چکیده

بافت های مساله دار، بخش هایی از شهر هستند که بنا به دلایلی از چرخه اقتصادی شهر جدا شده و به شکل کانون نارسایی های اقتصادی، اجتماعی و محیطی درآمده اند. بر این اساس در این بافت ها، امکان سرعت و قدرت لازم جهت توسعه متوازن با سایر بخ شهای شهر وجود ندا شته و بتدریج از چرخه تو سعه پویای شهر دور می گردند. عواملی از جمله مهاجرت گروههای بومی به مناطق دیگر شهرها، جایگزینی گروه های کم درآمد در ق سمت های مرکزی و قدیمی شهرها و نیز عدم هم سازی بافت مرکزی و قدیمی شــهر با نیازهای جدید، باعث گردیده که این مناطق، در نقش مرکزی خود تقلیل یافته و دچار افت شــاخص های فیزیکی، اقتصادی و اجتماعی شوند. از طرفی شیوه های مداخله در بافت مساله دار جهت احیاء آن همواره در جوامع مختلف متفاوت بوده و هر کدام بازتاب های اقتصــادی و اجتماعی متفاوتی را در بر داشــته اســت. انتخاب شــیوه توســعه زمین در بافت های پر از اهداف مداخله ، شــرایط ســودآوری و تفاوت بازتاب های روش های توســعه زمین اثر می پذیرد و به عنوان یکی از محوری ترین عوامل تحقق پذیری در بافت های پر مطرح است.

جدا افتادگی بافت از مرکز شهر و پیرامون بتدریج تنزل بازار محله را به دنبال داشته و ضعف نظام سکونت و فراغت نسبت به نظام فعالیت به ا ضمحلال نظام سکونت و ر شد غیر مح سوس نظام بازار انجامیده ا ست. به این ترتیب روند خروج بافت اجتماعی کهن فزونی یافته ا ست. بر این ا ساس با توجه به روند این عوامل و امکان سنجی سودآوری مداخله در بافت و ساختار اجتماعی محله، مشخص گردید که روش آژانس بازسازی جامعه محلی که از روش های خود سرمایه ده محسوب می گردد، چارچوب مناسبی برای مداخله با هدف بازگرداندن هویت سکونتی و فعالیتی بافت و افزایش ماندگاری ساخت اجتماعی محله به شمار می رود.

واژگان کلیدی : بافت مساله دار-استراتژیهای توسعه زمین- محله عامری-اهواز

مقدمه
وجود عوامل مختلف موثر بر نظامات ا صلی سکونتگاه (نظام ســکونت، فعالیت، گذران فراغت و ارتباطات) و نیز اثر مداوم این نظام ها بر ی کدیگرگاهاً منجر به کاهش ارزش های کیفی محیط زیســـت انســـان شـــده و با نزول ارزش های سکونتی، جریان نوسازی و اقتصادی رو به کندی می گراید. در ادامه میل به مهاجرت و پیامد آن ورود قشـــر کم درآمد فزونی می یابد. چنین روندی منجر به تبدیل بافت به یک مساله اجتماعی-اقتصادی شده و بدین ترتیب اثر این عوامل روندی مداوم یافته و بافت شـــهری که زمانی از کیفیت مطلوبی برخوردار بود به بافتی مساله دارَ تبدیل می گردد. در حالی که مناطق دیگر شهر اهواز با بازسازی ساختمانها و دگرگونی چهره محله خود مواجه بوده اند، محله عامری، کمترین تغییر را در شکل کالبدی خود شاهد بوده ا ست؛ اینکه چرا برخی محلات از جریان نو سازی دور افتاده اند، نا شی از عوامل مختلفی در حوزه های کالبدی، اقت صادی، اجتماعی و مدیریتی ا ست که به صورت م ستقیم و غیر مســتقیم به رکود آن منجر شــده اســت. ارتباط میان این عوامل گاهی به قدری پیچیده است که نمی توان ادعا کرد که یک عامل بر دیگری تقدم دارد. از این رو در این تحقیق این عوامل در ارتباط با یکدیگر و در حوزه های اصـــلی نظامات اصــلی عملکرد شــهری یعنی نظام ســکونت، نظام فعالیت، نظام گذران اوقات فراغت و مدیریت شهریُ مورد تحلیل قرار گیرند. یکی از مهمترین مراحل فرآیند احیاء مناطق نیازمند توســـعه مجدد، تدوین چارچوب و شـــیوه توســـعه زمین اســـت که از تنوع بالایی برخوردار بوده و متناسب با اهداف، سودآوری طرح در کل بافت و بلوک های تشــکیل دهنده، محدودیت های مالی بخش عمومی، تمایل ســـاکنین، شـــرایط حقوقی و … متفاوت اســـتِ. در واقع اســتراتژی توســعه زمین به نحوه مداخله و تولید (انباشــت) زمین و نیز مکانیســـم تعامل بین مالکین، ســـطح دخالت بخش خصــوصــی و دولتی(عمومی) و تنظیم اهداف و روند اجرای طرح با بازتاب های شیوه های متفاوت تو سعه زمین می پردازد و به همین دلیل این مهم نقش بسزایی در تحقق

. ۳ در این تحقیق منظور از بافت مســاله دار جامع تر از تعریفی اســت که توســط وزارت راه و شهر سازی بر برآیندی از سه عامل ریزدانگی، نفوذپذیری و دوام ابنیه ارائه شده است. نمونه موردی مورد مطالعه شامل هر دو تعریف می شود.

. ۴ در طول دوره ۱۳۹۳-۱۳۸۴، سرمایه گذاری بخش خصوصی و دولتی در این محله ب سیار ناچیز بوده و به تو سعه راه های حا شیه محدود می گردد(خواجه برج سفیدی،.(۱۳۸۴

پذیری و مداخ له موفق در با فت دارد. تدوین چارچوب توسعه زمین از چند موضوع اساسی تاثیر می پذیرد:

اول اینکه هدف از تو سعه و تحول در بافت محله چی ست؛به عنوان م ثال انت خاب ارت قاء افزایش ضـــر یب ما ند گاری خانوارهای بومی و یا تو سعه همه جانبه و د ستیابی به ر شد حداکثر اقتصــادی هر کدام تاثیر بســزایی در انتخاب شــیوه مدیریت زمین به ویژه در بافت های پر و مســـاله دارّ را طلب می کند. دوم بازیابیْ کلیه هزینه های عمومی ناشــی از مداخله و تنظیم نقش مالی مدیریت شـــهری در فرآیند مداخله استَ؛ شرایط قیمت زمین و قیمت بنا، میزان سود مورد نظر، هزینه های ساخت، ضوابط و مقررات طرح های جامع و تفصــیلی و نیز وضــعیت متغیرهای ذکر شــده در مناطق همجوار، نقشــی اســاســی در ســطح تمایلات جریان نو سازی در مالکین، ورود بخش خ صو صی و امکان تو سعه همه جانبه دارد و در آخر ســـطح ، نوع تمایل مالکین و ساختار الگوی مالکیت(مثلاً به عنوان سرمایه گذار، سهامدار ، فروشنده و …) اثر مهمی در میزان ترکیب و انباشت زمین و در نتیجه انتخاب روش بهینه توسعه زمین دارندُ.

محله عامری در گذشــته به عنوان بخشــی از مرکز شــهر، ق سمتی از ه سته اولیه شهر بوده که پویایی خود را هم در نظام سکونت ۴) پروانه ساختمانی در یک سال در مقایسه با محلات پیرامونی) و هم در ن ظام ف عال یت (خروج بانک ها، کاهش رونق بازار بر ا ساس م صاحبه با تجار ) از د ست داده است. پایین بودن توان اقتصادی خانوارهای ساکن در محله عامری و نیز عدم آگاهی آنان از تبعات ســـکونت در چنین وضــعیتی از عواملی اســت که موجب شــده تا مالکان در جهت بهبود و ضعیت خانه خود اقدام نکنند. از این رو، در طول دهه اخیر، خانوارهایی که توان اقتصـــادی بهتری ک سب کرده اند، اقدام به نو سازی خانه خود نکرده و محل سکونت خود را در خارج از بافت جستجو کرده اند و به این ترتیب روند ورود افراد غیر بومی با شـــکلی فردی و خروج جمعیت بومی کهن به شکل خانوار فزونی یافته ا ست و در نتیجه میزان تعلق و انگیزه نوســازی رو به کاهش گذاشــته ا ست. تداوم این روند تمایل بخش خ صو صی و سازندگان غیر بومی را جهت نوسازی بافت را به کمترین میزان نسبت

۵٫Maurer et al,2013 6.Pre-platted area 7.Cost Recovery 8.Alterman,2009
9.Van der Krabben& Jacobs, 2013,775

به سایر مناطق رسانیده است. شیوه توسعه زمین به عنوان اصلی ترین عامل در تنظیم روابط بین مالکان و نظام توسعه در مناطق نیازمند توســـعه مجدد نقش مهمی در تنظیم انتخاب اهداف قبل از مداخله تا تحقق سیاست ها و اقدامت در مرحله اجرا ایفا می کند. در این تحقیق استراتژی توسعه زمین در راســتای ارزیابی یک نمونه پژوهی و با طی مراحل ذیل انتخاب گردید: (۱ بررسی پیشینه و روش های متداول توسعه زمین در بافت های پر، (۲ تحلیل روند نظامات اصلی ســکونتگاهی در محله عامری جهت شــناخت برآیند عوامل موثر بر تو سعه و تحول آن،(۳ شنا سایی ویژگی های ا صلی استراتژیهای توسعه زمین (۴ امکانسنجی جریان نوسازی در مقیاس کل شــهر و بلوک و (۵ بررســی تناســب تمایلات مالکان با روش های توسعه زمین.

پرسش های تحقیق

این تحقیق در راستای پاسخ به دو سوال ذیل قرار دارد: اول اینکه روند عملکرد نظامات اصــلی شــهری چگونه به تولید بافتی مســاله دار منجر شــده اســت؟ دوم اینکه متناســب با شرایط موجود در بافت، شرایط سودآوری و سطح تمایل ساکنین، مناسبترین استراتژی توسعه زمین چیست؟
روش تحقیق

در این پژوهش، روش مورد استفاده بر حسب هدف، “روش تحقیق کاربردی” و بر مب نای روش و ماه یت تحقیق ” تحقیقی توصیفی-تحلیلی و پیمایشی” است. رویکرد مطالعه زمینه ای سیستمی و نظام مند دارد.

به منظور گردآوری اطلاعات در این مطالعه از روش های اســنادی، میدانی و مشــاهده مســتقیم و پیمایشــی مانند مصـاحبه با افراد در دو گروه سـاکن و تجار، کارشـناسـان و مسئولین، اطلاعات سری های زمانیًٌ نظام کاربری زمین ، تحلیل عکس های ماهواره ای و پرســشــنامهٌٌ بهره گرفته شد. قلمرو مکانی تحقیق، محله عامری ( اهواز قدیم) و قلمرو زمانی تحقیق بازه زمانی ۱۳۸۳-۱۳۹۱ می باشـــد. جامعه آماری، افراد ســاکن، تجار (چه ســاکن و چه غیر ســاکن) و مشتریان بازار بوده است.

با توجه به همگنی قطعات مســـکونی از حیث ابعاد و کلیت بافت و تفاوت اندک بافت اجتماعی در بلوک های نزدیک

۱۰ . Time series data
. 11 از آن جا که بر مبنای مطالعات میدانی و م صاحبه با م سئولین، ری شه عوامل

فرسودگی در اضمحلال نظام سکونت تشخیص داده شد لذا پرسشنامه با رویکرد تحلیل نظام ســکونت و اثر ســایر نظامات شــهری بر روی این نظام تدوین گردید. همچنین پرسشنامه ها متناسب با شاخص های بلوک آکاری توزیع گردید.

بازار و مراکز مذهبی (بر مبنای شاخص های اجتماعی نقشه های بلوک آماری ســـازمان آمار ایران)، برای برآورد جامعه آماری از روش خوشه ای بهره گرفته شد که در این روش بر مبنای فرمول کوکران با ســطح معنی داری %۹۵، ۸۷ واحد مسکونی و ۲۷ واحد تجاری ملاک تحقیق قرار گرفت.

پیشینه تحقیق
بطور کلی روند نو سازی شهری در جهان، از نیمه دوم قرن نوزدهم به بعد و با دخالت در بافت کالبدی شـــهرها به دو شکل متفاوت صورت گرفت؛ در انگل ستان از طریق تدوین قوانین، نوســازی با رویکردی تدریجی در حل مســائل مراکز شــهری شــهرهای صــنعتی دنبال می گردد و در فرانســه از طریق امکانات اجرایی نا شی از پ شتوانه سیا سی، ها سمان بعنوان شهردار پاریس، دگرگونی های و سیعی را بوجود می آورد. ظهور جنبش باغ شهری بازتابی از تلاش های صاحبان روشـــنفکر صـــ نایع برای بهبود شـــرایط کار و ز ندگی کارگرانشان، مهمترین سیاست شهری اواخر این دوره بود ٌٍ. در واقع به دلیل مشـــکلات حقوقی و مالی تولید زمین در بافت های پر مداخله در اراضـــی حاشـــیه بافت پر و یا در شهرهای جدید ظهور یافت. شیوه توسـعه زمین در ابتدا و اواسط این دوره مبتنی بر پشتوانه قانونی و سیاسی بوده، هر چند که با ظهور جنبش باغشـــهرها، تولید زمین از بافت های پر به اراضی حاشیه ای انتقال یافت.

همزمان با خرابی های شــدید ناشــی از جنگ جهانی دوم، بازسازی شهری توسط مدرنیست ها رویکرد غالب دهه ۵۰ و ۶۰ میلادی بود. پاســـخ به نیاز کمی و ورود تکنولوژی جدید ساخت، ” ساخت مسکن و بازسازی شهری” را بیش از هر رویکرد دیگری ترویج داد. با اجرای قانون مربوط به احکام “پاک سازی” و خرید اجباری ابنیه نامنا سب باز سازی شهری صورتی عملی یافتٌَ.

در دهه ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ میزان کاهش مشــاغل صــنعتی در صنایع پایه در انگلستان و آمریکا و افزایش بیکاری منجر به ظهور ابتکاراتی در شکل قانون گردیدٌُ و در برابر دیدگاهی که رویکردی کالبدی و اقتصادی( سودآور) داشت، نوسازی با “رویکرد توانبخشــی” برای اولین بار با نگاهی مســاله گرا و درون بافت مطرح شـــد. تلفیق نگاه اجتماعی و انســـانی به

.۱۲فریادی،طبیبیان،۱۳۸۶،ص ۲۵۴
. ۱۳ عندلیب،.۱۳۸۹ در واقع خرید ابنیه با پشتوانه قانونی شیوه غالب تولید زمین در این دوره بود.
. ۱۴ فریادی،طبیبیان،۱۳۸۶،ص ۲۵۵

مرمت شهری و رویکردی که نیروی محرکه نوسازی را خود ر شد و تو سعه اقت صادی به عنوان خا ستگاه ا صلی در دهه
مردم می داندٌِ تحت عنوان “توانمند ســـازی اجتماعات ۱۹۸۰، در دولت تاچر رقم خورد. توســعه مجدد بافت های
محلی” به عنوان سیاست اصلی نوسازی رواج یافت و به دو شــهری از طریق توجه به مقوله “مشــارکت همه گروههای
صورت عملیاتی گردید: در ابتدا به صورت مشارکت مردم در ذینفع و ذی نفوذ”، محور مداخله در این دوره بود. نو سازی
کارهای اولیه و بتدریج در شـــراکت دادن مردم با توســـعه شــهری با هدف تامین خدمات شــهری که به عنوان نوعی
دهندگان بخش خ صو صی و عمومی. در این سالها ست که کالاهای جمعی که “مصــرفی جمعی” دارند عنوان گردیدٌّ
اولین جرقه های م شارکت مردمی به صورت سرمایه گذار و عملاً برنامه ریزی برای اهداف جمعی اساس رویکرد حاکم
همراه با توسعه دهندگان جنبه قانونی یافته و بر این اساس بر این دوره بود. بر این اســـاس بافت مســـاله دار علی رغم
موفقیت های قابل توجهی در کشـــورهای مختلف جهان احیاء توان ســاکنین خود می بایســت نقشــی در معادلات
گزارش شده است. توسعه شهر داشته باشد و با اتصال اقتصاد محله به اقتصاد