بررسی و ارزیابی قیمت اراضی در محدودة بلافصل طرح

به طور کلی با توجه به وضعیت خاص محدودة طرح پلاکهای موجود را به لحاظ قیمت به دو گروه عمده می توان تقسیم کرد :
۱) اراضی واقع در لبة خیابان

۲) اراضی واقع در عمق بلوکهای همجوار
بر اساس بررسی بعمل آمده اراضی گروه اول بدلیل ارزش بالای تجاری به ازاء هر متر مربع بیش از ۱۰ میلیون ریال قیمت گذاری می گردند و اراضی گروه دوم که عمدتاً دارای کاربری مسکونی می باشند حدود ۱ میلیون ریال خرید و فروش می گردند. با توجه به تفاوت فاحش قیمت در دو بخش مورد اشاره در می یابیم با بهره گیری از ظرفیتهای بالقوه محور و فراهم نمودن شرایط نفوذ این قابلیتها به درون بافت همجوار می توان زمینة تحول اقتصادی را در سطح محدوده فراهم کرد.
بررسی و ارزیابی مالکیت ها در محدوده طرح

بر اساس بررسی بعمل آمده ۴ دسته مالکیت عمده در محدودة طرح قابل شناسایی می باشد که در زیر به آنها اشاره می شود :
۱- بخش خصوصی (۵۶%) : عمده اراضی در محدودة طرح در اختیار بخش خصوصی می باشد که در پلاکهای ۳۰۰-۲۰۰ متر مربعی و عمدتاً با کاربری مسکونی در سطح محدوده پراکنده شده اند.

۲- اوقاف (۱۶%) : کاروانسرا و آب انبار و نیز باغ و بقیه در مجاورت خیابان صفوی تحت مالکیت اوقاف می باشد که در حال حاضر بر اساس توافق بعمل آمده بهره برداری کاروانسرا به شهرداری واگذار گردیده است.

۳- شهرداری (۱۶%) : پارکینگ واقع در شمال شرقی خیابان با وسعتی بیش از ۶۰۰ متر مربع از کاربریهای کلان محدوده به شمار می رود.
۴- آموزش و پرورش (۵/۰%) :

از دیگر کاربریهای کلان محدوده می توان به ساختمان دبیرستان واقع در حد شمال شرقی خیابان و در مجاورت پارکینگ شهرداری اشاره کرد. شایان ذکر می باشد کاربری این ملک در طرح هادی گردشگری تعیین گردیده است.
شناسایی و ارزیابی اشخاص حقیقی و حقوقی ذینفع و ذینفوذ

کافرمای واقعی در طراحی شهری بطور کلی جامعه و بطور خاص گروه های ذینفع می باشند. هر جامعه دارای مجموعه ای از نظام نیازها و ارزشهاست که باید بصورتی در محیط کالبدی انعکاس پیدا کند. در این راستا می توان جامعة مورد بررسی را به چند گروه عمده تقسیم کرد :
۱- آنهایی که به نوعی در پروژه ذی نفعند.

۲- آنهایی که ممکن است طرح پیشنهادی در وضعشان اثر بگذارد.

۳- آنهایی که ممکن است برای کسب نتایج و اثرات مورد نظر خود در پروژه اقدام به اخذ تصمیمات خاصی بکنند.
علاوه بر گروه های ذینفع افراد، سازمانها و یا گروه هایی نیز هستند که گرچه در پروژه مستقیماً ذینفع نیستند اما قدرت و نفوذ آنها از نظر اداری، مالی، معنوی و یا سیاسی می تواند بطور مؤثری در موقعیت یا عدم موفقیت زن نقش داشته باشد.
در این راستا در طرح حاضر تلاش شده است با شناسایی گروه های بالا و در نظر گرفتن دیدگاه ها و نیاز آنان از ارایة طرحی یک طرفه تحمیلی و در نتیجه فاقد جنبه های اجرایی و واقعی که کیفیت آن تنزل خواهد داد پرهیز شود.

بر اساس بررسی های بعمل آمده در طرح بارزنده سازی خیابان صفوی قدمگاه ۴ گروه اصلی به عنوان اشخاص ذینفع و ذینفوذ قابل شناسایی می باشند که هریک بنا به جایگاه مالکیتی و نقش مدیریتی خود در روند تصمیم گیری و اجرای طرح سهیم می باشند که در ادامه به نقش هریک و منافع حاصله از اجرای پروژه برای آنان اشاره می گردد.

کفسازی خوب و هماهنگ با محیط می تواند در وحدت بخشی منظر خیابان و ایجاد حس خوشایند در مخاطب تأثیر بسزایی داشته باشد. استفاده بجا و مناسب از پتانسیل های نظیر تغییر بافت، رنگ و طرح کفسازی می تواند در ایجاد این وحدت مؤثر باشد. یکی از عوامل اغتشاش در محیط خیابان مورد نظر تنوع کفسازی ها و در پاره ای موارد اجرای نامناسب آن می باشد، این تنوع می تواند در جهت بهبود منظرسازی خیابان مورد استفاده قرار گیرد.
از سوی دیگر عدم همخوانی …

از تغییر بافت و رنگ کفسازی نیز در جهت خواناتر شدن و بهبود سیمان خیابان استفاده مناسب نشده است.
مبلمان و تجهیزات شهری از فاکتورهای تأثیر گذار در هویت بخشی به یک مکان و ایجاد یک منظر شهری مناسب هستند. انتخاب مناسب این تجهیزات و مکان یابی درست آنها از نکات قابل توجه در مورد مبلمان شهری است. در این بخش وضع موجود مبلمان و تجهیزات شهری به تفکیک از دیدگاه شکل شناسی و مکان یابی مورد بررسی و تحلیل قرار می گیرد.

• نیمکت ها :
در بررسی مکان یابی نیمکت های قرار گرفته در طول خیابان نشان می دهد که تراکم نیمکت ها بسته به خصوصیاتی که مکان قرارگیری آنها دارد متغیر است به طور مثال در بخشی از خیابان به خصوص در ابتدای بدنة شرقی تراکم آنها بسیار زیاد است. این مکان که بر گشودگی پیاده رو مجاور خیابان منطبق است با در نر گرفتن کاربری های مجاور آن که شیر پذیرایی هستند به نظر می رسد مکان مناسبی برای نشستن و مکث مخاطبین فراهم کرده است.

در مجاورت غرفه های شهرداری در بدنه شرقی تقریباً هیچ نیمکتی مشاهده نمی شود که این نشان از نامناسب بودن عرض پیاده رو و تراکم جمعیت در جلوی این غرفه هاست که آنرا به یک مسیر عبوری مبدل کرده تا مکانی برای مکث و استراحت. مقایسه این دو گزینه نشان می دهد که بدون شک در امتداد مسیر خیابان و پیش بینی مکانهایی برای مکث و استراحت ضروری است ولی مکان یابی درست آنها و ایجاد خصوصیاتی نظیر گشودگی فضا، قرار دادن کاربری های همخوان با محیط مکث و استراحت و … می تواند استثناء آن را برای مخاطبین خوشایندتر سازد.

سنگفرش ها باید به گونه ای طراحی شود که باعث پستی و بلندی های ناهماهنگ و نامناسب زمین نشود. از سوی دیگر جوی های آب طرفین خیابان که برای هدایت آب جاری و همچنین منظرسازی در امتداد آن در طول خیابان پیش بینی شده می توانست به صورت یک عامل تأثیر گذار در ایجاد لطافت خیابان با طراحی آب نما و در پوشش های مناسب در صورت لزوم پرداخت شود.

بررسی و دفع آبهای سطح در محدودً خیابان نشان می دهد که به این مقوله به صورت یک فاکتور و عامل مهم در منظرسازی پرداخته نشده است. دفع آبهای سطحی در سطح پیاده روها و ریتم چراغها در بخشهایی از خیابان کامل قطع می شود به طور مثال در بدنه غربی که به دلیل قرار گرفتن کاربری های مسکونی در آن بخش است و همچنین در بدنه شرقی مقابل غرفه های شهرداری که شاید به دلیل عرض کم معابر در این بخش و ازدحام جمعیت در مقابل این غرفه ها باشد نکته جتلب توجه دیگر استفاده از چراغها به منظور نصب پرچم های مراسم خاص است که می تواند در طراحی های جدید نیز لحاظ شود و پایه چراغها به گونه ای برنامه ریزی شوند که امکان نصب این پرچمها بر روی پایه آنها باشد. علاوه بر دارن یک روحیه خاص به خیابان به استفاده چند منظوره از مبلمان را نیز سبب می شود که بجا و مناسب می باشد.

• گل جای ها:
تنوع شکل رنگ و مکان گل جای ها در طول مسیر خیابان به اغتشاش محیط دامن زده است، همچنین تراکم بیش از حد بدون برنامه آن باعث شده که نقشی را که می توانست در لطافت محیط بازی کند کاملاً از دست داده است. به نظر می آید گل جای ها می توانست سطل های زباله و نیمکت های هماهنگی شکل و رنگ داشته و حتی در مواردی با هم ترکیب شدند که این خود باعث کم شدن اغتشاش خیابان می شد.
• سطل زباله و صندوق صدقات :

موارد گفته شده در مورد سطل های زباله، صندوق های صدقات نیز صادق است. هرچند که صندوق های صدقات شکل ثابتی دارند ولی مکان یابی درست آنها و ترکیب با سایر مبلمان می تواند در مورد آنها مد نظر قرار گیرد.

• بررسی و ارزیابی کاربری ها :
در حال حاضر فعالیتها و کاربری های پیرامون خیابان صورتی بی نظم و ناهماهنگ دارند و فاقد ارزشهای فضایی – معماری هستند. بحث در مورد کاربری های و فعالیتها پیرامون مشخص کردن نقش و کارکرد خیابان است. خیابان مورد نظر از آنجا که تنها مسیر رسیدن به بقعه و رضوی و باغ تاریخی قدمگاه است و با توجه به کاربری هایی نظیر کاروانسرای تاریخی و آب انبار که در طول آن قرار گرفته اند. نقش و کارکرد یک مسیر گردشگری وپیش فضایی مجموعه تاریخی باغ و بقعه را بازی می کند و توجه به حجم عظیم زائر و مخاطبین باغ بر این مصدع صحه می گذارد.

مسیر خیابان طیف وسیعی از کاربری های متنوع و البته در مواردی نامتجانس قرار گرفته اند که دسته قابل تقسیم بندی می باشند.
۱) کاربری هایی که با فعالیت غذایی در ارتباطند، نظیر غذاخوری (کباب) ، اغذیه فروشی (ساندویچ) ، رستوران، آبمیوه فروشی و شیرینی فروشی
۲) کاربری های خرده فروشی و فروشگاه ها : فروشگاه پوشاک، خواروبار و مواد غذایی ، آژانس ، عکاسی

۳) کاربری های مسکونی: کاربری های مسکونی در طول خیابان پخش است و نمی توان گفت در یک بخش خاص از خیابان متمرکز هستند ولی در بدنة شرقی خیابان بیشتر است.

۴) کاربریهای مخروبه و متروک : تجاری های متروک در دو بدنة خیابان به خصوص در بدنه شرقی پشت آب انبار و غرفه های شهرداری قرار گرفته اند که بدون شک یک دلیل اصلی آن عدم دیده شدن این بخش از خیابان و کم بودن رفت و آمد زائرین در این محدوده است.
بعضی از کاربریهای مذکور بخصوص بخشهای مسکونی به نظر می آید با پتانسیل خیابان همخوان نیست و تغییر کاربی آن به کاربریهای همخوان با نقش و کارکرد خیابان مناسب تر است.

وجود کاربری هایی نظیر زمین ها و بناهای مخروبه و متروک نیز با وجود حجم عظیم زوار و متقاضیان این مکان عدم استفاده از پتانسلی های خیابان است.
• دسترسی ها
مسئله دسترسی خیابان از دو جنبه می تواند مورد بررسی و مطالعه قرار گیرد :
۱) عملکرد این خیابان در مقیاس شهر قدمگاه است. بدون شک تأمین دسترسی های قسمت های پایین بقعه و مجموعه تاریخی در حال حاضر از خیابان مذکور انجام می شود، هرچند بیشتر رفت و آمدهای این خیابان مربوط به زائرین و مسافرین مجموعه تاریخی قدمگاه است. در طرح تفضیلی تأمین دسترسی های بخش مذکور با تعریف خیابان های جدید از خیابان رضونی حذف شده و به کمربندی و میدان دیگری انتقال یافته است. آنچه مسلم است حذف این دسترسی از خیابان در لالهای آتی ممکن نیست، چون علاوه بر اینکه افق طرح تفضیلی به گونه ای که به اجرا و بهره برداری برسد طولانی و دور از دسترس است، حذف این دسترسی سبب متروک ماندن بخش پایین بقعه می شود که به نظر متناسب با ایده استفاده از پتانسیل های بقعه و مجموعه تاریخی در جهت زنده نگهداشتن شهر نخواهد بود.

۲) جنبه دوم عملکرد این خیابان در مقیاس مجموعه تاریخی قدمگاه است، بهر حال این خیابان یکی از بخشهای بلافصل مجموعه تاریخی بوده و به اندازه بقعه و باغ از قدمت و ارزش تاریخی برخوردار است در حال حاضر رفت و آمده سواره زائرین و مسافرین که از سوی دیگر متقاضی استفاده از پارکینگ های شهرداری هستند از یک سو، و تراکم و توقف ماشین ها در طول خیابان وضعیت فضایی خیابان را مخدوش کرده است. مشکلات ناشی از توقف در رفت و آمد ماشین ها در کنار حجم پیاده ای که بخصوص در ایام خاصی از سال در این محدوده حضور دارند، فضا و چهره خیابان را آشفته نموده است. در مراحل طراحی ضمن انتظام فضایی خیابان سعی خواهد شد که در این مسایل تعدیل شود.

دید و منظر :
در نمونه های مشابه خیابان رضوی باز بودن دید محوط بسط خیابان، علاوه بر تأکید بر نقطة انتهای یکه بعنوان مقصد و نهایت خیابان (در اینجا بقعه به عنوان مقصد خیابان مد نظر است) مد نظر بوده کشش به سمت آن را نیز سبب می شده، ولی در خیابان مورد بحث، به دلیل منطقی نبودن آکس محور سواره موجود

بر محور اصلی بقعه از یک سو و کاشت ردیف درختان کاج در محور وسط خیابان از سوی دیگر، دید به سمت بقعه کاملاً از بین رفته و منظر زیبای دیده شدن گنبد از میان درختان باغ کاملاً از دست رفته است. در حالیکه گنبد بقعه و سر در باغ از عناصر اصلی دید و منظر مجموعه هستند که شکل دهنده آن نیز بوده اند و باز کردن دید به سمت آنها می بایست حتماً در طراحیی دیده و لحاظ شود، از سوی دیگر بدون شک منطبق بودن خود باغ و شیب خیابان رضوی نکاتی هستند که نشان از تأکید سازندگان اصلی بر این دید و منظر دارند. این موضوع می بایست در طراحی تعدیل شود تا این دید دوباره آنگونه که شایسته است نمایان گردد.

موضوع دیگری که در دید و منظر قابل بحث است، گم شدن فضای خیابان و عدم درک آن است بدون شک خیابان خود بعنوان یکی از اجزای مجموعه تاریخی است و یکی از عناصر اصلی دید و منظر در این مجموعه است ولی در حال حاضر گشودگی بدنه شرقی و ممتد نبودن جداره آن، درختانی که بصورت نامنظم در جای جای خیابان کاشت شده باعث گم شدن واز دست رفتن منظر خیابان به مثابة یک فضای منسجم شده است.

پارک گردشگری قدمگاه :
موقعیت پارک نسبت بدنة غربی باغ و خیابان است و ارتباط آن با خیابان رضوی از نکات مهم و قابل توجه می باشد.
بدون شک کاربری های داخل پارک به گونه ای برنامه ریزی شده که متناسب با نیازها و کمبودهای محدوده است . طراح سعی کرده این ارتباط را در طراحی لحاظ و بر آن تأکید کند. در ساماندهی خیابان نیز باید به این موضوع اهمیت داده شود مسیرهای دیدمان پارک و خیابان بازگشایی و تقویت شوند. همچنین فضای پارک و کاربری های اقامتی که در آن پیش بینی شده به نظر می رسد که می تواند پاسخگوی نیازهای مخاطبین مجموعه باشد و باعث بالا رفتن ضریب سازگاری آنها در محدوده شود که بدون شک بازده اقتصادی بیشتری برای شهر خواهد داشت.

بررسی طرحهای فرا دست و ضرورت طرح
طرح پیشنهادی سازمان میراث فرهنگی :
بررسی طرح مذکور نشان می دهد که این طرح با در نظر گرفتن پیشینه تاریخی و ارزشهای کالبدی و فضایی مجموعه برنامه ریزی شده است توجه به خیابان به عنوان یکی از اجزای اصلی و تاریخی مجموعه قدمگاه، زنده کردن فضا و کالبد آن و باز کردن دید خیابان به بقعه از نقاط قوت این طرح است.
بودجه محدوده شهرداری و مشکلات و مسائل وضع موجود از موضوعاتی است که مانع از اجرای این طرح می شود. تعریف کاربری در دو بدنة خیابان که با هدف خوانا شدن فضا و کالبد خیابان هماهنگ با چهرة قدیمی باغ بوده است، در اجرا با مشکلاتی نظیر عدم همکاری ها لکن با شهرداری نبود بودجه کافی جهت تملک زمینها مواجه شده است. همچنین بازة زمانی طولانی که طرح جهت اجرا و بهره برداری می طلبد آنرا ناکارآمد ساخته است. پیاده دیدن کامل مسیر خیابان و تعریف فضای سبز در محدودمان نیز که با هدف باز شدن دید و منظر خیابان به بقعه و برقراری ارتباط بصری میان اجزای مجموعه تاریخی به دلیل عدم تعیین تکلیف دسترسی حال حاضر بخشهایی از شهر که درپشت بقعه قرار دارند، مقدور نیست چرا که با قطعه دسترسی بخشهای مذکور از خیابان نیاز به بازگشایی خیابان های جدیدی است که بازه زمانی دراز مدت و کم بودن بودجه آنرا با مشکل مواجه می کند . طراحی انعطاف ناپذیر خیابان به موضوع دسترسی بخشهای پشت بقعه می تواند در طرحی لحاظ شود.

مقدمه
جین جیکوبن : «خیابان ها و پیاده روهای آنها و میادین و میدانچه ها و گذرگاهای عمومی روباز و سرپوشیده مهم ترین فضاهای عمومی شهر و مهم ترین عضو عمومی آن هستند. وقتی راجع به یک شهر صحبت می کنیم چه چیز به نظرمان می آید، خیابان شهر، اگر خیابان جالب و تماشایی باشند، شهر جالب به نظر می رسد و اگر ناخوشایند باشند شهر ناخوشایند می شود.»
کیفیت محیط شهری در صورت ظاهری محیط خلاصه نمی شود، بلکه کیفیت های ناشی از عملکرد و معنای محیط و انطباق آن با نقش محور را نیز شامل می شود.
از آن جا که طراحی شهری با جنبه های حسی و ادراکی محیط نیز سر و کگار داشته و به عکس العمل انسان در مقابل محیط توجه دارد، نمی توانند مانند برنامه ریزی شهری، ترافیک و … با دیدگاهی صرفاً خردگرایانه با مسائل شهری برخورد نماید و مسئله را با محاسبه و کمک گیری از استانداردها حل نماید، بلکه باید شرایط تعامل انسان و محیط را در قالب زمان و مکان در نظر داشت. تجربه محیطی یک ایرانی با تجربه فضایی یک آلمانی و تجربه یک تهرانی با مشهدی یا یزدی تفاوت های فراوانی دارند. به همین خاطر تفاوت های عمده ای نیز در رفتار ترافیکی و یا جشن و عزاداری آنان موجود است. واضح است که هر رفتار مشخصات فضایی خاص خود را می طلبد.

برای هر شهر و طبیعتاً اجزای اصلی آن دو گروه از اهداف مطرح هستند :
• اهدافی که به ضرر عام، برای کلیه شهرها و محورها معتبر بوده و باید پیگیری گردند. (اهداف جهانشمول)
• اهدافی که از شرایط خاص شهر و محور مورد مطالعه و برنامه ریزی، استخراج می گردند. (اهداف خاص)