مواردی راجع به اجاره
تنها زماني مي‌توانيم بدون دردسر با ديگر شهروندان در يك‌جا و يك شهر زندگي كنيم كه به حق و حقوق خود نسبت به هم آشنا باشيم.
هرچه شهرها بزرگ‌تر و مهاجرپذيرتر باشند، ابهامات و پيچيدگي‌هاي قانوني در آنها بيشتر است. در اين ميان شهروندان شهرهاي بزرگ كم‌و بيش با مشكلات و اختلافات مالك و مستاجر روبه‌رو شده‌اند. اكثر اين اختلافات ناشي از عدم شناخت دو طرف به قوانين وضع شده درباره رفتار بين مالك و مستاجر است

. چه بسا اگر اين دو گروه از جامعه بدانند براي همه موضوعاتي كه ممكن است روزي باعث بروز اختلاف بين دو طرف شود، قانون مشخص و مدوني وجود دارد، هرگز با يكديگر درگير نخواهند شد. در اين گزارش آنچه در كتاب قانون در اين‌باره آمده را مي‌خوانيد.

اجاره چيست؟
اجاره از جمله عقود معيني است كه امروزه با گسترش زندگي اجتماعي كاربرد فراواني دارد. ماده ۴۶۶ قانون مدني در تعريف اجاره مي‌گويد: اجاره عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌كننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره مي‌گويند.

تخليه چيست؟
براساس ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت و ماده يك آيين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي، كليه اجاره‌نامه‌هاي رسمي (اجاره‌نامه‌هايي كه در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذيرش است. اعم از اينكه عين‌مستاجره به ثبت رسيده باشد يا خير. بنابراين چنانچه اجاره‌نامه‌اي عادي باشد اعم از اينكه در دفاتر مشاورين املاك تنظيم شده باشد

يا اشخاص خود با توافق آن را تنظيم كرده باشند، ادارات ثبت از پذيرش و اجراي آن معذورند.مالك با توجه به شرايط و دلايل خود براي تخليه واحد مسكوني مي‌تواند از طريق اداره ثبت اقدام نمايد و دفتر اسناد رسمي در صورت صحت مدارك نسبت به اجراي حكم تخليه اقدام مي‌كند. از اين‌رو موجر مي‌تواند جهت تخليه، علاوه بر اداره ثبت موضوع را از طريق محاكم دادگستري پيگيري كند كه بسته به مورد و شرايط آن به اداره ثبت و يا محاكم دادگستري مراجعه مي‌كند.

قوانين حاكم بر اجاره
اجاره يك امر حقوقي است و مهمترين قانوني كه در مورد اجاره وجود دارد قسمت اجاره قانون مدني است كه به عنوان يك قانون‌ مادر شناخته مي‌شود و در حال حاضر علاوه بر اين قانون، ۳ قانون ديگر نيز روابط استيجاري حاكم ميان مالك و مستاجر را توصيف مي‌كند.
۱ – قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال ۱۳۵۶

۲ – قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳ ارديبهشت سال ۱۳۶۲
۳ – قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد سال ۱۳۷۶
مكان‌هاي مسكوني، مكان‌هايي هستند كه براي سكونت در نظر گرفته مي‌شوند و كاربرد آن مسكوني است. پس از قانون سال ۱۳۳۹ و با تصويب قانون سال ۱۳۵۶، اجاره‌ مكان‌هاي مسكوني از شمول اين قانون خارج شد و به قانون مدني پيوست و با تصويب قانون سال‌۶۲ دوباره مشمول اين قانون شد. در همه اين موارد بحث استثنا و شموليت قرار دارد.

در تبصره يك ماده ۸ قانون روابط مالك و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ نيز آمده است: «در صورتي كه عين مستاجره براي مقصودي غير از كسب يا پيشه يا تجارت، اجاره داده شود، از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفاتر اسناد رسمي ابتدا اخطاري براي مستاجر ارسال و در آن متذكر مي‌شوند كه چنانچه ظرف مهلت ۱۰‌روز پس از ابلاغ اخطاريه نسبت به صدور اجرائيه آن اقدام خواهد شد.

لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق اجاره بها را پرداخت نكند، برحسب تقاضاي موجر دفتر اسناد رسمي تنظيم‌كننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائيه تخليه اقدام خواهد كرد. اما با توجه به آنچه كه ذكر شد قوانين حاكم بر اجاره، هر كدام شامل موارد خاص خود مي‌شوند و تحت شرايطي اجرائيه تخليه صادر خواهد شد كه در ذيل ذكر مي‌گردد:قانونگذار در قانون سال ۱۳۵۶ فقط به اماكن تجاري و اداري توجه كرده است

و همچنين به موجب اين قانون به دليل عدم پرداخت اجاره‌بها مي‌توان اجرائيه تخليه صادر كرد.اما قانونگذار در قانون سال ۱۳۶۲ فقط به اماكن مسكوني توجه كرده و خلاء موارد مسكوني در قانون سال ۵۶ را برطرف كرده است. اين قانون پس از تصويب به زمان ماقبل خود هم تسري داده شده و مشمول اجاره‌هايي كه به تصرف متصرف داده شده گرديد.

همچنين به موجب اين قانون دليل تقاضاي تخليه هر دو مورد، انقضاي مدت اجاره و همچنين عدم پرداخت اجاره بها است. قانونگذار در قانون سال ۱۳۷۶ مشكل دوگانگي كاربري مسكوني و تجاري – اداري و تخليه به دليل انقضاي مدت و عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف ديگر برطرف نمود و عين مستاجره اعم از مسكوني يا تجاري – اداري به هر دو دليل انقضاي مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخليه مي‌گردد.

ماده يك اين قانون در اين‌باره مي‌گويد: از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب، اماكن آموزشي، خوابگاه‌هاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‌شود. تابع قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.به موجب بند ۲ ماده ۲ آيين‌نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۹ ارديبهشت سال ۷۸ چنانچه انتقال منافع بعد از تصويب قانون سال ۷۶ و اين انتقال مرتبط با اجاره‌نامه قبلي يا با رضايت موجر بوده باشد، مشمول قوانين زمان تنظيم اجاره‌‌نامه قبل مي‌گردد. يعني در واقع اجاره‌نامه جديد به اجاره‌نامه قديم اتصال پيدا مي‌كند. به موجب ماده ۳ اين آيين‌نامه پس از انقضاي مدت اجاره‌ بنا به تقاضاي موجر يا قائم‌مقام قانوني وي، تخليه عين مستاجره در اجاره يا سند رسمي توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم دادخواست، تخليه به دستور مقام قضايي توسط ضابطين قوه قضائيه انجام خواهد گرفت.

همچنين به موجب ماده ۴ اين قانون، قانونگذار پيش‌بيني كرده است: در صورتي‌كه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه يا سند تعهدآور مشابه آن را از مستاجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر، موكول به استرداد سند يا وجه مذكور به مستاجر يا سپردن آن به دايره اجرا است

. چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستاجره از ناحيه مستاجر يا عدم پرداخت مال‌الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارات وارده يا پرداخت بدهي‌هاي فوق از محل وجوه ياد شده باشد، موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد. در اين صورت دايره اجرا از تسليم وجه يا سند به مستاجر به همان ميزان خودداري و پس از صدور راي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد كرد.

آخرين ماده اين قانون تصريح مي‌كند: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوي موجر، مدعي هرگونه حقي باشد، ضمن اجراي دستور تخليه شكايت خود را به دادگاه صالح تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نيز جبران خسارات وارده حكم مقتضي صادر مي‌شود.
نقص و خلاء قوانين حاكم بر اجاره از طرفي و از طرف ديگر در برخي موارد به دليل تعارض در قوانين موجر دعاوي تخليه مورد اجاره بسياري از دعاوي محاكم دادگستري را تشكيل مي‌دهد و اين به دليل آن است ك

 

ه هر يك از دو طرف موجر و مستاجر با توجه به آنچه ذكر شده سعي دارند به هر نحو ممكن قانون را به نفع خود تفسير نمايند. براي اينكه از آمار دعاوي كاسته شود بهتر است قوانين موجود حاكم بر اجاره با در نظر گرفتن نشان حقوقي و قضايي به نحوي مطلوب با هم تجميع شوند و قانون واحدي ارائه گردد، هر چند كه ممكن است برخي در مورد اجاره‌هاي سابق اعم از موجر و مستاجر از قانون وضع شده احساس ضرر و زيان كنند، اما يك قانون حاكم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.