مقدمه :

حقوق تعهدات باتوسعه روزافزونش قسمت سهمي از حقوق خصوصي را بخود اختصاص داده و گسترش آن زمينه هاي تخصصي گوناگوني را نيازمند است و پديد آورده . افزايش قراردادها بسبب نيازمردم در اثر روابط اجتماعي ، تحول جامعه و كافي نبودن عقود سنتي ، ايجاد قالبهاي نو و تازه اي را سبب گرديده كه اين امر موجب بروز اختلافات جديد و صدور احكام متفاوت در رسيدگي شده است .

اهم عواملي كه مي توانند از صدور چنين احكامي جلوگيري نمايند ، نقش حقوقدانان و نظريه پردازان حقوق ، قضاوت عالم و آگاه به قانون و سرانجام قوانين مناسب است . علماي حقوق براي ايجاد رويه قضائي تلاش مينمايند و نظريه هاي آنان راهگشاي خوبي است ولي شايد بتوان گفت كه ، طرز تفكر متفاوت قضات و بعضا عدم بكارگيري قوانين در فصل خصومت ، رسيدن باين هدف را مشكل نموده كه اين ناهمگوني خود سبب طرح دعاوي گوناگون ميگردد.

دعاوي قولنامه نيزدراين راستا در يك راه و طريق قرار ندارد ، جمعي آنرا لازم الوفاء نمي دانند، گروهي بيع تلقي مي كنند – كه باز در اين طرز فكر گويا مقررات ثبتي را قانونگذار بيهوده وضع نموده است – و نيز بعضي استنباط ديگري دارند .

اين اختلاف آراء و گوناگوني احكام بار عدليه را روزبه روز سنگين تر ميكند زيرا متعهد را به عهد شكني و بي اعتنائي به قانون و اخلاق (كه همانا توصيه به وفاي عهد مي كند ) و اميدارد ، باشد كه دعوائي كه عليهش طرح ميشود در محكمه اي رسيدگي شود كه تعبير دلخواه او را از عدم انجام تعهد در مورد قولنامه دارد .

سعي كه از فرهنگ خوب ووالائي برخوردار باشد براي قانون احترام خاصي قابل است و هرگز بخود اجازه نمي دهد حريم آنرا بشكند . دستگاه قضا ، پاسدار اين حرمت است و بايد از تواني كافي برخوردار باشد اگر اساس رسيدگي به حق و عدالتخواهي بريك پايه استوار نباشد ، نه تنها امنيت قضائي را بدنبال نخواهد داشت ، كه بي نظمي و ناامني ايجاد مي كند .عقود و قراردادها ، ابداع مقنن نيست ، از روابط مردم گرفته شده و با نفوذ فرهنگ هاي مختلف در يكديگر و تحولاتي كه در جامعه بوجود ميآيد ، مقنن و دستگاه قضاء بايد باآن همراه باشد والا راه حيله و تقلب بازخواهد گرديد و بارعدليه بيشتر خواهد شد . اگرقانون ابزاركار باشد ، اگر علم قضا آموزش داده شود ، از طرز فكر متفاوت جلوگيري خواهد شد . در نتيجه چرخهاي دستگاه قضا ، حركتي مناسب خواهد داشت و عهد شكني و بي اعتنائي به قانون ، اگر از بين نرود كم و كمتر خواهد شد .

و در اين تحقيق مسائل مطروحه در باب توان در بيان شده اميد است كه براي تنظيم كنندگان اين سند مفيد واقع شود .

گفتار نخست تعريف قولنامه

از قولنامه تعريفي در متون قانوني ديده نميشود ولي در اصطلاح «سندي است كه خريدار و فروشنده و طرفين عقد بطور كلي قبل از انجام معامله تنظيم مينمايند تا در فاصله قول و معامله فروشنده مورد معامله را بديگري نفروشد و خريدار هم آنرا بخرد .[۱]

عقد بيع در اموال غيرمنقول عقدي است تشريفاتي چنانچه شرايطي را كه قانونگذار معين نموده صورت نگيرد بيع واقع نميشود و انتقال مالكيت از فروشنده بخريدار صورت نمي پذيرد . شرايط موقوم ،ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمي است .لذا قولنامه بدان سبب تنظيم ميشود كه اطراف آن بعللي (از جمله انجام تشريفات مذكور ) در زمان توافق و تراضي نمي توانند معامله را انجام دهند بهمين لحاظ وقوع بيع بين آنها موكول به تهيه مداركي است كه قانونگذار براي تنظيم سند رسمي معين نموده است ، سند مرقوم براي پاي بند بودن باين توافق است تا طرفين ملزم باشند تعهداتي را كه بعهده گرفته اند انجام دهند آثار اين قرارداد انجام عقد ديگري است كه منظور اصلي طرفين ميباشد و اين قرارداد مقدمه اي است براي رسيدن به قرارداد اصلي بهمين جهت بعضي از اساتيد حقوق اين را پيمان مقدماتي يا پيش قرارداد يا وعده قرارداد و قولنامه ناميده اند .

بموجب قولنامه ممكن است يك طرف تعهد نمايد كه عمل حقوقي معيني را در آينده يا عقدي را در آينده منعقد كند كه آن عقد ممكن است بيع يا اجاره يا ازدواج باشد .

بموجب اين تعريف قولنامه مي تواند نوشته اي باشد كه در آن يك طرف متعهد ميشود به ايجاد عقد در آينده با ديگري كه در اينصورت با قبول شخص اخير قرارداد منعقد ميشود . اين تعريف در مورد تعهد به بيع كامل نيست زيرا از تعهد يكطرفي يك نفر سود ميبرد و آن متعهدله است كه آزادي دارد تا در موعد معين شده رضايت خود را اعلام نمايد به عبارتي ميتواند تعهد بسود خودش را رد نمايد و حال آنكه قولنامه خريد و فروش ، تعهد مقابل است از طرفي وعده ازدواج لازم الرعايه نيست .

گفتار دوم : اقسام قولنامه

قرارداديكه قولنامه حاوي آنست از لحاظ انعقاد تابع هيچ تشريفاتي نيست وبا حصول توافق و تراضي ، تحقق مي يابد . از آنجا كه اين تراضي و توافق بستگي به نظر طرفيتن قرارداد دارد لذا سبب متنوع بودن آنها شده است وگاه داراي نكاتي است كه مشابه و نظير آن كمتر ديده ميشود ولي از جهاتي مشتركاتي در اين قراردادها وجود دارد كه مي توان آنها را دسته بندي نمود گوناگوني قولنامه ها بيشتر بشروط و تعهداتي است كه طرفين در آن مي آورند لذا ، هرچند تقسيم بندي اين اسناد تاحدودي مشكل است ولي سعي شده درانواع متداولتر و شايع آن تقسيماتي صورت گيرد :

الف : تقسيم قولنامه از جهت مالي كه مورد قرارداد است :

اموال از لحاظ قابليت حمل ونقل به منقول و غيرمنقول تقسيم شده اند . انجام معامله در خصوص اموال غيرمنقول داراي تشريفاتي است و طرفين بايد مهيا براي آن شوند ولي اموال منقول نياز به تشريفات ندارد ولي بعضي از اين اموال هم بجهت وضعيت خاصي كه دارند انتقال شان بدون تشريفات نمي باشد .

  • مورد معامله مال منقول است :

در مورد مال منقول تلفن و اتومبيل فرد شايع آنست . در خصوص انتقال تلفن دوصورت متصور است ، بيشتر در معاملات خانه ، تلفن منصوبه در آن هم جزء مورد معامله ميباشد . لذا در قولنامه ايكه ميشود تلفن منصوبه در آن نيز قيد مي گردد كه در اينصورت مورد معامله شامل دوقسمت خواهد بود خانه مورد معامله ، تلفن منصوبه در آن ، بلحاظ اينكه تنظيم سند انتقال تلفن جدا از سند انتقال خانه تنظيم ميشود در موقع انتقال خانه ،ممكن است سند انتقال تلفن تنظيم نگردد و سبب شود تاخريدار الزام فروشنده را به انتقال درخواست نمايد ، محاكم اكثرا اين نظر را دارند كه وقتي خانه مورد معامله انتقال درخواست نمايد ، محاكم اكثرا اين نظر را دارند كه وقتي خانه مورد معامله انتقال داده شده و دليلي برعدول از قسمت ديگر تعهد نباشد اين جزء هم بايد انجام شو و حكم الزام به انتقال ميدهند.

در همين قولنامه ها ديده ميشود كه تلفن در خانه مورد معامله نصب شده ولي فيش مربوط به نصب تلفن در آينده را داراست و مورد قولنامه واقع ميشود. بديهي است موقع انتقال خانه تلفني نصب نيست تا انتقال داده شود و اجراي اين قسمت از تعهد موكول است به نصب آن . جدا از موارد فوق ممكن است تلفن بصورت مستقل مورد معامله قرار گيرد و قولنامه اي در اين خصوص تنظيم گردد.

همچنين نسبت به معامله اتومبيل نيز خريدار و فروشنده اكثرا مبادرت به تنظيم قولنامه مي نمايند ، انتقال اتومبيل هرچند وسيله مقامات راهنمائي و رانندگي با انعكاس آن در دفترچه مشخصات اتومبيل حسب قانون مربوطه بايد انجام شود ولي عملا اين انتقال در دفتر اسناد رسمي صورت ميگيرد وهرگاه قولنامه اي در اين خصوص تنظيم شد بسته به تعهداتي كه طرفين نموده اند محاكم اتخاذ تصميم مينمايند .

۲- مورد معامله مال غيرمنقول است – چون انتقال اين اموال نياز به تشريفاتي دارد و طرفين تا مهيا شدن براي انتقال مهلتي لازم دارند براي پاي بند بودن به تعهدي كه نسبت به هم قبول مي نمايند . مبادرت به تنظيم قولنامه مي نمايند . در شرايط حاضر اين نوع قولنامه ها بسيار زياد است و سبب اختلالات فراواني شده و رويه قضائي مشخصي هم در محاكم وجود ندارد . مطالب عنوان شده در اين نوشتار بيشتر ناظر بااين نوع قولنامه است .

ب : تقسيم قولنامه از جهت زمان انجام تعهد [۲]

همانطور كه بيان شد براي اجراي تعهد كه همان انجام عقد اصلي است طرفين مهلتي رامعين مي نمايند تا در اين زمان شرايط لازم را براي انجام معامله فراهم نمايند زمان معين شده گاه روشن است و گاه مشخص نميباشد .

  • قولنامه هائي كه تاريخ انجام تعهد بصورت قطعي است ، مثلا طرفين قرارميگذارند كه در ساعت معين ،روزمعين ، يادر روز معين ، به دفتر اسناد رسمي مراجعه ومعامله را واقع و سند انتقال تنظيم شود معمولا طرفين پيش بيني ميكنند سه ، براي آنروز مي توانند آماده شوند ، در اين نوع قولنامه ها تكليف طرفين از لحاظ زمان اجراي تعهد روشن است و در صورتيكه يكي از اطراف قرارداد تخلف نمايد اثبات تخلف نسبت به ساير موارد سهل تر است .

قولنامه هائي كه تاريخ انجام تعهد در يك مقطع زماني يا يك دوره ، معين ميگردد .مثلا طرفين قرارميگذارند كه از تاريخ تنظيم قولنامه ظرف ۲ ماه به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايند و انتقال صورت گيرد در هر روزي از اين مدت معين شده امكان اجراي تعهد وجود دارد و از طرفي تاآخر موعد هم ممكن است از فرصت استفاده شود . بديهي است چون موعد بزمان قطعي محدود نشده اجبار طرف را به انجام تعهد در موعد مرقوم نميتوان خواست . رويه و عرف اينست كه آخرين روز مهلت را طرفين مبناي اجراي تعهد قرار ميدهند .

۲- قولنامه هائي كه زمان انجام تعهد معين نيست اين نوع قولنامه ها نيز خود به چند دسته تقسيم ميگردند:

قولنامه هائي كه زمان اجراي تعهد با متعهدله ميباشد .

بديهي است در اين فرض خريدار ، متعهدله تصور شده است ، لذا ضرورت دارد نامبرده با اظهار نامه مهلت و زماني را معين كند و به فروشنده ابلاغ نمايد كه در آن تاريخ ، تعهد اجرا شود .

قولنامه هائي كه زمان اجراي تعهد يا متعهد است .

درست است كه توافق طرفين بصورت قراردادي منعقد گرديده ولي وقتي اجراي تعهد يا متعهد باشد امكان اجبار و الزام نمي تواند وجودداشته باشد پس اگر متعهد نخواهد به تعهد جامه عمل بپوشاند چون او را نمي توان اجبار نمود مثل اينست كه تعهدي ايجاد نشده وچنين قولنامه اي فاقد ارزش و اعتبار است .

قولنامه هائيكه زمان اجراي تعهد معين و روشن نيست :

در اين قولنامه ها توافق برانجام معامله صورت ميگيرد وممكن هم هست قيد شود كه طرفين الزام دارند در دفتر اسناد رسمي حاضر و مورد معامله رسما انتقال يابد ولي موعد معين نشده كه در چه تاريخي حاضر شوند. در اين صورت نيز دو فرض قابل تصور است .

قاعدتا بعداز تنظيم قولنامه طرفين آمادگي رفتن بدفترخانه رادارند و ميتوانند انتقال را انجام دهند . بديهي است كه اجراي تعهد بعد از تنظيم ترازنامه بايدعملي شود .

ممكن است چنين تصور شود كه اگر طرفين قادر به انجام فعلي معامله بودند نياز به تنظيم قولنامه نبود و بارجوع بدفترخانه اقدام به انتقال مينمودند پس وقتي قولنامه تنظيم كرده اند بدين مفهوم است كه در مهلتي متعارف آماده شوند و مدارك لازم را تهيه نمايند ، اين مهلت را درقصد طرفين، ساير شروط قولنامه ، امارات و نهايتا عرف بايد جستجو كرد ولي نظر اول منطقي تر بنظر ميرسد .

ج : برمبناي تعهدات طرفين قولنامه ها را به انواع زير مي توان تقسيم نمود:

  • قولنامه ساده

گاه طرفين ورقه اي را امضاء ميكنند كه در آن قصد انشاء و ايجاد تعهد ندارند و تعهدي در اين اسناد ايجاد نميشود وچون تعهدي ايجاد نميگردد فاقد اثر است . اين نوع قولنامه ها فقط از جهت اخلاقي براي طرفين لازم الرعايه ميباشد و ضمانت اجراي قانوني ندارد و نميتوان الزام طرف را درخواست نمود .

  • قولنامه تعهد آور :

گفتيم قولنامه قراردادي است كه هرگاه مخالف قانون نباشد براي طرفين لازم الرعايه است ، لذا بجز قولنامه هائي كه وعده ساده وجنبه اخلاقي و تعارف دارد ساير قولنامه ها ايجاد تعهد مي نمايد و از اين نوع است . و اساسا طرفين قصد ايجاد تعهد ، از تنظيم آن دارند . گاه براي ضمانت اجراي تعهد وجه التزام هم قرار ميدهند كه البته وجه التزام از شروطي است كه ممكن است در قرارداد مرقوم آورده نشود اين قراردادها بمنظور وقوع عقد اصلي بسته ميشود.

د- مبايعه نامه :

اين اسناد كه درچند سال اخير مرسوم و ايجاد شده ظاهرا به صورت سند وقوع بيع بين طرفين تنظيم ميشود . به عبارت ديگر معامله قطعي بني طرفين واقع ميگردد. شرايط معامله در اين سند قيد ميشود ( هرچند ممكن است قسمتي از ثمن موجل باشد و مبيع هم تسليم نشود ) كه در اين اقدام تنظيم سند رسمي امري جدا از عقد است و به بعد موكول ميشود ، از طرفي به استناد ماده ۲۲۰ قانون مدني تنظيم سند را ظاهرا نتايج قانوني حاصل ازعقد مي گيرند . بديهي است نتايج قانوني حاصل از عقد آثاري است از عقد كه قانون ميشناسد تنظيم سند رسمي آثار قانوني عقد نمي باشد . اين اسناد را قولنامه تلقي كرد هرگاه عقد بيع را طبق ماده ۳۳۹ ق .م پايان يافته بدانيم . از تعريف قولنامه و مقايسه آن با اقدام متعاملين بصورت بيع نامه موضوع روشن است .

مبحث دوم : ماهيت قولنامه

همانطور كه گفته شد قولنامه پيش قراردادي است كه طرفين منعقد مي نمايند تا ملزم به انعقاد عقد اصلي بشوند پس اگر در اين سند طرفين آن بعنوان فروشنده وخريدار نامبرده ميشوند اين امر دلالت برخريد وفروش (وقوع بيع ) ندارند .عرف نيز افاده بيع از قولنامه نمي نمايد رويه محاكم و هيئت عمومي ديوانعالي بحال صادر شده است . فقه وحدت رويه را بايد ناشي از يكنواخت نبودن قولنامه ها ، عدم اطلاع تنظيم كنندگان آنها از قوانين مربوطه و مختلف بودن محتوي و مندرجات آن ها دانست . بهمين جهت انتخاب يك نظر واحد مشكل بلكه غيرمقدور است . معهذا آنچه مسلم است برا ي اينكه بتوان در مورد ماهيت حقوقي قولنامه اظهار نظر قطعي نمود ، لازم است ، اقدام معمول شده در تنظيم قولنامه بنحو صحيح اظهار نظر قطعي نمود ، لازم است ، اقدام معمول شده در تنظيم قولنامه بنحو صحيح توصيف گردد . توصيف اعمال حقوقي بدون شك تابع عناويني كه طرفين برآن مي نهند ، نمي باشد بلكه از مندرجات و محتويات سندي كه تنظيم مي نمايند بايد قصد مشترك روشن نمود قولنامه تعهد به انتقال است يا سند انتقال (بيع ) و يا وعده اي كه الزامي براي طرفين ايجاد نمي نمايد ، در سنوات اخير قولنامه تحت عنوان بيع نامه ، فروش نامه و امثال آن تنظيم ميگردد كه بحقيقت بيع نيست ، روشي است برمبناي طرز تفكر ايجاد شده چند ساله اخير كه اين تعهدات را بصورت شرط ضمن عقد يا بصورت عقود معين مي پذيرند و نيز ، دورانديشي اطراف قولنامه است تا در صورت وقوع اختلاف و رجوع به محاكم ، براي احقاق حقوق خود زحمت كمتري را در توجيه و تفسير سند واستدلال و ثبوت دعوي متحمل شوند .

در خصوص ماهيت حقوق قولنامه نظرهاي مختلفي را كه وجود دارد بررسي مي نمائيم .

الف : قولنامه تعهد به انتقال است :

طرفداران اين نظريه استدلال مي نمايند كه قولنامه قراردادي است در شمول قراردادهاي ماده ۱۰ قانون مدني كه طرفين در مقابل هم متعهد به انجام عمل و امري ميگردند لذا هريك از آنها كه از انجام تعهد خودداري نمايد از طريق دادگاه ميتوان او را ملزم بانجام تعهد نمود. براساس اين نظر فروشنده متعهد ميشود در مهلت مقرر آنچه را كه متعهد شده واقع سازد و از مفهوم اين تعهد استنباط ميگردد كه حق ندارد مورد تعهد را بديگري واگذار كند و همچنين به اعتبار الزام آور بودن قرارداد چنانچه حاضر به انتقال نگردد پس از صدور حكم دادگاه نماينده محكمه سند را امضاء مينمايد. هيات عمومي ديوانعالي كشور درراي اصراري ۳۵۷-۲۶/۱۲/۴۲ همين نظر را اتخاذ نموده است . «مستند دعوي تعهد نامه اي بيش نيست كه بموجب آن فرجام خوانده متعهد گرديده پس از تحصيل اسناد مالكيت نصف مشاع اتومبيل موصوف در آن را يكي از دفاتر اسناد رسمي بفرجامخواه منتقل نمايد و قبل از انجام تعهد اتومبيل مزبور ( بشرح اوراق مضبوط در پرونده ) بسبب تصادف معامله انجام نگرديده بنابراين آنچه در حكم فرجام خواسته قيدگرديده ورقه مستند دعوي را حاكي از بيع قطعي كرده موافق مستند دعوي نميباشد و دليل ديگري هم بروقوع بيع اقامه نشده …؟

سابقه اين راي نشان ميدهد كه استدلال و استنباط دادگاه بخش از قولنامه اينست كه معامله وقوع آن موكول بآينده است . شعبه ۶ ديوانعالي كشور در تائيد اين نظر مالكيت را مادام كه قانونا مالك شناخته نشود نپذيرفته ، بيع را قطعي تلقي نكرده است و حال آنكه همين سند را محاكم شهرستان كافي در وقوع بيع دانسته و انتقال را در واقع و نفس الامر با تحقق بيع از فروشنده به خريدار محقق دانسته اند و انتقال رسمي را كه در قولنامه آمده فرع برعقد مزبور قرار داده و خريدر را مالك مورد معامله دانسته و قولنامه را بعنوان سند بيع پذيرفته اند كه سرانجام هيات عمومي قولنامه را سند بيع تلقي نكرده وبيع را منطبق و سازگار با محتويات قولنامه ندانست هرچند بزعم شعبه ۳۹ دادگاه شهرستان الفاظي از قبيل «واگذار نمودم » در اين سند گنجانده شده بود .

اين طرز فكر طرفداران نسبتا زيادي در محاكم دارد وآراء متعددي هم از شعب ديوانعالي كشور و ساير دادگاههاي بدوي وتجديدنظر صادرگرديده در مورد اينكه وعده بيع الزام آوراست بين حقوقدانان اتفاق نظر ميباشد تنها نظر مخالفي كه ديده ميشود[۳] اين عبارت «قولنامه فروش يا خريد يا قولنامه ايكه در آن حق تقدم در خريد بشخص معيني داده ميشود بيع نيست زيرا در بيع مالكيت مبيع از بايع بيشتري منتقل ميشود در حاليكه ماهيت قولنامه فقط وعده بيع است و وعده بيع اساسا الزام آور نيست بهمين جهت بنظر اينجانب قولنامه فروش الزام آورنيست و نمي توان با استناد آن الزام بانجام معامله را در تاريخي كه در قولنامه معين ميشود خواستار گرديد . استناد بماده ۱۰ قانون مدني هم براي اثبات صحت و الزام آور بودن قولنامه كافي نيست زيرا ماده ۱۰ صرفنظر از شان نزول آن ناظر بقرارداد ميباشد و قولنامه چيزي جز وعده بيع نيست و نمي توان آنرا قرارداد تلقي نمود …»

باتوجه به تعريفي كه از قولنامه نموديم باينكه قراردادي است كه طرفين منعقد مينمايند كه قصد آنها الزام به بيع در آينده است و در هر قرارداد حداقل توافق دو اراده ضرورت دارد. در قولنامه اين توافق حاصل شده است و مقصود از توافق هم ايجاد تعهد است كه فروشنده متعهد به فروش و خريدار متعهد به خريد ميگردد لذا اين توجيه كه قولنامه قرارداد نيست ، قابل بررسي بيشتري است وعده هم مفهوم حقوقي آن جز تعهد نميباشد . اگر اين نظر را بپذيريم كه وعده مرقوم تعهد آور نيست سئوالي كه قابل طرح است اين است كه چه آثاري براين اقدام باراست و آيا اكسان عاقل عمل عبث انجام ميدهد ؟ و اگر تنظيم آن آثاري نداشته باشد چه ضروري است كه طرفين مبلغي بعنوان وجه التزام قرار دهند كه خود را ملزم به انجام عقد اصلي نمايند كه در صورت تخلف وجه التزام را بپردازند ؟

[۱] – فرهنگ معين واژه قولنامه .

[۲] -براي مطالعه بيشتر رجوع شود به جزوه حقوق مدني ( پلي كپي ) دكتر مهدي شهيدي ، دانشگاه شهيد بهشتي ص ۴۳ .

[۳] – دكتر محمود كاشاني