آشنايي با سياست هاي بخش مسكن
فهرست:
افزايش عرضه، راه‌كاري اصولي در برون‌رفت از مشكلات بخش مسكن
مقدمه
ويژگي‌هاي بخش مسكن
مسكن و جوانان
ضرورت حل معضل مسكن جوانان
افزايش عرضه مسكن در شهرهاي كوچك و متوسط و شهرهاي جديد
نتايج سفارش ساخت مسكن از طرف دولت

راهكارهاي مربوط به سياست كنترل بازار زمين و كاهش ( سهم هزينة زمين در قيمت مسكن)
مزاياي روش تنظيم مجدد زمين
جزئيات سياست هاي جديد دولت در بخش مسكن

منابع:

www.irannews.ir
www.maskan.com

افزايش عرضه، راه‌كاري اصولي در برون‌رفت از مشكلات بخش مسكن
كشور ما ‌اكنون با كمبود ۶/۱ ميليون واحد مسكوني روبرو است. اين در حالي است كه بيش از ۳۸ هزار هكتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشيه‌نشيني در كشور وجود دارد كه اكثر آنها توانايي مقابله با زلزله‌هاي مشابه‌اي كه در كشور رخ داده است را ندارند.
۱٫ مقدمه
كشور ما ‌اكنون با كمبود ۶/۱ ميليون واحد مسكوني روبرو است. اين در حالي است كه بيش از ۳۸ هزار هكتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشيه‌نشيني در كشور وجود دارد كه اكثر آنها توانايي مقابله با زلزله‌هاي مشابه‌اي كه در كشور رخ داده است را ندارند.

در حال حاضر سالانه به طور متوسط حدود ۷۰۰ هزار متقاضي جديد ناشي از ازدواج جوانان به تقاضاهاي موجود افزوده مي‌شود و اين درحالي است كه پيك هرمي جمعيتي كشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنين ازدواج و اشتغال است و پيش‌بيني‌ها حكايت از اين دارد كه آمار متقاضيان جديد مسكن تا سال ۱۳۹۰ سالانه به ۹۳۰ هزار زوج خواهد رسيد. علاوه بر آن در حال حاضر به دليل كم بودن فرصت‌هاي شغلي و تمكن پايين جوانان براي تأمين مسكن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان بالا رفته و بر اساس گزارش‌هاي سازمان ملي جوانان بيش از ۵/۱ ميليون جوان بالاي سن ازدواج قرار دارند كه همچنان مجرد هستند.

از طرف ديگر، در شرايط فعلي با وجود چهار عامل اصلي توليد مسكن در كشور، يعني « نياز»، « نيروي كار ماهر و غيرماهر»، « تجهيزات و مصالح » و همچنين « زمين قابل تبديل به مسكن » در بيرون و درون شهرها، توليد و عرضۀ مسكن متناسب با نياز جامعه اتفاق نيافتاده است و رونق در اين بخش مقطعي و تورمي بوده است؛ ب

ه عبارت ديگر، عوامل لازم براي فعاليت اقتصادي در بازار مسكن حضور دارند‌ اما چرخۀ اقتصادي اين بازار نتوانسته است به نحو صحيحي اين عوامل را در يك زنجيرۀ ارزش كامل و كارآ قرار دهد و تأمين مسكن به معضلي حاد تبديل شده كه ركود اين صنعت را به دنبال داشته است. اين در حالي است كه سياست‌هاي دولت‌هاي گذشته در دهه‌هاي اخير نيز نتوانسته است در جهت حل معضل مسكن و كاهشِ آن اقدام مناسبي را انجام دهد.
براي كنترل وضع موجود مي‌بايست تا ۱۰ سال آينده، سالانه حداقل يك ميليون و چهارصد هزار واحد مسكوني ساخته شود درصورتيكه بر اساس آمار وزارت مسكن بالاترين ميزان توليد مسكن در سال ۱۳۸۳، ۷۰۰ هزار واحد بوده است كه براي دست يافتن به توليد ۴/۱ ميليون واحد مسكوني نيازمند روش‌هاي جديد است.

۱٫ ويژگي‌هاي بخش مسكن
۲ـ۱ـ خودكفا بودن بخش مسكن
حوزه‌هاي مختلف اقتصادي بر حسب وابستگي آنها به بازارهاي جهاني، از شرايط سياسي بين‌المللي تاثيرپذيرند. در شرايط كنوني كه تحريم و تهديدهاي بين المللي، اقتصاد داخلي را تهديد مي‌كند، حمايت از بخش‌هاي اقتصادي كه كمترين وابستگي را به بازارهاي جهاني دارد منطقي به نظر مي‌رسد. بخش مسكن به‌دليل توليد تمامي نهادهاي واسطه‌اي آن در داخل كشور، كمترين وابستگي را به خارج از مرزها دارد. علاوه بر آن به لحاظ بالا بودن ارتباطِ آن با ساير بخش‌هاي صنعتي و خدماتي كشور، داراي خاصيت پيش‌رانگي در اقتصاد بوده كه مي‌تواند به عنوان موتور محرك اقتصادي كشور عمل كرده و حتي در شرايط بحراني و تحريم‌هاي احتمالي بين المللي، رشد مثبت اقتصادي را به صورت پايدار تضمين كند.

۲ـ۲ـ توان جذب نقدينگي بالا
بخش مسكن در شرايط كنوني كه داراي دوران ركود و رونق دوره‌اي است، توانسته است به‌طور متوسط ۲۵ درصد از نقدينگي موجود در كشور را به خود اختصاص دهد. حال در شرايطي كه رونق در اين بخش بر اساس اتخاذ سياست‌هاي اصولي و درست حاكم شود، اين بخش توان جذب نقدينگي موجود را بيش از آنچه از قبل داشته، خواهد داشت. بنابراين با توجه ويژه به اين بخش، علاوه بر رشد اقتصادي و … مي‌توان از پتانسيل بالاي اين بخش در جهت جذب نقدينگي و كاهش تورم در جامعه استفاده كرد.

۲ـ۳ـ توان بالاي اشتغال‌زايي
توان بالاي ايجاد اشتغال از ويژگي‌هاي اصلي اين بخش است. براساس مطالعات انجام شده، مي‌توان گفت به ازاي ساخت هر ۲۰۰ متر مربع بنا، ۴ شغل مستقيم و ۱ شغل غيرمستقيم ايجاد خواهد شد. ويژگي منحصر به فرد اين بخش، توان ايجاد اشتغال‌زايي غير مستقيم در بخش‌هاي ديگر اقتصادي است.
امتياز ديگري كه اين بخش داراست، اشتغال سهم قابل توجهي از گروه‌هاي كم درآمد است؛ يعني با رونق اين بخش، گروه‌هاي كم درآمد جامعه كه عموماً داراي تخصص‌هاي بالا نيستند، فرصت كسب درآمد خواهند داشت.

بنابراين مي‌توان گفت كه با رونق اين بخش، گام مؤثري در تقسيم درآمد در سطح جامعه اتفاق خواهد افتاد. به ازاي اشتغالي كه در اين بخش به‌خصوص براي افراد غير ماهر ايجاد مي‌شود، در وهلۀ اول، توزيع درآمد بهتر شده و همچنين در صورتي‌كه امكان خانه‌دار شدن اين گروه‌ها فراهم شود، آنها نيز امكان مي‌يابند تا به سمت انباشت ثروت سوق پيدا كنند، لذا يكي از عوامل اصلي فقر شهري ريشه‌كن خواهد شد.

۲ـ۴ـ سهم بالاي مردان از اشتغال در اين بخش
از مزيتهاي مهم اين بخش نسبت به بخش‌هاي ديگر اقتصادي كشور، اشتغال پررنگ مردها در اين بخش و بخش‌هاي مرتبط با آن است.
علت اصلي آن نيز شرايط و ويژگي‌هاي خاص اين بخش است. به‌عنوان مثال بر اساس اطلاعات آماري مركز آمار، ۶/۱۴ درصد از كل شاغلان مرد در كشور در اين بخش فعال هستند و اين در حالي است كه تنها ۹/۰ درصد از كل شاغلين زن كشور در اين بخش حضور دارند.
علاوه‌بر آن، اطلاعات بالا به اين معني است كه با رونق اين بخش، علاوه بر اشتغال‌زايي وسيعي كه با توجه به داده‌هاي قبلي، ايجاد مي‌شود، باعث ايجاد اشتغال‌ براي مردان كه تأمين‌كنندۀ سهم عمده‌اي در تأمين درآمد خانوار دارند، نيز مي‌شود. بنابراين با رونق اين صنعت از يك طرف اشتغال‌زايي وسيعي رخ خواهد داد و از طرف ديگر گروه برخوردار از اين اشتغال‌زايي مردها خواهند بود كه خود باعث كاهش مشكلات اقتصادي خانوارها و نابساماني‌هاي اجتماعي مي‌شود.
۳٫ مسكن و جوانان
به اتفاق اكثر كارشناسان، مسكن، اشتغال و ازدواج سه معضل اساسي كشور است. معضلاتي كه به دليل غلبه جوانان در هرم سني جمعيتي كشور و ورود آنها به عرصه-هاي مختلف جامعه، در حال پيدايش است. اما سوال اساسي اين است كه به چه طريقي مي‌توان به حل يا كاهش اين سه معضل اقدام كرد؟

قطعا يكي از موانع پيش‌روي جوانان در امر ازدواج، مشكلات اقتصادي است. اين مشكلات عمدتا به عدم تمكن مالي جوانان براي بهره‌مندي از مسكن مناسب و نبود اشتغال برمي‌گردد.
با مرور سياست‌هاي اتخاذ شده توسط دولت‌هاي موفق در كاهش اين معضلات، بخوبي نمايان مي‌شود كه حل دو معضل اشتغال و ازدواج تا حدود زيادي مي‌تواند از طريق حل معضل مسكن انجام شود.

۳ـ۱ـ ضرورت حل معضل مسكن جوانان
اساساً از دو منظر مي‌توان به اولويت حل معضل مسكن نسبت به دو معضل ديگر رسيد؛
الف ـ با رونق بخش ساخت و ساز و صنعت ساختمان كشور، چرخه اقتصادي كشور به حركت درآمده و باعث به كار افتادن ظرفيت‌هاي كارخانه‌ها و صنايع پايين دستي آنها مي‌‌شود. ادامه اين روند به اشتغال‌زايي وسيعي مي‌انجامد. از ويژگي‌هاي اشتغال در اين بخش بالابودن سهم جوانان از آن است. براساس داده‌هاي موجود حدود ۴۰ درصد از شاغلين اين بخش ۱۵ تا ۲۹ سال، سن دارند. بنابراين با توليد مسكن مي‌توان به حل مشكل جاري بيكاري در ايران كمك كرد و در ايجاد فرصت‌هاي شغلي براي جوانان و كارگران غير ماهر نقش مهمي را ايفا كرد، اين عوامل به‌نوبه خود، عدم توازن‌ منطقه‌اي را كاهش مي‌دهند، به اين معني كه بخش مسكن تأثير مهمي بر افزايش درآمد و اشتغال گروه‌هاي غير ماهر كه درآمد نسبتا اندك دارند، خواهد داشت.

ب ـ با خارج شدن اين صنعت از ركود و اتخاذ سياست‌هاي درست و اصولي، مي‌توان يكي از موانع اساسي ازدواج كه عدم تمكن‌ مالي جوانان براي تهيه مسكن مناسب است را مرتفع كرد. به اين ترتيب با اصلاح بخش مسكن، از يك طرف اشتغال و از طرف ديگر مسكن خانوارها، به‌خصوص جوانان تأمين خواهد شد كه با اصلاح فرهنگ حاكم مي‌توان گام بلندي در تسهيل ازدواج جوانان برداشت.
فصل دوم:
افزايش عرضه مسكن در شهرهاي كوچك و متوسط و شهرهاي جديد

با توجه به نكات ذكر شده در قسمت قبل ، سؤال مهم در اين رابطه آن است كه آيا مباحث مطرح شده، صرفاً در حد تئوري است و يا اينكه راهكارهايي عملي نيز با استفاده از تجارب جهاني و با توجه به شرايط كشور قابل ارائه است؟
در اين بخش با تكيه بر سه محور اصلي، راهكارهايي عملي همراه با بيان برخي تجارب جهاني و بيان علل تناسب راهكارها با شرايط كشور، ارائه شده است:
• راهكارهاي مربوط به نقش‌آفريني دولت در جهت افزايش عرضه مسكن
• راهكارهاي مربوط به تأمين زمين، كنترل بازار آن و كاهش سهم هزينة زمين در قيمت مسكن
• راهكارهاي تأمين مالي براي پوشش هزينة ساخت مسكن
۱ـ راهكارهاي مربوط به نقش‌آفريني دولت در جهت افزايش عرضه مسكن
يكي از سياست‌هاي كليدي در بازار مسكن، برقراري تعادل بين «عرضه» و «نياز» است. چنانكه تجربه شده است سياست‌هايي همچون افزايش تسهيلات بانكي، نمي‌تواند گروه‌هاي كم‌درآمد جامعه را توانمند سازد و از سوي ديگر به دليل تورم‌زايي، باعث كاهش توان آنها در تملك مسكن خواهد شد.
يكي از راهبرد‌هاي اصولي كه مي‌توان با استمداد از آن، از وضعيت كنوني خارج شد، «افزايش عرضه مسكن توسط دولت» است. اين راهبرد علاوه بر دارا بودن پشتوانه علمي و اقتصادي، در دوران بحران كشورهايي چون انگليس، آلمان، سوئد، مالزي، سنگاپور، كره‌جنوبي و… توانسته است نقش بسزايي در كاهش معضل مسكن در اين كشورها داشته باشد. هنگام بحران مسكن، دولت در كشورهايي چون انگليس، آلمان و … كه با كمبود شديد مسكن مواجه بودند،

با روش‌هاي مختلف به توليد انبوه مسكن پرداخته و با عرضة آن به جامعه، سعي در متعادل كردن عرضه و نياز داشته است. به‌عنوان مثال در فاصله سالهاي ۱۹۴۶ تا ۱۹۵۶، از ۵/۲ ميليون واحد مسكوني ساخته شده در انگليس، ۷۵% آن توسط مقامات محلي(دولت)، ساخته ‌شد. طبق آمار، دولت انگليس طي سال‌هاي ۱۹۱۹ تا ۱۹۶۹، ۶ ميليون واحد مسكوني ساخته و به بازار عرضه كرده است. كرة جنوبي نيز از سال ۱۹۹۱ تا ۱۹۹۸، ۲ ميليون واحد مسكوني عرضه كرده است و در سالهاي بعد نيز حضور ۴۰% خود را در عرضة مسكن حفظ كرده است.

ذكر اين نكته قابل توجه است كه حضور كارآمد و مؤثر دولت در بخش حاكميتي و مالكيتي مسكن، به‌معناي توليد مسكن توسط خود دولت نيست. ( اين مهم يقيناً بر عهده پيمان‌كاران غيردولتي خواهد بود.)

۱ـ۱ـ نتايج سفارش ساخت مسكن از طرف دولت
يكي از نتايج مهم پروژه‌هاي سفارش ساخت انبوه مسكن به پيمان‌كاران غيردولتي توسط دولت، علاوه بر عرضة بيشتر مسكن، حذف‌كردن « واسطه‌هاي سوداگر» است. دولت از طريق در اختيار گرفتن مالكيت زمينها در طول جريان ساخت، سياستهاي مؤثري را در جهت انتقال مستقيم مالكيت به گروههاي نيازمند و حذف واسطه‌هاي سوداگر به اجرا مي‌رساند.

مثلاً مي‌توان با پيش‌فروش واحدهاي سفارش داده شده به نيازمندان مسكن، آنها را در سود حاصل از سرمايه‌گذاري شريك كرد. در اين شرايط سود حاصل از سرمايه‌گذاري در فرآيند ساخت به متقاضي انتقال پيدا مي‌كند نه واسطه‌هاي سوداگر. همچنين با اتخاذ سياست‌هاي طرف عرضه، نتايج زير قابل حصول است:
الف ـ مداوم‌ بودن توليد و عرضة مسكن در بازار براي ايجاد تعادل بين عرضه و نياز
سياست طرف عرضه، منجر به ثبات بازار و توليد مداوم مسكن مورد نياز گروه-هاي هدف مي‌شود. بنابراين با عرضة مستمر واحدهاي مسكوني، بازار مسكن شاهد دوران‌هاي رونق و ركود فصلي نخواهد بود.
ب ـ حذف واسطه‌ها
همواره از حضور واسطه‌ها به عنوان يكي از دلايل تورم در بخش‌هاي اقتصادي كشور ياد مي‌شود. به‌طور كلي يكي از دقيق‌ترين تعاريفي كه از «عدالت اجتماعي» متصور است، توزيع عادلانة فرصت‌هاي اقتصادي در جامعه است؛ امروزه در جامعة ما، مردم به طور عادلانه، از فرصت مسكن‌دار شدن، سود بردن از فعاليت در بخش مسكن و همچنين از فرصت اشتغال در بخش مسكن برخوردار نيستند اما با اتخاذ سياستهاي طرف عرضه، واسطه‌هاي سوداگر از چرخة توليد حذف شده و منفعت حاصل از اين اقدام نصيب تقاضاهاي مصرفي مي‌شود.

۲ـ راهكارهاي مربوط به سياست كنترل بازار زمين و كاهش ( سهم هزينة زمين در قيمت مسكن)
در كشور ما سهم هزينة زمين از قيمت نهايي مسكن بيش از ۵۰ درصد است. در نتيجه، زمين به تنهايي بيش از ۵۰ درصد از نقدينگي موجود در بازار مسكن را به خود اختصاص مي‌دهد و تأمين مالي عرضة مسكن را نيز به مخاطره مي‌اندازد. سوداگري در بازار زمين و كاهش سرعت گردش سرمايه در فرآيند توليد مسكن، باعث طولاني‌شدن فرآيند ساخت، افزايش قيمت مسكن و در نهايت كاهش عرضة مسكن به بازار مصرف شده است.

دولت از نيمه دوم دهة ۱۳۷۰، از دخالت خود در بازار زمين كاسته و از سازوكار بازار آزاد در تأمين زمين و مسكن حمايت كرده كه در نتيجه، فعاليت در بازار زمين از صرفه اقتصادي بيشتري نسبت به بازار مسكن برخوردار شد. وجود اين شرايط، شركت‌هاي فعال در امر ساخت‌وساز را به سمت استفاده از بازار زمين، در راستاي كسب سود بيشتر ترغيب كرده و مي‌كند. براي مثال طي سالهاي ۶۸ تا ۸۰، نرخ رشد قيمت زمين تقريباً ۲برابر نرخ رشد بهاي آپارتمان در شهر تهران بوده به‌نحوي كه قيمت زمين طي اين دوره ۵/۲۲ برابر و قيمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده‌ است.

اين اعداد و ارقام حكايت از بي‌ثباتي بازار زمين دارد و نشان مي‌دهد كه افزايش قيمت زمين در دوران رونق بسيار بيشتر از قيمت مسكن است؛ نتيجه اين امر، حركت سرمايه‌هاي سرگردان و سرمايه‌هاي موجود در بخشهاي صنعتي ديگر و حتي سرمايه فعال در ساختمان‌سازي، به ‌سمت زمين است.
بنابراين يكي از اولويت‌هاي دولت در بخش مسكن، بايستي سامان‌دهي و كنترل بازار زمين باشد؛ اين كنترل به منظور كاهش سهم هزينه زمين از قيمت نهايي مسكن اعمال مي‌شود. براي تحقق اين هدف، راهكارهاي عملي زير در دسترس هستند:
۲ـ۱ـ اجاره بلندمدت زمين

در گام نخست، دولت بايد از فروش زمين‌هاي خود خودداري كند. در مناطقي كه به واحد‌هاي مسكوني نياز است، دولت مي‌تواند با در اختيار قرار دادن عرصة زمين‌هاي خود به متقاضيان، زمين را بصورت اجاره در اختيار متقاضيان قرار دهد. دولت مطابق اين سياست، هزينة زمين را از نقدينگي اوليه براي توليد مسكن حذف كرده و در عين حال زمين را رايگان در اختيار توليد‌كنندگان و مصرف‌كنندگان قرار نمي‌دهد، بلكه با اجاره زمين، ورود زمين را در چرخه معاملات بازار زمين حذف و از افزايش قيمت آن جلوگيري مي‌كند. لذا سرمايه‌هاي موجود در اين بخش به سمت توليد مسكن هدايت مي‌شوند كه افزايش عرضة مسكن را به دنبال خواهد داشت. علاوه‌ برآن، دولت تنها هزينه‌هاي ساخت را قسط‌بندي مي‌كند و زمين را به‌صورت اجاره در اختيار متقاضي قرار مي‌دهد.

البته دولت در شهرهاي كوچك و متوسط نيز در فرآيند توسعة شهري، با اضافه كردن زمين‌هاي جديد به حريم شهرها مي‌تواند سياست اجاره بلندمدت زمين را مشابه شهرهاي جديد اجرا كرده و به عرضة مسكن در اين مناطق بپردازد، ولي به-هرحال، در كلان‌شهرها، توسعه شهري به صلاح نبوده و راهكارهاي ديگري وجود دارند كه در ادامه بيان شده‌اند.