور شده باشد.
۵- در اجاره به شرط تملیک می توان هر شرطی را که مخالف ماهیت و مقتضای عقد و نیز مغایر شرع مقدس اسلام نباشد و در صورتی که مورد قبول و رضایت طرفین باشد در قرارداد منظور نمود. اهم شرایط ضمن عقد که علاوه بر شرط ضمان و شرط اختیار فسخ برای بانک طبق قانون عملیات بانکی بدون ربا و آیین نامه و دستورالعملهای اجرایی مربوط توسط بانک در قراردادهای اجاره به شرط تملیک منظور می شود، عبارتند از:
الف- شرط مباشرت: یعنی اینکه مستاجر راساً در استیفاء منافع از عین مستاجره ( مگر در موارد قهری و اضطراری به تشخیص بانک ) مباشرت نماید.
ب- شرط بیمه: بدین ترتیب که در طول مدت اجاره، عین مستاجره به هزینه مستاجره به نفع موجر بیمه شود.
ج- شرط نگهداری و کاربرد صحیح اموال، پرداخت هرگونه هزینه تعمیرات، عدم ایجاد هرگونه تغییر، پرداخت کلیه مالیاتها و عوارض متعلقه.
۶- بانک فقط به عنوان موجر و منحصراً بنابر درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیرمنقول را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می دهد. خرید اموالی که به تشخیص بانک مصرف انحصاری و یا محدود داشته و یا براثر نصب و بهره برداری، استفاده مجدد از آن مقرون به صرفه نباشد مجاز نخواهد بود مگر درصورت اخذ تضمینات اضافی.
۷- در اجاره به شرط تملیک، چون مالکیت مورد اجاره تا پایان مدت قرارداد و پرداخت کلیه مال الاجاره همچنان به نام بانک بوده و به مستاجر منتقل نمی گردد و بانک از بازگشت منابع اطیمنان کامل دارد لذا اخذ وثیقه یا تضمین اضافی خصوصاً در مورد اموال

غیرمنقول ضرورتی ندارد.

نحوه تعیین مال الاجاره و تقسیط آن:
مبلغ مال الاجاره با توجه به قیمت تمام شده و سود مورد انتظار بانک با توجه به مدت اجاره تعیین می گردد و دریافت این مبلغ توسط بانک می تواند به اقساط مساوی و یا غیرمساوی در سررسید های معین باشد. ضمنا سود مورد نظر بانک در مورد اجاره به شرط تملیک تولیدی ( صنعتی، معدنی، کشاورزی و ساختمانی ) و خدماتی طبق نظر شورای پول و اعتبار تعیین می گردد.

پیش پرداخت اجاراه به شرط تملیک:
به منظور حسن اجرای تعهدات مستاجر، بانک قبل از انعقاد قرارداد حداقل ۲۰% از قیمت تمام شده اموال موضوع اجاره به شرط تملیک را بابت قسمتی از مال الاجاره برای طول مدت اجاره پیش دریافت می نماید که این مبلغ می باید در محاسبه سود از قیمت تمام شده کسر گردد.

انتقال عین مستاجره ( موضوع اجاره ):
چنانچه کلیه اقساط مال الاجاره طبق قرارداد پرداخت شده باشد و یا مستاجر قبل از پایان مدت قرارداد مبادرت به پرداخت و یا تسویه کامل مال الاجاره نماید بانک می تواند عین مستاجره را به مستاجر انتقال دهد.

نکات قابل توجه در عملیات اجاره به شرط تملیک:
نکاتی را که لازم است بانک هنگام انعقاد قرارداد و در طول مدت اجاره رعایت نماید به شرح ذیل است:
۱- انجام اجاره به شرح تملیک صرفا با تقاضای کتبی متقاضی درخصوص اموال منقول و غیر منقول و منحصرا جهت امور تولیدی و خدماتی صورت می گیرد.
۲- نام فروشنده اموال و همچنین شرایط و مشخصات کامل مورد اجاره قبلا به طور دقیق تعیین و اعلام گردد.
۳- چنانچه موضوع اجاره، ماشین آلات و تاسیسات باشد متقاضی مسئوولیت کلیه امور اجرایی مربوط به انتخاب، تحویل، نصب و راه اندازی را راسا” بپذیرد.
۴- از اموال موضوع اجاره منحصرا متقاضی قصد استفاده داشته و جهت واگذاری یا اجاره به غیر ، درخواست ننموده باشد.
۵- بانک اطمینان حاصل نماید که پرداخت اقساط مال الاجاره متناسب با قدرت مالی و توان متقاضی بوده و در طول مدت اجاره سرمایه بانک و سود ناشی از عمل اجاره به شرط تملیک قابل برگشت می باشد.
۶- پرداخت حداقل ۲۰% قیمت اموال مورد اجاره را به عنوان قسمتی از مال الاجاره تقبل نموده و قبل از تهیه اموال به بانک پرداخت و تعهد اجاره اموال موضوع اجاره به شرط تملیک را کتبا” به بانک ارائه نماید.
۷- قبل از انعقاد قرارداد و به منظور حسن اجرای تعهدات متقاضی عنداللزوم وثیقه و تضمین لازم ارائه نماید.
۸- اگرچه قراردادهای اجاره به شرط تملیک از جمله اسناد لازم الاجرا و تابع آیین نامه اجرایی اسناد رسمی می باشد، معهذا معاملاتی که طبق قوانین و مقررات موضوعه باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، کماکان طبق تشریفات مربوط انجام خواهد شد.
۹- لازم است بانک ، حسب مورد، در طول مدت اجاره از عین مستاجره بازدید

به عمل آورده و نظارت های لازم و کافی اعمال نماید.
۱۰- لازم است عدم واگذاری عین یا منافع عین مستاجره به اشخاص و همچنین نحوه انتقال مورد اجاره قبل از پایان مدت اجاره در قرارداد ذکر و مستاجر مکلف به حفظ و نگهداری و کاربرد صحیح اموال و پرداخت هزینه های مربوط به مورد اجاره در طول مدت اجاره گردد.

اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر قابل تحقق است:
۱٫ قرارداد اجاره ای منعقد می شود و در آن شرط می شود که پس از پایان اجاره، اگر مستاجر طالب عین مستاجره باشد، عین را به ملکیت خود درآورد. موجر هنگام انعقاد اجاره، ایجاب خود را نسبت به انتقال عین اعلام می کند. برای مثال: شرکتی که تولید کننده مح

جاره واگذار می کند و ضمن آن شرط می کند که در صورت رضایت مستاجر پس از اخذ تام اجاره، محصول مورد نظر با اعلام قبول یک طرفی مستاجر به ملکیت او دراید و مال الاجاره پرداخت شده به عنوان ثمن معامله تلقی شود. دراین حالت انتقال قطعی عین، تنها منوط به اعلام قبولی مستاجر است و نیازی به تراضی مجدد طرفین نیست و در صورت عدم رضایت مستاج

ر، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می شود. به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستاجر علاوه بر انشای عقد اجاره به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستاجر بر قبول عین محتاج است. آن¬چه در این نوع از اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت عین مستاجره پس از انعقاد اجاره است. تنها مستاجر تعیین کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود.
۲٫ عقد اجاره ای با این شرط بسته می شود که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک عین گردد. طرفین هنگام انعقاد قرارداد، اراده خویش را بر انتقال ملکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می کنند و چون با تحقق اجاره به نتایج عقد ملتزم هستند، لذا در صورت حصول شرایط، ملکیت مستاجر بر عین قطعی است و نیاز به موافقت دیگری نیست. مال الاجاره نیز درنهایت به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد گرفت. در این قسم از اجاره به شرط تملیک، مالکیت مستاجر تنها منوط به رعایت شرایط و پرداخت آخرین قسط است. بنابراین پس از اجاره دیگر نیازی به اعلام اراده انشایی مبنی بر قبول انتقال ملکیت وجود ندارد. ملکیت از زمان انقضای مدت اجاره حاصل می شود و تا قبل از این زمان، عین مت

علق به مالک قبلی است و بقای آن در دست مستاجر به صورت امانت است و ضمان آن نیز در صورت تعدی و تفریط بر عهده اوست. همچنین عوض تا قبل از انتقال، اجاره بها و پس از آن ثمن معامله محسوب می شود.
حصول ملکیت در هر یک از این دو نوع اجاره به شرط تملیک، از دیگری

جداست. در مورد اول، پس از اجاره، مستاجر بر قبول ملکی

ت عین اختیار دارد و در واقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب بیعی است که قبلاً ضمن عقد اجاره توسط موجر بیان شده است و موجر ملزم به رعایت ایجاب است. در مورد دوم، هیچ یک از دو طرف، اختیار فسخ و تخلف از شرط را ندارند و اجرای شرط -انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط- بدون اراده آن ها خواهد بود. از دو شکل مذکور، شکل دوم بیشتر مورد استفاده در مباحث حقوقی و مقصود این نوشتار از اصطلاح “اجاره به شرط تملیک” است.
عناصر اجاره به شرط تملیک
الف- عقد اجاره
ب- شرط ضمن عقد
تشکیل شده است. در مورد “عقد اجاره” در ماده ۴۶۶ قانون مدنی آمده است: «اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود…» آن¬چه در اجاره مورد معامله قرار می گیرد منافع است نه عین؛ بنابراین نهایت نتیجه ای که از اجاره می تواند نصیب طرفین شود مالکیت منافع برای مستاجر در قبال پرداخت مال الاجاره است و مالکیت عین همچنان برای مالک آن، که می تواند موجر یا دیگری باشد، باقی خواهد ماند. به همین جهت در اجاره لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد؛ بلکه تنها مالکیت منافع، کافی برای انتقال است به ترتیبی که موجر خود نیز می تواند مستاجر باشد.
با توجه به آن که بحث از جزئیات اجاره خارج از موضوع و هدف این نوشتار است در این مرحله تنها به مهم¬ترین اوصاف و خصوصیات عقد، تا حدودی که با موضوع ارتباط دارد، اشاره می شود:
یک: اجاره عقدی لازم است. عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را مگر به موجبات و خیارات قانونی ندارد و به تعهدات ناشی از آن ملتزم هستند. در اجاره نیز طرفین باید تا انقضای مدت، کلیه تکالیف و تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره اجرا کنند. در مدت اجاره فوت یکی از طرفین نیز خللی به صحت آن وارد نمی کند. (ماده ۴۹۷ ق.م) همین وضعیت نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک صادق است و این قرارداد هم لازم تلقی می شود
دو: اجاره عقدی تملیکی است. تملیکی بودن اجاره به این معناست که به محض انعقاد عقد، مستاجر مالک منافع و موجر، مالک مال الاجاره می شود. البته حصول مالکیت منافع برای مستاجر وقتی است که مورداجاره معین باشد؛ اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد، تا قبل از تعیین مصداق توسط موجر، مستاجر مالک چیزی نخواهد بود مانند آن¬که شخصی از یک شرکت مسافربری بلیتی برای مسافرت بخرد؛ هرچند توافق در قالب اجاره است؛ ام

ا چون مورد اجاره کلی است، مستاجر بر منافع بلیت هنوز مالکیتی ندارد. همچنین به دلایل تملیکی بودن اجاره لازم است موجر مالک منافع باشد. ماده ۴۳۷ قانون مدنی مقرر کرده است: «لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد؛ ولی باید مالک منافع آن باشد.»
سه: اجاره عقدی عِوضی است. مستاجر در قبال منافعی که به موجب اجاره مالک آن شناخته می شود، باید عوضی به موجر تسلیم کند. این عوض که “مال الاجاره” نامیده می شود، به ملکیت موجر در می اید. تقابل انتقال منافع به مستاجر و مال الاجاره به موجر از شرایط صحت اجاره تحت عنوان “معوض بودن” شناخته می¬شود؛ به همین جهت بند سوم ماده ۴۹۰ قانون مدنی پرداخت مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده بر مستاجر ت

کلیف کرده است.
عنصر دوم قرارداد اجاره به شرط تملیک، “شرط ضمن عقد” است. با توجه به آن که مطابق ماده ۲۳۴ قانون مدنی «شرط صفت، عبارتست از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله» و شرط در “اجاره به شرط تملیک” به هیچ وجه ناظر به کمیت یا کیف

یت مورد معامله نیست؛ بنابراین شرط مذکور، شرط صفت نیست. این¬که ایا شرط مزبور شرط فعل است یا شرط نتیجه؟ منوط به آن است که در متن قراردادهای تنظیمی عبارات و الفاظ شرط، دارای چه مفهومی باشد و به چه نحوی به کار گرفته شود. ایا انجام عملی بر موجر شرط شده یا آنکه تحقق مالکیت بدون انجام عملی مورد نظر است.؟
اگر ماهیت شرط در این قرارداد چنین باشد که «مستاجر پس از عمل به شرایط، مالک عین مستاجره باشد» چون تحقق مالکیت درج شده است؛ لذا “شرط نتیجه” خواهد بود؛ اما اگر مفاد شرط به گونه ای باشد که پس از خاتمه اجاره، موجر مکلف باشد مالکیت عین مستاجره را به مستاجر منتقل کند؛ چون یک عمل و انجام آن مورد نظر است، پس “شرط فعل” خواهد بود.
نتیجه تفاوت چنین است که اگر موضوع به شکل “شرط نتیجه” درج شده باشد، به محض پایان اجاره، مالکیت مستاجر محقق است؛ ولی در صورتی که به شکل “شرط فعل” باشد، تا قبل از اقدام موجر مبنی بر انتقال مالکیت، مستاجر هیچ گونه مالکیت بر عین نخواهد داشت. در این مورد، توجه به ماده ۲۳۶ قانون مدنی درخصوص شرط نتیجه ضروری است که می گوید: « درصورتی¬که شرط نتیجه، موقوف به سبب خاصی نباشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می شود.» آقای دکتر صفایی می فرمایند: «مفهوم مخالف این ماده دلالت بر آن دارد که اگر حصول نتیجه موقوف به سبب خاصی باشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل نخواهد شد. برای مثال اگر ملکیت مال منقولی که به اجاره به شرط تملیک واگذار شده به صورت شرط نتیجه برای مستاجر ضمن قرارداد درج شده باشد، چون حصول مالکیت مال منقول نیاز به سبب خاصی ندارد و تنها با ایجاب و قبول محقق می شود؛ لذا به محض انقضای اجاره، مال به ملکیت مستاجر درخواهد آمد؛ اما اگر موضوع اجاره به شرط تملیک “مال غیرمنقول” باشد به دلیل آن¬که انتقال چنین اموالی به استناد قانون ثبت باید در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی صورت گیرد و بدون انجام این تشریفات ملکیت قابل انتقال نیست؛ لذا حتی درصورتی¬که ملکیت اموال مذکور به شکل شرط نتیجه ضمن قرارداد شرط شود این نتیجه نمی تواند به نفس اشتراط و انقضای مدت حاصل شود زیرا حصول نتیجه -انتقال ملکیت- منوط به سبب خاص -تنظیم سند رسمی- است.»
واضح است که برخلاف نظر ایشان، اقداماتی که برای انتقال ملکیت اموال غیرمنقول -به ترتیب فوق- در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد، نمی تواند ماهیت شرط را تغییر دهد و انجام عملیات مزبور توسط موجر را به شکل شرط فعل آشکار سازد؛ زیرا آن چه در الفاظ و عبارات قرارداد مذکور به کار رفته است، صلاحیت در شرط نتیجه دارد و اقدامات مزبور تنها تحت عنوان “سبب خاص” برای حصول نتیجه تلقی می شود.
در ایین نامه تسهیلات اعطایی بانک ها در قسمت آخر ماده ۵۷

چنین آمده است: «… و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.» مفهوم این عبارت، دلالت بر لزوم ملکیت مستاجر در پایان مدت اجاره دارد. به ترتیبی که بدون نیاز به عمل حقوقی و انشای انتقال، مستاجر مالک عین خواهد شد. بدین وصف، شرط مذکور “شرط نتیجه” است. هم چنین هرگونه تردید نسبت به نوع شرط با ماده ۶۴ همین ایین نامه برطرف می شود. عبارت ماده ۶۴ ایین نامه چنین است: «در قرارداد اجار

ه به شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، در صورتی که کلیه تعهدات مستاجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عین مستاجره در ملکیت مستاجر دراید.» قسمت اخیر این ماده، مالکیت مستاجر را بدون انجام عملی از سوی موجر مقرر کرده است. بدین ترتیب مطابق ایین نامه، شرط ضمن قرارداد اجاره به شرط تملیک، “شرط نتیجه” است.

احکام و آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک
پیش از این معلوم شد که ماهیت اجاره به شرط تملیک، همان عقد اجاره است که همراه با شروط منعقد گردیده است. بر این اساس می توان احکام و آثار این قرارداد را مورد بررسی قرار داد:
۱٫ این عقد یک عقد لازم، تملیکی و معوض است و جز در موارد پیش بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ یک از طرفین نمی تواند آن را بر هم زنند؛
۲٫ چون ماهیت این عقد اجاره می باشد، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شده است.
۳٫ بسیاری از احکامی که در قانون مدنی بیان شده حالت تکمیلی دارند. بدین معنا که بیان کننده اراده مفروض طرفین هستند؛ از این رو هرگاه در متن قرارداد، دو طرف اراده خویش را مبنی بر کنار گذاشتن احکام یا برخی آثار برخلاف آن قوانین ابراز دارند، حقوق و تکالیف طرفین تابع اراده ابراز شده خواهد بود. براساس آن¬چه اشاره شد، قرارداد “اجاره به شرط تملیک” چه بیع باشد چه یک عقد بی نام یا اجاره، برای دو طرف الزام آور است؛ از این رو موارد فسخ آن محدودیت های قانونی و قراردادی پیدا می کند.

وضعيت شرط در قرارداد اجاره به شرط تمليك:
به صورت شرط نتيجه:
در قرارداد اجاره به شرط تمليك ممكن است شرط تمليك بعنوان شرط نتيجه تلقي گردد كه در اين صورت مستأجر با پرداخت اقساط در انتهاي قرارداد، خود به خود عين مستأجره را مالك مي شود و نيازي به انجام عمل حقوقي ديگري براي افادة تمليك از سوي موجر نيست. به عبارت ديگر الزام ناشي از قرارداد وقتي به صورت شرط نتيجه است كه مستأجر كالا را دريافت كرده ، بهاي عين و منافع را توأمـاً به اقساط مي پردازد و در انتهاي مدت اجاره و يا با پرداخت اقساط معيني از اجاره بها موضوع قرارداد خود به خود و بدون اينكه نيازي به عمل حقوقي ديگري باشد به مالكيت مستأجر در مي آيد.
به صورت شرط فعل:
در اين صورت پرداخت اقساط به خودي خود كافي نيست و مستأجر با پرداخت اقساط به مقتضاي شرطي كه در قرارداد آمده، استحقاق تملك مي يابد و موجر، عين مستأجره را در مقابل مبلغي كه در ابتداي قرارداد تعيين شده يا در قيمت روز كالاي مستهلك و يا به صورت مجاني به تمليك مستأجر در مي آورد.
بديهي است كه ماهيت اجاره اي در چنين قراردادي غلبه دارد. چه آنكه قرارداد موجر صرفاً اجاره تلقي خواهد شد و بيع حاصل عمل حقوقي ديگري است كه در انتهاي

قرارداد اجاره به وقوع مي پيوندد.

وضعيت شرط در قرارداد اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران:

آنچه از ظاهر مادة ۵۷ آيين نامة قانون عمليات بانكي بدون ربا و مادة يك دستورالعمل اجرايي آن مستفاد مي شود اين است كه شرط، در قرارداد اجاره به شرط تمليك، شرط نتيجه است، گرچه موارد مذكور منافاتي با انعقاد قرارداد اجاره به شرط تمليك به صورت شرط فعل ندارد ليكن آنچه معمول بانكها است به صورت شرط نتيجه تحقق مي يابد[۱۷]. اين در حالي است كه مشهور فقيهان اشتراط مفاد قراردادي در ضمن قرارداد ديگر به صورت شرط نتيجه را قبول ندارند و اجاره به شرط تمليك به صورت شرط نتيجه، در واقع اشتراط نتيجة قراردادها

يي چون هبه، صلح يا بيع در قرارداد اجاره است كه از نظر فقيهان اشكال داردو دليل اشكال ايشان آن است كه شرط تمليك نيازمنديكي از اسباب تملك است كه در فرض شرط نتيجه بودن چنين سبب تملكي وجود نداردچرا كه اسباب تملك برابرنظر اماميه منحصرند در:
احيا اراضي وحيازت مباحات عقود وتعهدات اخذ به شفعه ارث
ودر فرضي كه ما شرط را شرط نتيجه بدانيم ومتعاقبا آن را صحيح تلقي كنيم به اين معني خواهد بود كه پذيرفته ايم كه بدون وجود سبب تملك ،تمليك انجام شده است واين پذيرفتني نيست چه آنكه از نظر فقها به صرف اشتراط،تملك واقع نمي شودودست كم در قراردادهايي كه گفته شده تمليك، خود به خود انجام مي شود ، از آن رو كه تمليك فاقد سبب است، شرط تمليك نافذ نخواهد بود.

ضرورت كنترل حقوقي و اقتصادي قراردادهاي اجاره به شرط تمليك:
پس از آنكه پذيرفتيم قرارداد اجاره به شرط تمليك، قراردادي اعتباري است و عقد معين و نيز معوضي است كه بايد در قانون ايران براي ترسيم چهارچوب مشخصي براي آن انديشيد، موضوع ديگري مطرح مي شود و آن ضرورت كنترل حقوقي و اقتصادي چنين قراردادهايي است .
آنچه كه مهم است لزوم اعمال كنترل دولتي در چنين قراردادها است. اين قراردادها، هم از نظر اقتصادي بايد كنترل شوند و هم از نظر حقوقي، چرا كه عدم توازن بين طرفين قرارداد سبب مي گردد كه طرف ضعيف همواره به شرايط تعيين شده از سوي طرف قوي، تن در دهد و همين سبب مي گردد اغلب قراردادهاي اعتباري به قراردادهاي الحاقي تبديل شوند و زمينه هاي سوء استفادة طرف قوي كه اغلب مؤسسة اعتباري است فراهم مي شود. به همين دليل، كنترل اقتصادي و حقوقي اين موسسات به منظور تعديل روند اعطاء اعتبار و رعايت حقوق مصرف كننده – كه مستأجر است- ضرورت دارد. البته تا حدودي كنترل اقتصادي دربارة چنين شركتهايي اعمال مي شود ولي كنترل حقوقي اصلاً جود ندارد و ضرورت تدوين ساز و كار كنترل حقوقي بيش از كنترل اقتصادي آشكارتر است.
قانونگذار ايران، راه ورود چنين تأسيس حقوقي را به حقوق ايران هموار كرده است و از طرف ديگر به دليل ضرورتها و نيازهاي روز افزون، جامعه به بهره گيري از چنين قراردادي، تمايل دارد و تاسيس بيش از پيش موسسات ليزينگ در كشور كه شمار آنها در سالهاي اخير بسيار بيش از سرعت چاره انديشي هاي حقوقي متوليان امر بوده است، اقتضاء دارد تا هرچه زودتر براي تدوين مقررات و قوانين مربوط به قراردادهاي اجاره به شرط تمليك چاره انديشيد و بيش از اين تأخير در ورود تأسيس حقوقي قرارداد اجاره به شرط تمليك در قوانين عام كشورمان را روا نداشت.
ضمانت اجراي تخلف از انجام تعهد از سوي مستأجر:
اغلب موسساتي كه اقدام به انعقاد قرارداد اجاره به شرط تمليك با طرف اعتبار گيرنده مي كنند، براي تخلفاتي كه ممكن است از سوي مستأجر پديد آيد، چاره انديشيده اند و اغلب چاره هاي انديشيده شده به سود موسسات اعتباري و در جهت تأمين نظر آنان طرح ريزي شده است و در عمل كمتر اتفاق مي افتد كه موسسات اعتباري و شركتهاي ليزينگ

از دستيابي به منافع خود محروم بمانند. لذا اگر در قراردادي، پيش بيني هاي لازم انجام پذيرفته شده باشد و طرفين نيز به پذيرش آن تن داده باشند بر اساس مفاد مادة ۱۰ قانون مدني، اين پيش بيني ها را بايد رعايت كرد و بر اساس آن عمل نمود.
بنا بر نظريه نخست ،متعهد كه عامل زيان محسوب مي شود،مجبور نيست علاوه بر قيمت عمل مورد تعهد در بازار ،معادل منافعي را كه در صورت اجراي عقد مصب متعهدله مي شده است را به وي بپردازد ،بلكه تنها وظيفه او جبران خسارت ناشي از تخلف از اجراي تعهد است.مثلا اگر متعهدله براي انجام موضوع تعهد، مقدماتي را تهيه و مبالغي را هزينه كرده و با تخلف متعهد ، اين هزينه ها بيهوده گشته ، بايد آن هزينه ها را به وي بپردازد،ولي بنا بر نظريه دوم ،بايد علاوه بر اين مبالغ ،قيمت المثل عمل مورد تعهد و منافع از دست رفته را نيز پرداخت كند تا وضعيت متعهدله را به حالت پس از اجراي عقد درآورد
در حقوق انگليس، سه راه براي جبران خسارت در چنين قراردادهايي پيش بيني شده است :
اول: (جبران خسارت اتكايي)
در اين نوع روش جبران خسارت، شخص به حالت قبل از قرارداد باز مي گردد و هزينه هاي انجام شده را نيز پرداخت مي كند. اين روش طرفين را به نقطة صفر باز نمي گرداند ولي در عين حال از آنجا كه براي نقض كننده، انگيزه ايجاد مي كند روش مناسبي براي جبران خسارت نيست.
دوم: (جبران خسارت اعاده اي)
در تعريف اين روش گفته شده است: چنين ادعايي براي خسارت، زماني پديد مي آيد كه خوانده، سودي در نتيجة نقض قرارداد به دست آورد كه لزوماً كالا را به مدعي باز مي گرداند. در چنين موردي، مدعي، متقاضي جبران خسارتي كه تحمل كرده است، نيست، بلكه به جاي آن خواهان آن است كه خوانده به سادگي، منافع و سودي را كه وي از نقض قرارداد مي برده است، به وي باز گرداند. در اين روش نيز شخص به وضعيت پيش از قرارداد باز مي گردد و هزينه هاوخسارت منافع از دست رفته او نيز پرداخت نمي شود.
سوم: (جبران خسارت متوقع)
در اين روش طرف استحقاق آن را دارد كه در موقعيتي قرار گيرد كه اگر قرارداد به طور كامل اجرا مي شد، او در آن موقعيت قرار مي گرفت[۳۵]. در اين روش كه سبب مي گردد تا هيچ يك از طرفين انگيزه اي براي نقض قرارداد نداشته باشند، طرفين به وضعيت پس از اجراي قرارداد مي رسند و به هر آنچه كه از انعقاد قرارداد، انتظار داشته اند نايل مي شوند. به اين ترتيب كه هم خسارت جبران مي شود و مستأجر اقساطي را كه در پرداختش تخلف كرده، مي پردازد و اقساط آينده ، به علاوة منافع فوت شده متعهد له را نيز پرداخت مي كند. در اين شيوه هم راه نقض قرارداد مسدود شده است و هم عدالت معاوضي رعايت گرديده است. معمولا در حقوق انگليس،برخلاف حقوق فرانسه ،خسارت قراردادي طوري مورد حكم قرار مي گيرد كه طرف متعهد را در وضعيت پس از اجراي عقد قرار مي دهد ودر نتيجه متعهد له متخلف،بايد غرامت از دست رفتن منافع مورد انتظار متعهد را نيز به وي بپردازد. در موارد استثنايي براي جبران هزينه هايي كه خواهان با تكيه بر قرارداد متحمل شده واين هزينه ها به دليل نقض خوانده بي فايده شده اند ،حكم به پرداخت خسارت داده مي شود كه البته در چنين مواردي هدف، قراردادن خواهان در وضعيتي است كه پيش ازانعقاد قرارداد داشته است.

 

ماده ۱ : طرفين قرارداد
۱-۱- موجر / موجرين ……………………………………….. اصالتاً / وكالتاً / قيمومتاً / ولايتاً / وصايتاً / فرزند ……………………………. به شماره شناسنامه ……………………. صادره ………………… کدملي…………………….. متولد ………………………. ساکن …………………………………………. تلفن ………………………….
۲-۱- مستأجر / مستأجرين …………………………………… اص

التاً / وكالتاً / قيمومتاً / ولايتاً / وصايتاً / فرزند ………………………….. به شماره شناسنامه …………………. صادره ………………………… کدملي ………………………………….. متولد ………………………. ساکن ………………………………. تلفن ………………………………………..
ماده ۲: موضوع و مشخصات قرارداد مورد اجاره به شرط تمليك
تمليك عين مستأجره پس از پرداخت تمامي اقساط اجاره بها از طرف مستأجر به موجر طبق شرايط اين قرارداد …………… دانگ / دستگاه / يك باب ………………. به مساحت …………………….. متر مربع داراي پلاک ثبتي شماره …….

………. فرعي از ………………….. اصلي …………………. واقع در بخش ………………. حوزه ثبتي …………………. داراي سند مالكيت به شماره …………….. صفحه …………………. دفتر ………………….. صادره بنام ……………………………………. با حق استفاده آب / برق / گاز به صورت اختصاصي / اشتراكي / شوفاژ روشن / غير روشن / كولر / پاركينگ ……………………….. فرعی به متراژ …………………. متر مربع / انباري فرعی ………………… به متراژ ………………. متر مربع/ تلفن داير به شماره …………………………/ غير داير و ساير لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه كه به رويت مستأجر / مستأجرين رسيده است و مورد قبول قرار گرفته است .
ماده ۳ : مدت اجاره
مدت اجاره ………………………………… ماه / سال شمسي از تاريخ / / ۱۳ لغايت / / ۱۳ مي باشد .
ماده ۴ : اجاره بهاء
كل مبلغ اجاره بها مبلغ …………………………………. ريال معادل …………………….. تومان مي باشد كه مبلغ ………………………… ريال به عنوان پيش پرداخت ، نقداً / طي چك شماره …………….. بانك ………….. شعبه ………………….. تحويل موجر گرديد و باقيمانده در مواعد ……………………… توسط مستأجر به موجر پرداخت مي گردد .
ماده ۵ : شروط و آثار قرارداد
۱-۵- طرفين قرارداد كردند كه پس از پرداخت آخرين قسط اجاره بها ، عين مستأجره به مالكيت مستأجر در آيد .
۲-۵- طرفين متعهد شدند در صورت تحقق مفاد بند ۱ ماده ۵ قرارداد در تاريخ / / ۱۳ در دفتر اسناد رسمي شماره ………………… واقع در ……………………………………………. حاضر شوند و نسبت به تنظيم سند رسمي بنام مستأجر اقدام نمايند .
۳-۵- عدم ارائه مستندات و مدارك لازم جهت تنظيم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خريدار در حكم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذكور مجاز به صدور گواهي عدم حضور مي باشد .
۴-۵- در صورتيكه مستأجر در مدت اجاره ، تمامي مبلغ اجاره بها را يكجا پرادخت كند ، عين مستأجره از همان تاريخ به مالكيت مستأجر در آمده و طرفين مكلف خواهند بود ظرف مدت ……………………………… از تاريخ پرداخت ، نسبت به اجراي مفاد بند ۲ ماده ۵ اقدام نمايند . در صورت امتناع موجر از دريافت اجاره بها ، مستأجر مي تواند با پرداخت اجاره بهاي مذكور به صندوق ثبت يا دادگستري تعهد خود را اجرا نمايد .
۵-۵- اگر مستأجر از پرداخت اجاره بها در مورد مقرر بيش از …………… ماه تخلف نمايد ، موجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ كند . در اينصورت بخشي از اج

اره بهاي پرداختي در مواعد گذشته به ميزان ……………………………… ريال بعنوان اجاره بهاي قرارداد در مالكيت موجر مستقر و مابقي را به ضميمه پيش پرداخت به مستأجر مسترد خواهد شد . در صورتيكه از ابتداي قرارداد اجاره بهاي اقساطي بعنوان اجاره بها پرداخت نشده باشد ، موجر مي تواند با كسر اجاره بها از محل پيش پرداخت ، مابقي را به مستأجر مسترد نمايد .