سرقفلي وقوانين حاكم بر آن

سرقفلي كه در فرانسه تحت عنوان Foundde Commerce ودر حقوق انگلستان تحت عنوان Will Good از آن تعريف شده ، پديده اي تقريباً نوظهور در كشور ماست وبه همين لحاظ در ابتدا بحثهاي زيادي در خصوص حليت يا عدم حليت آن وجود داشت ، اما بيشترين ايراد در حول وحوش عنوان كسب يا پيشه يا تجارت بود . اما پيرامون سرقفلي با وجود فتاواي اخير فقها به خصوص حضرت امام (ره) ديگر شكي در حليت آن باقي نمانده است ، حضرت امام (ره) ديگر شكي در

كتاب تحرير الوسيله مي فرمايند : مالك مي تواند براي اجاره دادن محل هر مقدار كه بخواهد به عنوان سرقفلي از مستاجر بگيرد ومستاجر نيز اگر حق اجاره به غير داشته باشد ، در اثناي مدت اجاره مي تواند ملك را اجاره دهد وبراي اجاره دادن مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دوم بگيرد . پس از تصويب روابط موجر ومستاجر در سال ۳۹ وبه دنبال آن قانون مصوب ۱۳۵۶ كه ماده الحاقيه به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۶۵ واخيراً قانون مصوب ۱۳۷۶ شكي در حليت آن وجود ندارد .

اما سرقفلي چيست ؟ در فرهنگ فارسي سرقفلي پولي است كه مالك در قبال اجاره ملك خود از مستاجر مي گيرد ودر فرهنگ حقوقي ؛ وقتي پولي كه مستاجر دوم (به معني اعم) از مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض مي دهد وهمچنين مستاجر اول به موجر مالك مي دهد . اما معني اصطلاحي وعرفي كه هم اينك مردم به آن آشنا مي باشند اينست كه در صورت واگذاري مورد اجاره ملك مبلغي پول به عنوان سرقفلي از مستاجر مي گيرد وبا اجاره متعرف آنرا به تصرف مستاجر مي دهد . البته در همين خصوص نيز دو نوع تعريف از سرقفلي ارائه گرديده است :

۱٫ نوع اول سرقفلي : مستاجر اول حق خود را به مستاجر دوم واگذار كند ودر قبال اين واگذاري مبلغي را (كه با هم به توافق رسيده اند) دريافت دارد . ۲٫ نوع دوم ؛ امروزه مرسوم است كه هر گاه شخصي بخواهد ملك خود را جهت استفاده شغلي براي كسبي اجاره دهد ، قبلاً مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت مي دارد واين اقدام از آنجا نشأت گرفته است كه مالكين دريافته اند موضوع سرقفلي امري است عرفي ورايج ، پس به جاي اينكه ديگران از اين نعمت

بهره مند شوند بهتر است خود متنعم گردد نكته اي كه همواره مورد بحث فراوان بين حقوقدانان بوده است ، در رابطه با مفهوم اصطلاح سرقفلي وحق كسب يا پيشه يا تجارت بود، عده اي معتقدند كه سرقفلي با حق كسب يا پيشه يا تجارت تفاوت دارد وبا استدلالهايي تحت اين عنوان كه اختصاص يك فصل به عنوان حق كسب وپيشه وتجارت در قانون ۱۳۵۶ وعدم ذكر عنوان سرقفلي واستدلالهاي ديگر كه بعضاً در آراء صادره از دادگاهها هم اين تفكيك لحاظ گرديده را مي بي

نيم كه دوستان ارجمند مي توانند براي ديدن تفصيل اين بحث به كتاب بهمن كشاورز تحت عنوان سرقفلي وحق كسب يا پيشه يا تجارت مراجعه فرمايند . اما عده اي ديگر معتقدند كه حق سرقفلي كه در قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۳۹ از آن به عنوان حق كسب وپيشه وتجارت آمده است حقي است كه به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره كردن محل كسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي شود ودر عرف بازار نيز وقتي مي گويند تاجري سرقفلي مغازه اش را

فروخت ، يعني آنرا تخليه كرد وبه ديگري واگذارد واين مفهوم هيچ گاه شامل انتقال سرمايه تاجر ونام تجاري او نمي شود .۳٫ پيرامون همين موضوع نيز از اداره حقوقي قوه قضائيه در نظريه مورخ ۱۹/۴/۷۲ استعلام گرديد آيا سرقفلي همان كسب يا پيشه يا تجارت است ؟ كه اداره مذكور چنين پاسخ داد : سرقفلي همان كسب يا پيشه يا تجارت است كه طبق تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۵۶ به مستاجر همان محل اختصاص دارد وبين اين دو اصطلاح

عرفي وقانوني تفاوتي نيست وهر دو به يك معني است ، نظريه شماره ۱۴۸۸ مورخ ۹/۵/۶۳ شوراي نگهبان نيز در اين خصوص قابل تأمل است در اين نظريه آمده …. ۳٫ حق كسب يا پيشه يا تجارت در ملك مذكور در ماده ۱۹ ق.ر.م رم عنوان شرعي ندارد ، اگر مقصود سرقفلي باشد بايد طبق تحرير الوسيله عمل شود ….. البته با تصويب ق.ر.م رم مصوب ۱۳۷۶ واختصاص فصل دوم اين قانون تحت عنوان سرقفلي وتيصره ماده ۱۰ همين قانون كه مطالبه هر گونه وجهي خارج از

مقررات اين قانون ور روابط استيجاري را ممنوع نموده است ديگر شكي باقي نمي ماند كه قانونگذار اين دو مفهوم را يكي انگاشته ضمن اينكه ايرادات وارده نيز بدين وسيله مرتفع گرديده از طرفي عرف نيز در برداشت همين مفهوم را برگزيده وعنوان حق كسب يا پيشه يا تجارت براي مردم نامأنوس وناآشنا است . از طرفي تفكيك بين اين دو عنوان باعث مي شود كه مالكين به لحاظ عواقب اقتصادي سنگين كه در آينده در هنگام تخليه برآنها تحميل مي گردد ، از اجاره دادن اماكن خود به ديگران خودداري نمايند كه حد متضمن نوعي انحصارطلبي وبر خلاف سياستهاي نظام اقتصادي ومشاركتي مي باشد .

عده اي معتقدند سرقفلي حق تقدم در اجاره است . يعني مستاجر دراجاره كردن محل بر سايرين مقدم است وبه دليل اينكه مستفاده از ماده ۱۹ وبه ويژه تبصره ۲ قانون موجر ومستاجر مصوب ۱۳۵۶ حق سرقفلي (كسب يا پيشه يا تجارت) از مال غير منقول وموضوع اجاره قابل تفكيك نيست وتنها با واگذاري محل اجاره قابل انتقال است يعني مستاجر نمي تواند خود در محل بنشيند وسرقفلي آن را نيز انتقال دهد وديگر اينكه به موجب تبصره ۲ ماده ۱۹ انتقال حق كسب يا پيشه يا تجارت تنها با تنظيم سند رسمي امكان دارد واين در حاليست كه مي دانيم انتقال اموال منقول اصولاً نياز به تنظيم سند رسمي ندارد واين الزام ويژه انتقال املاك است ( مواد ۴۶٫۲۲ تا ۴۸ قانون ثبت ) پس احتمال تقويت مي گردد كه قانون گذار سرقفلي را نيز در حكم حقوق ومنافع مربوط به املاك آورده است

.
عده اي ديگر معتقدند كه سرقفلي از جمله حقوق منقول است ؛ يعني همان حق تاجر بر مشتريانش ومعتقدند فايده عملي آن پيروي از حقوق اسلامي است ، چون زوجه از همه اموال منقول ارث نمي برد . اگر سرقفلي را غير منقول بدانيم زوجه ارث نمي برد ، ولي اگر منقول تلقي كنيم ارث مي برد . از طرفي ، بعضي مي گويند هر چيز كه قابل داد وستد وداراي ارزش اقتصادي باشد ، مال محسوب مي گردد . پس سرقفلي هم مال است ، البته از اموال غير مادي كه تحت عنوان غير منقول فقط براي اموال مادي صادق است . حقوق مادي هم مثل حقوق شفعه كه ارث مي برد در حكم اموال منقول است ، لذا سرقفلي هم از حقوق مالي است در حكم اموال منقول .

فايده عملي اين بحث در آثار مترتب برآن است مي دانيم كه در خصوص طرح دعاوي راجع به اموال منقول وغير منقول يا حقوق راجع به آن دعاوي در دادگاهي اقامه مي گردد كه مال غير منقول در حوزه آن واقع شده حتي اگر خوانده در حوزه آن مقيم نباشد ( ماده ۱۲ قانون آئين دادرسي مدني مصوب ۷۹) ودعاوي راجع به اموال منقول طبق قاعده در دادگاه محل اقامت خوانده (ام ۱۱ ق ا.ر.م) مطرح مي شود . همچنين نحوة توقيف واجراي اينگونه اموال از مجموع نظرات صرفنظر از استدلالات نظريه اول قويتر وبه نظر قانون نزديكتر به صواب است به خصوص با وضع ماده ۶۲ آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا وطرز رسيدگي به

شكايت از عمليات اجراي مصوب ۱۳۵۵ واصلاحي سال ۷۶ كه مقرر مي دارد ، بازداشت حقوق مديون نسبت به سرقفلي يا منافع جايز است لكن مزايده آن به لحاظ رعايت منافع اشخاص ثالث جايز نيست ، در صورت بازداشت منافع ، مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتي وابلاغ آن به دفاتر اسناد

رسمي اعلام مي گردد . از طرفي با عنايت به ماده ۹۹ قانون اجراي احكام مدني مصوب ۱۳۵۶ كه مقرر مي دارد ؛ قسمت اجرا توقيف مال غير منقول را با ذكر شماره پلاك ومشخصات مالك به طرفين واداره ثبت محل اعلام مي كند البته ما معتقد نيستيم كه سرقفلي در اين تقسيم بندي ( اموال منقول وغير منقول) قرار مي گيرد .، اما به لحاظ ارتباط در هر دومورد تبعيت از اين تقسيم بندي مي كنند يعني در اموال منقول ، منقول تبعي ودر غير منقول ، غير منقول تبعي مي

باشند . البته حال كه صحبت از حقوق مالي وغير مالي هم به ميان آمد ، تعريفي از هركدام ارائه گرديد كه مطرح نمودن آن در اينجا خالي از لطف نمي باشد ، حق غير مالي امتيازي است كه هدف آن رفع نيازمنديهاي عاطفي واخلاقي انسان است . موضوع اين حق روابط غير مالي اشخاص است . ارزش داد وستد را ندارد وبه طور مستقيم قابل ارزيابي به پول ومبادله نيست ؛ مانند حق زوجيت و ولايت وحضانت . بر بيشتر اين حقوق آثار مالي بار است ، چنانكه حق وراثت سبب مي شود كه شخص دارايي مورث خود را تمليك كند و….. حق مالي نيز امتيازي است كه حقوق هر كشور ، به منظور تأمين نيازهاي مادي اشخاص ،

به آنها مي دهند ، هدف از ايجاد حق مالي تنظيم روابطي است كه به لحاظ استفاده از اشياء بين اشخاص وجود دارد . اين دسته از حقوق برخلاف گروه نخست قابل مبادله وتقويم به پول است مانند حق مالكيت ، حق انتفاع و….. موضوع قابل بحث ودرخور تامل در اين مقاله اين است كه آيا سرقفلي قابل توقيف واجراست ؟

البته در بحثهاي پيشين اين موضوع بطور مختصر ذكر گرديد اما شرح تفصيلي آن را بيان مي نماييم : دراين خصوص نظر يكسان وجود ندارد .
۱- عده اي معتقدند چون اين حق قائم به مستاجراست وتا به جهتي مورد حكم محكمه واقع نشود مال محسوب نمي شود وقابل توقيف نيست وچون ماده ۲۴۰ ق.آ.د.م ( قانون سابق ، وماده ۵۵ قانون تسريع محاكمات مصوب ۱۳۰۹ مقرر داشته براي توقيف در مقام اجراي قرار تامين يا اجراي حكم ، مال لازم است نه حق مالي

لذا توقيف اين حق ، كه حق مالي است ، نه خود مال ميسر نيست .
۲- نظر ديگر اين است كه اين حق را نبايد در شمار اموال موجود متوفي آورد ، زيرا حقي است احتمالي كه ممكن است به دست نيايد زيرا با تخلف مستاجر در تاءديه اقساط اجاره يا ارتكاب تغيير در نگهداري از مورد اجاره وتغيير شغل از بين مي رود . البته براي ديدن نظرات تفصيلي وبه لحاظ رعايت اختصار مي توان به كتب موجود در اين زمينه مراجعه نمود .

البته در راستاي حمايت از حقوق طلبكار بايد ايم مطلب را پذيرفت كه نظريه اكثريت واقليت قضات در قابليت توقيف سرقفلي نيز همسو مي باشد ، يعني توقيف سرقفلي به عنوان يك حق مالي در آراء بدهي دارنده اين حق را جايز دانسته اند .

نكته اي كه در اينجا لازم به توضيح به نظر مي رسد ، اين است كه مشكل همانگونه كه قبلاً هم نظر داده شد ، جايي است كه مستاجر مرتكب تعدي يا تفريط گرديده است چرا كه در اين مورد هيچ گونه سرقفلي به وي تعلق نمي گيرد تا بتواند تأمين كننده حقوق طلبكار باشد . همينطور اين امر مي تواند باعث شود كه مستاجر جهت ايزاء طلبكار در مورد اجاره تعدي وتفريط نمايد .

سؤال قابل بحث ديگر كه مي توان در اينجا مطرح نمود اين است كه آيا سرقفلي به وارث يا وارث متوفي متصل مي شود ؟ در بحثهاي پيشين بيان گرديده كه سرقفلي حق مالي است . بنابراين چنين حقي پس از فوت مورث به ورثه اش منتقل مي گردد ، همچنون حق شفعه . در واقع پس از فوت مورث كليه اموال واز جمله حقوق مالي به ورثه منتقل وهر يك از آنها به نسبت سهم خويش در آن سهيم مي گردند ودر واقع مشاعاً مالك مي شوند . در صورتي كه براي مستاجر

سرقفلي ايجاد شده باشد ورثه نمي توانند هر يك به نسبت سهم خويش از مالك يا موجر سرقفلي بگيرند وبعضاً هم تمايل به ادامه داشته باشند . گفتيم عقد اجاره عقد لازمي است كه به فوت هيچ يك از طرفين منحل نمي شود مگر در صورت وجود شرط بنابراين ، آنچه كه مسلم است اين است كه حق مذكور در صورت تخليه ودر ضمن آن به مالك وبه همين ترتيب به ورثه تعلق مي گيرد . لذا تعدادي از آنها نمي توانند خواستار سرقفلي وتعداد ديگر خواستار ادامه رابطه استيجاري باشند . بنابراين در جهت حفظ حقوق مالك بايد تأمل بر اعمال اين حق ( درخواست سرقفلي به طور كلي) از طرف وارث گرديد ( همانطور كه در

شفعه اعمال چنين حق به ضرر فروشنده مي باشد واز نظر قانونگذار ممنوع گرديده است ) . بنابراين پس از پرداخت سرقفلي در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل نموده باشد . وارث مي توانند با دريافت سرقفلي به قيمت عادله روز به نسبت سهم خويش آن را تقسيم كنند ونه به صورت انفراد . سؤال ديگر كه در اينجا لازم وضروري به نظر مي رسد ودر جلسه قضات دادگستري استان تهران نيز مطرح گرديد است كه : با توجه به تبصره ۲ ماده ۶ قانون رابطه موجر ومستاجر مصوب ۱۳۷۶ در مورد پرداخت قيمت عادله روز سرقفلي كه مستلزم رسيدگي است ، آيا تخليه موكول به پرداخت اين حق است ؟

اكثريت قريب به اتفاق قضات نظرشان بر اين بوده كه چون سرقفلي به مستاجر منتقل شده است ومستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را از موجر دارد ، وجود مستاجر ونوع كسب و وضعيت مورد اجاره در تعيين قيمت عادله روز مؤثر مي باشد . كه با تخليه آن طبعاً تغيير در اجاره ممكن است نتوان قيمت واقعي وعادله روز را معين نمود واز اين حيث مضر به حقوق مستاجر مي باشد ، واز لحاظ عدالت اجتماعي هم مستاجر بايد بتواند با دريافت سرقفلي محل ديگري را تهيه نمايد ، نتيجتاً تخليه منوط به پرداخت مي باشد .

اقليت با اين استدلال كه تخليه موكول به پرداخت سرقفلي ( به قيمت عادله روز) نيست وپس از پايان مدت تصرفات مستاجر جواز شرعي وقانوني ندارد وماده ۳ ق روابط موجر ومستاجر سال ۷۶ هم تاكيد دارد كه ظرف يك هفته تخليه صورت خواهد گرفت . طبق ماده ۴ همين قانون اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا قرض الحسنه …. گرفته باشد ، تخليه وتحويل مورد اجاره موكول به استرداد اين وجه است . در اين فرض ( وديعه يا قرض الحسنه ) موضوع ومبلغ معين است واصولاً نيازي به رسيدگي نيست وقانونگذار هم به همين خاطر تخليه را موكول به استرداد آن وجه نموده ، در حالي كه مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز ممكن است .

صرفاً يك ادعا باشد كه به اثبات نرسد . به علاوه ، مبلغ آن نيز در ابتدا مشخص نيست وقانونگذار هم در اين فرض تخليه را موكول به پرداخت قيمت عادله روز ننموده است بلكه به مستاجر حق مطالبه آن را داده ومستاجر مي تواند وضعيت مورد اجاره را هنگام تخليه تأمين دليل كند تا از اين حيث ضروري متوجه او نباشد ماده ۵ همين قانون هم مزيد اين معناست به نظر عقايد اكثريت منطقي وبه عدالت نزديكتر مي باشد جداي از اينكه نظريه دوم نيز در خور تأمل است از ملاك ماده ۴ ق.ر.م رم سال ۷۶ نيز مي توان استفاده وآن را در جهت نفع مستاجر به كار برد .

به علاوه ، قسمت اخير بند ۳ ماده ۱۵ ق.ر.م وم مصوب ۱۳۵۶ اشعار مي دارد ، به موارد سه گانه فوق ( منظور مواردي است كه به موجب آن مالك مي توانست تقاضاي تخليه محل اجاره را بنمايد ) دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد . اين در حالي است كه قانونگذار در ماده ۱۳ ق.ر.م وم مصوب ۷۶ قوانين ومقررات مخالف ومغاير با اين قانون را لغو نمود ، در صورتي كه مورد مذكور هيچ گونه مغايرتي با قانون اخير التصويب ندارد ( در واقع تكليف پرداخت سرقفلي را مشخص نمود ) . در اين مورد باز مي توان به تبصره ۲ ماده ۷۶ قانون استناد كرد وتخليه محل را موكول به ابداع سرقفلي

دانست . در همين راستا نظريه اي از اداره حقوقي عنوان شده كه مقرر مي دارد : مواردي كه دادگاه وفق مقررات قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۵۶ حكم بر تخليه محل كسب ، پرداخت حق كسب و پيشه وتجارت (شقوق ماده ۱۵ وتبصره يك ماده ۱۹ ) مي دهد . حسب مورد حكم به پرداخت تمام حق كسب يا پيشه ويا نصف آن خواهد بود .
بديهي است با توجه به ماده ۲۸ قانون ياد شده ، صدور اجرائيه براي تخليه موكول به ابداع حق سرقفلي وكسب وپيشه تعيين شده بود وحق كسب وپيشه مستقلاً قابل صدور اجرائيه و وصول (۱۰) صرف نظر از بحثهاي مثبت ومنفي در اين زمينه ، نظريه مذكور در خور تأمل مي باشد . ضمن اينكه مي توان از ملاك ماده ۲۰ آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۹/۲/۷۸ كه مقرر مي دارد چنانچه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه ويا سند اجاره (عادي يا رسمي) درج شده باشد يا توسط خود موجر عنوان شود ، در اين صورت تخليه وتحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند يا وجه ياد

شده به مستاجر وارائه رسيد آن به دايره اجراي ثبت ويا سپردن آن بر حسب مورد به دايره اجراي دادگستري ويا دايره اجراي ثبت مي باشد . آنچه مهم است ، مالك ابتدا مبلغي معين را از مستاجر به عنوان سرقفلي گرفته است ونمي توان ادعا نمود كه مبلغ مشخص نيست . درست است كه در هنگام تخليه مستاجر بايد سرقفلي به قيمت عادله روز دريافت دارد واين مبلغ مشخص نيست اما تشخيص چنين امري توسط كارشناس رسمي دادگستري كاملاً ممكن بوده ومي توان آنرا تعيين نمود . بنابراين همانگونه كه اظهار گرديد ، در راستاي تحقق اهداف مورد نظر مقنن وعدالت پذيرفتن اين نظريه كه تخليه منوط به پرداخت سرقفلي به مستاجر در صورت وجود چنين حقي براي وي امري منطقي وقانوني وبه عدالت ومنطق قضايي نزديكتر به صواب است .

سؤال قابل طرح ديگردر اين مقاله اين است كه آيا در سرقفلي هم حق شفعه وجود دارد ؟ به طور مثال ، اگر دونفر مشتركاً در دو مغازه شريك باشند ويكي از شركاء حصه خود را از سرقفلي به ديگري واگذار نمايد ، آيا شريك ديگر مي تواند از حق شفعه استفاده نموده حصه را تصاحب نمايد ؟

براي پاسخ به اين سوال ابتدا بايد به تعريف شفعه بپردازيم ماده ۸۰۸ قانون مدني مي گويد : هر گاه مال غير منقول قابل تقسيمي بين دونفر مشترك باشد ويكي از دوشريك حصه خود را به قصد بيع به شخص ثالثي منتقل نمايد ، شريك ديگر حق دارد قيمتي را كه مشتري داده است به او بدهد وحصه مبيعه را تمليك كند . در ادامه بايد عرض كرد كه مطابق قاعده سليط ، هر كس مي تواند نسبت به مايملكش هر گونه تصرف وانتفاع ببرد (ماده ۳۰ قانون مدني) . بنابراين قاعده ، نمي توان فروشنده را مانع از فروش وانتقال مايملكش به ديگري نمود، مگر در صورت تعرض با قاعده لاضرر ؛ لذا بايد شفعه را به عنوان يك استثناء وصرفاً در قالب ماده ۸۰۸ تفسير واز تعميم آن به ساير موارد خودداري نمود . زيرا مطابق ماده ۸۰۸ ، هرگاه يكي از دو شريك حصه خود را به قصد بيع به شخص ثالثي

منتقل كند ….. همانگونه ملاحظه مي گردد قانونگذار صرفاً كلمه بيع را آورده ، لذا اگر به طرق ديگر شريك حصه اش را مثلاً صلح يا هبه كرده وبه ديگري منتقل نمايد ، ديگر حق شفعه قابل اعمال نيست . از طرفي سرقفلي ، همانگونه كه در ابتدا نيز عنوان گرديد . مبلغي است كه مالك يا موجر در هنگام اجاره اماكن تجاري از مستاجر اخذ مي كند واين به معني فروش محل اجاره وعين مستاجر نيست .
لذا نتيجه چنين حاصل مي گردد كه در سرقفلي نمي تواند اخذ به شفعه به وجود آيد .

سؤال : سرقفلي در چه اماكني به وجود مي آيد ؟ ( به چه اماكني سرقفلي تعلق مي گيرد ؟ )
مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۷۶ سرقفلي در خصوص املاك تجاري واماكن مزبور به وجود مي آيد . يعني در صورتي مالك (موجر) مي تواند از مستاجر سرقفلي بگيرد كه مورد اجاره در جهت كسب يا تجارت بوده باشد .

به همين لحاظ اماكن مسكوني را شامل نمي گردد ونيز در خصوص موضوع جديدي كه ايجاد شبهه واختلاف بود وآن وضعيت مطب پزشكان مي باشد ، رأي وحدت رويه شماره ۱۴۵۷۶/۷/۷۱ به شرح ذيل صادر گرديده كه مقرر داشت ، اماكن استيجاري مطب پزشكان كه براي عرضه خدمات علمي وتخصصي پزشكي ومعالجه بيماران مورد استفاده واقع مي شود محل كسب وپيشه يا تجارت محسوب نمي گردد تا حق كسب و ……. بدان تعلق گيرد . تخليه اين اماكن هم مشمول قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۶۲ وماده ۴۹۴ قانون مدني وشرايط بين طرفين در ضمن عقد اجاره است باز در قسمت اخير تبصره بند ۲۴ الحاقي مصوب ۱۳۵۲ به ماده ۵۵ قانون شهرداري ، داير كردن دفتر وكالت ومطب ودفتر اسناد رسمي وازدواج وطلاق ودفتر روزنامه ومجله ودفتر مهندسي استفاده تجاري محسوب نگرديده ، لذا حق مذكور در اماكني به وجود مي آيد كه منظور ايجاد تجارت وكسب باشد ودر فروض معنونه ارائه خدمات با استفاده از ابزار علمي واطلاعات شخصي كه هدفشان تجاري نمي باشد سرقفلي تعلق نمي گيرد .
نكته قابل اهميت در قانون مصوب ۷۶ تعديل حمايت هاي همه جانبه از مستاجر بود وسعي گرديد در قانون مذكور در جهت حمايت از موجر قدمهايي برداشته وراههاي پرفراز ونشيب كه بايستي طي گردد تا موجر بتواند ملك مورد اجاره اش را مسترد كند هموارتر گردد ، لذا در ماده ۱ قانون موصوف الذكر مي خوانيم ، از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني ، تجاري محل كسب وپيشه …. تابع مقررات قانون مدني ومقررات مندرج در اين قانون وشرايط مقرر بين موجر ومستاجر مي باشد . حمايت قانونگذار (جداي از اختلاف نظر در خصوص درستي يا نادرستي اين حمايت) برداشتن موانع موجود كه در قانون مصوب ۱۳۵۶ حتماً بايد موارد تخليه كه شامل : ۱- تخليه به منظور احداث ساختمان جديد . ۲- تخليه به منظور احتياج شخصي ۳- تخليه جهت سكونت ۴-تخليه به جهت تصدي وتفريط ۵- به لحاظ انتقال به غير به صورت نداشتن چنين حقي وساير موارد ، بود وجود داشت كه آن هم منوط به اثبات از طرف موجر بود تا بتوانددر جهت تهيه ملك تجاريش اقدام نمايد . اما در قانون مصوب ۷۶ پس از انقضاء مدت اجاره مالك حق درخواست تخليه را دارد ، ممكن است اين ايراد وارد شود كه اجراي اين قانون ممكن است براي مستاجر ايجاد عسر وحرج نمايد . براي پاسخ بايد عرض كرد ، همانگونه كه در بحث پيشين بدان پرداخته شد ، دادگاه مي تواند صدور حكم را منوط به پرداخت سرقفلي به قيمت عادله روز نمايد ويك فرصت ومهلت مناسبي (به صورت عرفي) به مستاجر بدهد تا در اين فرصت بتواند محل ديگري را برايش تهيه نمايد .
از طرفي ، قسمت اخير ماده ۱ قانون مصوب ۷۶ قيد « شرايط مقرر بين موجر ومستاجر » را نموده كه مستاجر مي تواند در جهت رفع چنين مشكلي در آينده ودر هنگام تخليه ، مهلتي را با توافق مشخص نمايد كه مثلاً ظرف مدت فلان ماه از تاريخ درخواست مورد اجاره را تخليه نمايد .
از سوي ديگر ، همواره قبل از تصويب قانون روابط موجر ومستاجر سال ۷۶ اين اشكال وايراد را از نظر شرعي وجود داشت كه تصرف مستاجر پس از انقضاء مهلت وبدون رضايت مالك يا موجر غير شرعي است . در همين خصوص شوراي محترم نگهبان طي نظريه مورخ ۱۹/۴/۶۵ چنين اظهار نمود ، كه حصر درخواست تخليه محل كسب به مواردي كه در ماده ۱۵ مصوب ۵۶ تعيين شده ، مخالف با موازين شرعي مي باشد . از طرفي با اقدام اخير قانونگذار اين اطمينان براي مالك ( موجر) در خصوص تخليه پس از انقضاء مهلت وجود دارد كه با خاطر راحت تري مي تواند در جهت تخليه ملكش اقدام نمايد .
بنابراين با اطمينان خاطر ملكش را به اجاره واگذار مي نمايد ويا به قول عرف موجود سرقفلي مغازه اش را واگذار مي نمايد
لذا در انتها اميد كه با بضاعت اندك علمي توانسته باشم قدمي در جهت تبيين مفهوم سرقفلي كه شديداً مبتلا به در جامعه ما مي باشد وكمتر اهميت بدان داده شده برداشته باشم .