چکیده

توزیع عادلانهی امکانات و ثمرات توسعه در میان اکثریت جمعیت از خصیصههای مهم اقتصاد پویا و سالم است. از طرفی افزایش جمعیت شهرهای ایران، بهخصوص شهرهای بزرگ موجب افزایش تقاضا برای خدمات و کالاهای عمومی شده است. امروزه مراکز تجاری، ساختمانهای نوینی هستند که به منظور رفع نیاز خریداران و بهبود اقتصاد مشترک میان چند صنف ایجاد میگردند. از اینرو برنامهریزی برای آنها امری لازم و طبیعی بوده و در این رابطه توجه به مسائل اقتصادی، اجتماعی، مهندسی، مالی، حقوقی، انسانی، فرهنگی، ترافیکی و غیره حائز اهمیت میباشد. تخصیص فضا به مراکز تجاری بزرگ در شهر بزرگی مانند تهران بنا به دلایل متنوعی چون تراکم بالای جمعیت، کمبود زمین و همجواری کاربریهای مختلف با یکدیگر از موضوعات مهم برنامهریزان و برنامهریزی شهری میباشد. انتخاب مکانهای مناسب مراکز تجاری بزرگ در سطح یک شهر میتواند کمک بزرگی به شهروندان جهت دسترسی راحت و سریع به این خدمات باشد، و هم بارِ ترافیکی ناشی از اینگونه سفرها را کاهش دهد. در این مقاله تلاش شده است بهشیوهی موردپژوهی و بهرهگیری از راهکارهای ترکیبی، روش جمعآوری اطلاعاتِ بازدیدهای میدانی و مطالعاتِ کتابخانهای و با تمرکز بر روی عوامل مؤثر در مکانیابی مراکز تجاری بزرگ، معیارهای عام و خاص مکانیابی این نوع کاربری شناسایی شده و سپس بر اساس اهمیت و تأثیر آنها در احداث مراکز تجاری جدید، مدلی مناسب جهت مکانیابی این نوع کاربری فراهم شود. در این راستا پس از ارزیابی معیارهای مؤثر در مکانیابی مرکز خرید تیراژه، بهعنوان مطالعهی موردی و با مقایسهی معیارهای حاصله و تعیین دقت مکانیابی، نتایج بدست آمده حاکی از آن است که با وجود عملکرد فرا ناحیه ای، مکانیابی این مرکز خرید تا حدّ زیادی بهدرستی انجام شده است.

واژههای کلیدی: کاربری اراضی شهری، معیارهای مکانیابی، مراکز تجاری بزرگ، مرکز خرید تیراژه، منطقهی ۵ تهران.

-۱ مقدمه

“کاربری زمین شهری یعنی ساماندهی مکانی و فضایی فعالیتها و عملکردهای شهری بر اساس خواستها و نیازهای شهری که در واقع هستهی اصلی برنامهریزی شهری است و انواع استفاده از زمین را طبقهبندی و

۱

مکانیابی میکند.” [۱, p. 21] برنامهریزی فضایی رویکردی است ناظر بر توزیع فضایی پدیدهها (نظیر انسان یا فعالیتها) در یک قلمرو مشخصِ جغرافیایی که در هر زیر قلمرو، موضوع برنامهریزی را تعیین و ساماندهیِ فضایی پدیدهها را مشخص میسازد. این رویکرد عمدتاً ناظر بر تخصیص پدیدهی موضوع مورد برنامهریزی (جمعیت یا فعالیت) به هر یک از تقسیمات قلمرو است. از طرفی “مکانیابی فرایندی است که به

ارزیابی یک محی فیزیکی که تأمینکنندهی شرای و پشتیبانی از
فعالیتهای انسانی است میپردازد.” [۲, p. 366] مکانیابی مناسب، دغدغهی
ِ
اصلی پیش روی مدیران و برنامهریزان شهری بوده است و برنامهریزان
ِ
و مدیران بهدلیل کمبود منابع ترجیح میدهند منابع مالی را به

مکانهای بهینه اختصاص دهند. در این راستا برنامهریزان از دیرباز در تلاش برای کشف روشهای انتخاب مناسبترین محلّ استقرار صنایع و فعالیتها بودهاند. [۳] مدلهای مکانیابی بهوسیلهی افراد متعدد در محی های مختلف ارائه شده است که هر کدام با توجه به شرای اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و محیطی در زمانهای متفاوت به کار گرفته شدهاند. انسان همیشه مایل بوده است که مکان فعالیت خود را با توجه به هزینهی کمتر، سود بیشتر و دسترسی به منابع در نظر بگیرد؛ بنابراین نکتهای که دربارهی نظریههای مکانیابی و ساختار شهری قابل توجه میباشد، این است که تمام این نظریهها بر اصول مکانیسم بازار مبتنی است. [۴, p. 43] مشهورترین فرضیه در تعداد زیادی از مدلهای مکانیابیِ مراکزِ رقابتی، این است که “مشتریان به نزدیکترین تجهیز برای دریافتِ سرویس جذب میشوند، یعنی تصمیم آنها تنها بر اساس معیار فاصله صورت میگیرد. اما در واقعیت ممکن است مشتریان تجهیزات دورتر را بر اساس جذابیت بالاتر انتخاب کنند. جذابیتِ تجهیزات بر اساس سطح فضای تجهیزات، تنوع محصولات عرضه شده به بازار، قیمت و سطح دسترسی به تجهیزات تعیین میشود.”[۵] “سرمایهگذاران همواره به دنبال مکانهایی هستند که حداقل هزینه را دربرداشته باشند. چنین نقاطی بهترین مکان از نظر آنها برای ایجاد فعالیتهای تجاری است.”همانطور که وبر۱ بر تاثیرگذاری سه عامل بر هزینه و در نتیجه مکانِ صنایع اشاره می کند۲، [۶, p. 189] لذا برنامهریزان فضایی سعی در کاهش نابرابریها و عدم تعادلها از طریق تدوین و اجرای برنامههای متعدد محرومیتزدایی و گسترش همه جانبهی جنبههای مثبت توسعهیافتگی دارند. [۷, p. 204] ایجاد مراکز خدمات عمومی جدید، مستلزم صرف هزینههای زیاد است بنابراین مکانیابی اصولی آنها به شیوهای که همهی شهروندان به نحو مؤثر از آن بهرهمند شوند ضروری است. در این راستا پژوهش حاضر با بررسی مرکز خرید تیراژه به عنوان نمونهی موردی در پی پاسخگویی به پرسشهای زیر است:

چه معیارهایی برای مکانیابی سایت های مراکز تجاری میتوان در نظر گرفت؟

چگونه میتوان اهمیت این معیارها را با توجه به گزینههای موجود در انتخاب نهایی وارد کرد؟

-۲ مطالعات نظری

-۱-۲ تفاوت مفهوم بازار، پاساژ و مرکزتجاری

۱ Weber

۲ هزینهی حمل و نقل، هزینهی نیروی کار، هزینههایی که بهدلیل تمرکز و تراکم اقتصادی در یک نقطه، کاهش مییابند.

۲

از مطالعهی واژهی “بازار” چنین برمیآید که بازار در کشور ما متولد شده و پیش از سایر ممالک رشد کرده و به تکامل کاربردی و

کالبدی رسیده است. ۳۷] p. [8, بازار سنتی در ایران فضایی است برای
خرید و فروش و تولید و عرضهی کالاهای گوناگون که با یک مسیر

ارتباطی پیوستگی پیدا کرده است. [۹, p. 6] “پاساژ” در زبان انگلیسی به معنای گذرگاه، راهرو و دالان بوده و علاوه بر معانی و ترکیبهای متعددی که در این زبانها دارد، به کوچههای پرمغازه نیز گفته میشود. ” [۱۰, p. 22] در ایران فضاهایی با تعریف اخیر از اوایل قرن حاضر بهتدریج شکل گرفته و در اصطلاح عمومی پاساژ به مفهوم یک فضای باز تجاریِ پیرامون یک معبرِ محدود و یا یک فضای باز یا فضای مرکزی سرپوشیده دانسته شده است.” [۱۱, p. 30] در حالی که “مرکزتجاری” به مفهوم کلی به محلی سرپوشیده و یا روبازی اطلاق میشود که تعدادی فروشگاه را نیز شامل گردیده که این فروشگاه ها میتوانند از یک یا چند صنف مختلف تشکیل گردند. “مراکزتجاری” کانون دادوستد بوده و ارتباط مستقیم بین عرضه و تقاضا را برقرار مینمایند. “امروزه مراکز تجاری مدرن علاوه بر کارکردهای تجاری، به فضایی جهت گذراندن اوقات فراغت و تفریح نیز تبدیل شده اند.” [۱۲, p. 2]