منابع و مآخذ:
۱- آقاپور اناري، اكبر،‌ عقد اجاره (قوانين و مقررات مربوط به آن)، چاپ اول، انتشارات طلائيه، ۱۳۷۶٫
۲- امامي،‌ اسداله، حقوق مالك و مستأجر، چاپ اول، انتشارات راهنما، ۱۳۶۴٫
۳- جعفري لنگرودي، محمدجعفر، دانشنامة حقوقي، چاپ دوم، انتشارات اميركبير، سال ۱۳۶۰٫
۴- خويي،‌ آيت الله ، مستحدثات المسائل، چاپ دوم، انتشارات نورالزهرا، ۱۳۶۰٫
۵- شهيد ثاني،‌ لمعة الدمشقيه، چاپ ششم، انتشارات طاها، ۱۳۸۳٫
۶- كاتوزيان ناصر، حقوق مدني (عقود معين)، انتشارات دانشگاه تهران، سال ۱۳۷۰٫
۷- كاتوزيان ناصر، ضميمة حقوق مدني (عقود معين)، انتشارات دانشگاه تهران، سال ۱۳۷۳٫
۸- كاتوزيان ناصر، قانون مدني در نظم كنوني، چاپ هشتم، نشر ميزان، ۱۳۸۲٫
۹- كشاورز، بهمن، سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت، چاپ اول،‌ انتشارات جهاد دانشگاهي، ۱۳۷۴٫
۱۰- متين، احمد، مجموعه نظرات قضات حقوقي ۲ تهران، جلد اول، چاپ دوم، ۱۳۳۰٫
۱۱- معين، محمد، فرهنگ لغت فارسي، جلد دوم،‌ چاپ دهم، انتشارات صبا، سال ۱۳۷۲٫
۱۲- موسوي خميني، روح اله، تحريرالوسيله، جلد دوم، انتشارات طاها، سال ۱۳۶۵٫
۱۳- قانون روابط موجر و مستأجر، سالهاي ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲٫
۱۴- قانون مدني، تدوين جهانگير منصور، نشر دوران، ۱۳۸۰٫

مقدمه ۲
فصل اول: انتقال عين مسكوني مستأجره ۳
گفتار اول: در باب اجاره ۴
الف: خصوصيات قرارداد اجاره ۴
ب: حقوق و تكاليف موجر ۹
ج: حقوق و تكاليف مستأجر ۱۲
د: در مانعيت و عدم مانعيت عقد اجاره از انتقال ۱۷
ه: انحلال قرارداد اجاره ۱۹
گفتار دوم: در باب انتقال ۲۷
الف: انتقال ارادي (قراردادي) عين مستأجره ۲۸
ب: انتقال قهري عين مستأجره ۲۸
ج: وضعيت اجاره بها ۳۰
د: پيش‌بيني حق فسخ در صورت انتقال ۳۶
ه: در حقوق منتقل اليه ۳۷
فصل دوم: انتقال ملك تجاري مستأجره ۳۹
گفتار اول: معناي لغوي و اصطلاحي حق سرقفلي و كسب و پيشه ۴۱

الف: وضعيت سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت از نظر فقهي ۴۶
ب: در حقوق منتقل اليه ۵۲
ج: انتقال منافع يا انتقال عين از يك مستأجره به يك مستأجر ديگر ۵۳
ذ: انتقال عين مستأجره به خود مستأجر ۵۵
گفتار دوم: فسخ در سرقفلي ۵۶
الف: پيش‌بيني حق فسخ در صورت انتقال ۵۶
ب: در امكان اسقاط حق سرقفلي ۵۷
ج: فسخ قرارداد اجارة محل كسب و پيشه ۵۹
منابع و مآخذ ۶۲

مقدمه:
مبحث اجاره اماكن مسكوني و همچنين اجاره و سرقفلي اماكن تجاري بحثي‌ست كه قدمت ديرينه دارد و در جاي خود با توجه به پيشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تكاليف جديد در هر دوره جزء مسائل بسيار مهم اجتماعي بوده كه به دليل اهميتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.
و امروز هم اينجانب به عنوان يك دانشجوي حقوقي موظفم اطلاعات كاملي در اين زمينه كه از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زيادي ذهنم را پر كرده بود، من جمله اينكه وضعيت سرقفلي و يا اجاره مسكن در صورت انتقال آنها توسط موجر و يا مستأجر به ديگري به چه صورت خواهد بود قطعاً براي رعايت هر چه بهتر نظم عمومي بايد در جامعه به اين مسائل توجه شود به دليل طرح چنين سؤالاتي در ذهنم بود كه رو به سوي نوشتن پروژه تحقيقاتي با اين عنوان آوردم.

فصل اول: انتقال عين مسكوني مستأجره
در عقد اجاره با وجود اينكه موجر منافع ملكش را به ديگري اجاره داده اما همچنان عين متعلق به خود اوست و در اين مورد هيچ خدشه‌اي وارد نمي‌شود و او صاحب اختيار عين ملك است و مي‌تواند آن را به هر نحوي چه به ارث يا به وقف يا به بيع انتقال دهد بدون اينكه خدشه‌اي به قرارداد اجاره وارد آيد و در اين مورد مستأجر نمي‌تواند دخالتي داشته باشد و به بهانه در اختيار داشتن منافع ملك مانع از انتقال شود و يا در حالت عكس آن:
قراردادي را كه موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و اين عقدي‌ست لازم و طرفين نمي توانند هر يك به دلايل شخصي و به طور جداگانه از زير بار آن شانه خالي كنند و همانطور كه در صفحات بعدي خواهيم خواند انتقال عين مستأجره هيچ خدشه‌اي در استفاده مستأجر از منافع عين تا پايان مدت قرارداد اجاره وارد نمي‌كند.

گفتار اول:
در باب اجاره:
به موجب ماده: ۴۶۶ ق.م: «اجاره عقدي‌ست كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي‌شود، اجاره دهنده‌ را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره گويند.»
مادة ۴۶۷ ق.م: مورد اجاره ممكن‌ست اشياء يا حيوان يا انسان باشد.
اجاره عقدي‌ست لازم و طرفين آن موجر (مالك) مستأجر (اجاره كننده) مي‌باشند. اجاره مي‌تواند در مورد اشياء باشد مانند اينكه وسيله‌اي را اجاره كنيم يا در مورد حيوان باشد و يا انسان، كه البته امروزه خود انسان را اجاره نمي‌كنند بلكه منفعتي كه از فكر كار و خدمت او بر‌مي‌آيد را اجاره مي‌كنند. در اين تحقيق در مورد اجارة ملك صحبت شده چه بصورت مسكوني و چه بصورت تجاري البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پيش زمينه‌اي براي تحقيق است چرا كه در اين تحقيق چگونگي انتقال عين مستأجره را بررسي مي‌كنيم كه يقيناً بايد اطلاعاتي در مورد عقد اجاره داشته باشيم تا بتوانيم به اين موضوع بپردازيم.

الف: خصوصيات قرارداد اجاره:
۱- تعريف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اينست كه شخصي از مال يا حيوان يا خدمت ديگري منفعت ببرد و در مقابل اين منفعت مبلغي به عنوان كرايه يا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»
در قانون تعديل مال‌الاجاره مصوب ۱۳۱۷ و مقررات بعدي از اجاره تعريفي نشده است شايد به اين علت از تعريف آن صرف‌نظر گرديده كه اجاره از جمله اعمال حقوقي متداول بين مردم است و تقريباً همه با آن آشنايي دارند و مفهوم آن را درك مي‌كند و به احتمال زياد علت اين بوده است كه قانون مدني قبل از تصويب قوانين مربوط به روابط مالك و مستأجر عقد اجاره را تعريف كرده و لزومي براي تعريف مجدد آن احساس نشده است.

قانون مدني ايراني در ماده ۴۶۶ اجاره را عقدي مي‌داند كه به موجب آن موجر خانه يا مغازه يا حيوان و يا اشياء ديگري را در اختيار مستأجر قرار مي‌دهد، تا از منافع آن‌ها استفاده كند، البته مستأجر بطور مجاني از مورد اجاره استفاده نمي‌كند بلكه در مقابل متعهد مي‌شود مالي را كه معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولي كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره مي‌پردازد ممكن‌ست يكجا يا بطور ماهانه يا سالانه يا بيشتر باشد، اين مبلغ را مال‌الاجاره يا اجاره‌بها مي‌نامند.
اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر مي‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقي «عين مستأجره» ناميده مي‌شود حال كه معلوم شد اجاره قراردادي‌ست كه بين موجر و مستأجر منعقد مي‌گردد، بايد طرفين قرارداد واجد شرايط خاصي باشند تا بتوانند اين عقد را بوجود آورند. از جمله اين شرايط اينست كه موجر و مستأجر اهليت داشته باشند يعني عاقل و بالغ و رشيد باشند و اگر اين اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.

بنابراين اگر كسي عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبي را كه بيان مي‌كند از روي شعور و تصميم صحيح نيست نمي‌تواند موجر يا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گيرد آن عقد بوجود نمي‌آيد و اگر سند اجاره‌اي را مجنون در حال داشتن جنون امضاء كرده باشد آن سند اعتباري ندارد و اثري از نظر حقوقي بر آن بار نمي‌شود.
شخص نابالغ يعني صغير و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگيرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغير يا طفل يا نابالغ به كسي گفته مي‌شود كه به سن معيني كه سن بلوغ ناميده مي‌شود، نرسيده باشد كه اين سن در حال حاضر در دختر ۹ سال تمام قمري و در پسر ۱۵ سال تمام قمري‌ست.

اشخاص غير رشيد يعني كساني كه عقل مالي آنها بطور كامل رشد نكرده است اگر چه صغير نباشند نمي‌توانند بدون اجازة ولي يعني پدر و جد پدري يا قيم (در صورت نبودن پدر يا جد پدري) طرف عقد اجاره قرار بگيرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد كنند اين عقد درست نيست. يعني اگر پدر و جد پدري يا قيم با اين عقد موافق باشند و اجازه بدهند اين اجاره صحيح است. و اگر با آن مخالفت كنند اين عقد باطل خواهد بود.

۲- پس از آنكه عقد اجاره بطور صحيح واقع شد مستأجر مالك منافع مورد اجاره مي‌شود. به عبارت ديگر همانطور كه موجر مالك عين مورد اجاره است، مستأجر مالك منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالك منافع مورد اجاره مي‌شود مي‌تواند در مدتي كه مورد اجاره در اجارة او هست آن را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره اول بين او و موجر شرط شده باشد كه حق ندارد آن را به ديگري اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشكلي نيست زيرا به راحتي مي‌تواند آن را به ديگري انتقال دهد.

وضع محل سكونت با محل كسب و تجارت يكسان نيست. در اجارة مسكن به ترتيبي كه بيان شد، چون مستأجر مالك منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد، كه حق انتقال بغير ندارد مي‌تواند مورد اجاره را به ديگري واگذار كند و اجاره دهد ولي در مورد محل كسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد كه منفعت محل كسب را به ديگري انتقال دهد حق چنين اقدامي نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب مي‌شود.

۳- در معوض بودن اجاره: اجاره عقدي‌ست معوض يعني موجر در برابر مال‌الاجاره معين، مورد اجاره را در اختيار مستأجر قرار مي‌دهد. بنابراين مستأجر در مقابل منفعتي كه از مورد اجاره مي‌برد مالي يا پولي به موجر مي‌دهد يا تعهد مي‌كند كه در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال‌الاجاره معين نشود، عقد اجاره باطل است.
۴- در موقتي بودن عقد اجاره‌: اجاره بايد داراي مدت باشد و به مستأجر حق داده شود، در مدت معيني از منافع مورد اجاره استفاده كند ماده ۴۶۸ قانون مدني مي‌گويد مدت اجارة اشياء بايد معين باشد و اگر در عقد اجاره مدت تعيين نشود آن اجاره باطل است.

۵- در لزوم قرارداد اجاره: قرارداد اجاره را به آساني نمي‌توان بهم زد به اين معني كه پس از امضاي قرارداد تا زماني كه مدت آن به پايان نرسد اصولاً‌ نه موجر حق دارد اجاره را به ميل خود بهم زند و تخليه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را به تنهايي فسخ كند.بنابراين اگر خانه‌اي به مدت يكسال به اجاره واگذار شده باشد قبل از پايان مدت يكسال هيچ يك از طرفين عقد اجاره بدون رضايت ديگري نمي‌تواند آن را منحل كند و مستأجر اگر چه از مورد اجاره در اين مدت استفاده نكرده باشد مكلف است مال‌الاجاره اين مدت را بپردازد، البته طرفين مي‌توانند با تراضي و توافق اين عقد را بهم زنند.

«همچنين قرارداد اجاره‌ با فوت موجر يا مستأجر جز در موارد استثنائي باطل نمي‌شود. از جمله موارد استثنائي آن وقتي‌ست كه موجر فقط براي مدت عمر خود، مالك منفعت مورد اجاره باشد و دوم اينكه در عقد اجاره شرط شده باشد كه فقط مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده ببرد و در اجاره نامه قيد شده باشد كه فقط مستأجر حق انتفاع از مورد اجاره را دارد، با فوت مستأجر اجاره منحل مي‌شود.

همچنين اگر طرفين يا يكي از آنها ديوانه شود يا ورشكسته گردد و يا اينكه حالت سفاهت در او بوجود آيد يعني عقل معاش او ضعيف شود، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقي‌ست. يعني اين حالات اگر بعد از بوجود آوردن عقد اجاره پديد آيد هيچگونه اثري در عقد نخواهد كرد.»
۶- عدم لزوم مالكيت موجر در عقد اجاره: در اجاره لازم نيست موجر مالك باشد. موجر بايد مالك منفعتي باشد كه به ديگري تحت عنوان اجاره واگذار مي‌كند ولي لازم نيست كه حتماً مالك عين مورد اجاره هم باشد. زير آنچه در اين عقد موضوع قرارداد است اينست كه ممكن‌ست موجر، مالك عين مال نباشد ولي مالك منفعت آن مال باشد، مانند كسي كه از راه اجاره كردن مال ديگري مالك منفعت آن شده باشد.

بنابراين مستأجر خانه يا مغازه هم ممكن‌ست موجر بشود و آنچه را كه از ديگري اجاره كرده است به شخص سومي اجاره دهد. (ماده ۴۷۳ ق.م)
ب) حقوق و تكاليف موجر
بعد از آنكه عقد اجاره بوجود مي‌آيد حقوق و تكاليفي براي طرفين اين عقد ايجاد مي‌شود. كسي كه ملكي را به ديگري اجاره مي‌دهد تعهداتي براي او بوجود مي‌آيد و به دنبال آن حقوقي هم خواهد داشت از جمله:

۱- تحويل مورد اجاره: اولين تكليفي كه براي موجر بعد از عقد اجاره بوجود مي‌آيد اينست كه، مورد اجاره (منزل يا مغازه و غيره) را به مستأجر تسليم كند و آنرا در اختيار او قرار دهد تا مستأجر بتواند از منافع مورد اجاره كه به او واگذار شده است بهره‌مند گردد. تحويل مورد اجاره به مستأجر يعني اينكه مورد اجاره به تصرف مستأجر درآيد تا او بتواند به ترتيب مقرر شده در قرارداد اجاره از آن استفاده كند. مثلاً اگر در مورد اجاره منزل است، موجر كليد آن را به مستأجر تسليم كند و اسباب موجود را از منزل خارج كند و منزل را آماده سكونت تحويل وي دهد و اگر مغازه است آن را در حالتي به مستأجر تحويل دهد كه بتواند به عنوان كسب در آن تصرف كند.
اگر مالك بعد از تسليم مورد اجاره موجبات مزاحمت را براي مستأجر فراهم كند با او مانند يك فرد ثالث و بيگانه برخورد مي‌شود زيرا در تصرفات مستأجر ايجاد مزاحمت كرده.

حال اگر ثالث مزاحم مستأجر شود و مدعي گردد كه نسبت به مورد اجاره يا منافع آن حقي دارد اگر بخواهد مورد اجاره را از دست مستأجر خارج سازد و ملك را تخليه نمايد بايد علاوه بر موجر بر عليه مستأجر نيز اقامه دعوا كند و حقانيت خود را به طرفيت موجر و مستأجر اثبات كند. والا اگر بر عليه موجر اقامه دعوا كند و از دادگاه بخواهد به علت حقي كه دارد ملك تخليه و به وي تحويل شود در اينصورت متصرف (مستأجر)، از حق دفاع محروم مي‌شود به علاوه حكم صادره بضرر او است كه طرف دعوا نبوده و در نتيجه نتوانسته است از حقوق خود دفاع كند.

انجام تعميرات كلي:
انجام تعميرات كلي و اساسي از وظايف موجر است البته ساختمان و مورد اجاره احتياج به تعمير و ترميم دارد ولي اين تعميرات را مي‌توان به دو دسته تقسيم‌بندي كرد.
۲-۱- تعميرات كلي و اساسي: تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره عبارتند از تعميراتي كه مربوط به اصل ساختمان يا تأسيسات عمده و مهمي‌ست كه در ساختمان نصب شده است، نظير تعمير ديوار و سقف ساختمان و چاه فاضلاب و دستگاههاي سردكننده و گرم كننده و تهويه و تمام آلات و ادواتي كه براي امكان استفاده و منفعت بردن از مورد اجاره ضروري‌ست. كه اينها بر عهده موجر است.
البته طرفين عقد مي‌توانند چيزي خلاف آنچه در قانون ذكر شده، شرط كنند.
۲-۲- تعميرات جزئي: تعميرات جزئي و تزئين مورد اجاره و تعميراتي كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد خارج از تعهدات موجر است و علي‌‌الاصول مستأجر بايد اينگونه تعميرات را انجام دهد.
(بر اساس مادة ۱۱ق روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲)

۳- خودداري از تغيير مورد اجاره:
موجر مكلف است مورد اجاره را در اختيار مستأجر قرار بدهد تا اوبتواند به نحو مطلوب استفاده كند و براي اين منظور مورد اجاره بايد آماده بهره‌برداري باشد. بنابراين موجر حق ندارد در مدت اجاره در مورد اجاره تغييري بدهد كه مستأجر نتواند از آن استفاده كند با اين ترتيب اگر خانه‌اي را، صاحب منزل براي سكونت به ديگري اجاره بدهد، نمي‌تواند پنجره‌هاي آن را مسدود كند يا ديوار اطاقها را بردارد و آن را به سالن تبديل كند ولي تكليف حفظ وضع موجود خودداري از تغيير مورد اجاره سبب نمي‌شود كه موجر نتواند تعميراتي را كه براي بقاء مورد اجاره و جلوگيري از انهدام آن ضروري‌ست انجام بدهد، گر چه اين تعميرات مانع استفاده مستأجر از مورد اجاره باشد.

البته موجر حق ندارد بدون مراجعه به دادگاه به استناد اينكه انجام تعميرات اساسي ضروري است، خود بخود اقدام كرده و مورد اجاره را خراب كند و تحت اين عنوان كه ساختمان احتياج به تعميرات اساسي دارد، و براي تعمير ناچار است مثلاً سقف ساختمان را بردارد و يا اقدامي از اين قبيل، و مزاحمت مستأجر را فراهم سازد كه باعث شود مستأجر به طور دايم يا موقت نتواند از مورد اجاره استفاده كند. در اين موارد موجر بايد نخست از دادگاه حكم لازم را بدست آورد و سپس اقدام نمايد.

ج) حقوق و تكاليف مستأجر:
۱- تادية مال الاجاره:
مستأجر مكلف است، اجاره بهاء ملك مورد اجاره را در موعدي كه بين طرفين مقرر شده است بپردازد. اين اجاره بها ممكن است قرارداد معين شده و در اجاره نامه قيد گرديده باشد و ممكن است اجاره نامه اي در بين نباشد، در اين صورت ميزان مال الاجاره همانست كه بين مالك و مستأجر مقرر شده و يا عملا رد و بدل مي‎شود. اصولاً بايد موجر و مستأجر در تعيين ميزان اجاره بها آزادي داشته و به هر مقدار كه مايل باشند توافق نمايند، در اينصورت مستأجر مكلف به پرداخت اجاره بها به همان ميزان، در مدت قرارداد خواهد بود.

«مال الاجاره اي كه با توافق موجر و مستأجر تعيين مي‎شود در اصطلاح حقوقي اجرت المسمي ناميده مي‎شود و اين اجاره بها تا پايان مدت اجاره كه نسبت به آن توافق شده است تغيير ناپذير است و هيچ يك از طرفين حق ندارد به بهانة افزايش يا كاهش يافتن هزينة زندگي مبلغ توافق يافته را زياد يا كم كند. ولي بعد از پايان يافتن مدت اجاره اگر مستأجر به تصرف خود ادامه دهد و ملك را تخليه و تحويل موجر ندهد تا زماني كه ملك را تحويل نداده است اگر بدون اجازه مالك به تصرفات خود ادامه دهد، در مدت مزبور مكلف است مال الاجاره را براساس اجاره بها تعيين شده قبلي به مالك بپردازد و اين اجاره در اصطلاح حقوقي «اجرت المثل» ناميده مي‎شود. اگر مالك موافق با ادامه تصرف مستأجر باشد در واقع اجاره با همان مبلغ اجارة قبلي تا زماني كه اذن مالك باقي است اجاره بهايي را كه در گذشته مي پرداخته است به مالك بپردازد.»

۲- خودداري از تعدي و تفريط:
مستأجر مورد اجاره را به منظور استفاده از منفعت آن در تصرف دارد و نسبت به آن در حكم امين است، بنابراين بايد از مورد اجاره در حدود قرارداد اجاره و يا آنچه متعارف است بهره برداري كند و در نگهداري و حفظ آن مثل كسي كه مالي را به امانت به او سپرده باشند، دلسوز باشد و مانند مال خود از آن مراقبت نمايد. بنابراين اگر در موقع استفاده مورد اجاره، از حدود مفاد قرارداد اجاره و يا آنچه عرف اجازه مي دهد، تجاوز كند يا از انجام تكاليف و اعمالي كه بر حسب قرارداد اجاره يا به حكم عرف يا قانون به عهدة اوست خودداري كند، در اين صورت هم مسئول خسارات است و هم بر طبق بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در مورد محل كسب و پيشه و بر طبق ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ در مورد محل مسكوني موجر حق دارد كه قرارداد اجاره را فسخ كند و مورد اجاره را تخليه نمايد.

اگر مستأجر در مورد اجاره تعدي و تفريط كند يعني فرضا اگر خانه اي را براي سكونت خانواده خود اجاره كند بعداً آن را به آموزشگاه ماشين نويسي و يا آموزشگاه زبان تبديل كند و يا از اقدامي كه براي حفظ مورد اجاره ضروريست خودداري كند، در اين صورت ديگر مستأجر امين محسوب نمي‎شود، و مانند آنست كه مورد اجاره را غصب كرده است. بنابراين هرگونه خساراتي بعد از تعدي و تفريط به مورد اجاره وارد شود ولو ناشي از عمل مستأجر نباشد، مسئوليت آن با مستأجر است و بايد هر نوع ضرري كه به مورد اجاره وارد مي‎شود جبران كند. مثلاً اگر در اثر زلزله خساراتي وارد شود باز هم مستأجر مسئول است، با اينكه اين خسارت را مستأجر به مورد اجاره وارد نكرده است.

ماده ۴۹۳ قانون مدني هم اين نظر را پذيرفته: «مستأجر نسبت به عين مستأجره ضامن نيست به اين معني كه اگر عين مستأجره بدون تعدي يا تفريط او كلاً يا بعضاً تلف شود، مسئول نخواهد بود. ولي اگر مستأجر تعدي يا تفريط نمايد ضامن است اگر چه نقص در نتيجه تفريط و تعدي حاصل نشده باشد.»
همانطور كه گفته شد تعدي و تفريط از جمله مواردي است كه به موجر اجازه مي‎دهد قرارداد اجاره را بهم بزند ولي اگر اجاره را بهم نزند و قرارداد اجاره را فسخ نكند، رابطه استيجاري يعني قرارداد اجاره همچنان برقرار خواهد ماند و اگر مستأجر از تعدي و تفريط دست بردارد و مطابق قرارداد اجاره عمل كند، از تاريخي كه طبق قرارداد از مورد اجاره استفاده مي‌كند امين محسوب است كه در اين صورت اگر مورد اجاره كلاً يا بعضاً مثلاً در اثر زلزله يا بمباران خراب شود چون در زمان تخلف مستأجر (تعدي و تفريط) اين امر واقع نشده است مستأجر مسئول اينگونه خرابي نيست.

۳- عدم تغيير مصرف مورد اجاره:
يكي از وظايف مستأجر اينست كه از مورد اجاره همان استفاده اي را بكند كه در قرارداد اجاره مقرر شده است بنابراين مستأجر حق ندارد محلي را كه براي سكونت اجاره كرده تبديل به فروشگاه نمايد يا اگر مغازه اي را براي خرازي و فروش لوازم التحرير اجاره كرده است، نمي تواند آنرا به آهنگري يا تعميرگاه اتومبيل تبديل كند.
البته تبديل و تغيير مصرف مورد اجاره خود از مصاديق تعدي و تفريط است. بنابراين مسئوليت مستأجر در صورت تغيير دادن مصرف مورد اجاره شبيه مسئوليت وي در تعدي و تفريط نسبت به مورد اجاره است.

ممكن است در قرارداد اجاره مصرف مورد اجاره مشخص نشده باشد، در اين صورت مستأجر نمي تواند آزادانه و به هر نحو كه مايل باشد در آن تصرف كند، بلكه بايد با توسل به قرائن و اوضاع و احوال قصد مشترك طرفين قرارداد اجاره را تشخيص داد و احراز كرد كه، منظور از اجاره استعمال مورد اجاره براي چه نوع انتفاع و چگونه مصرفي بوده است. مثلاً اگر خانه اي بدون قيد و نوع مصرف به اجاره واگذار گردد، مستأجر حق ندارد آنرا به بيمارستان يا مدرسه اختصاص دهد.
در اين زمينه ماده ۴۹۰ قانون مدني تعيين تكليف كرده است. ماده ۴۹۰ مي‌گويد: «مستأجر بايد اولا در استعمال عين مستأجره به نحو متعارف رفتار كرده و تعدي و تفريط نكند، ثانيا عين مستأجره را براي همان مصرفي كه در اجاره در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعيين در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي‎شود استعمال نمايد …»

ماده ۴۹۲ قانون مدني در مقام بيان ضمانت اجراي تعهد مستأجر چنين مي‌گويد: «اگر مستأجر عين مستأجره را در غير موردي كه در اجاره ذكر شده باشد يا از اوضاع و احوال استنباط مي‎شود استعمال كند و منع آن ممكن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»

براي جلوگيري از اختلافات و دعاوي ناشي از ابهام در نوع استعمال مورد اجاره، ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ دفاتر اسناد رسمي را مكلف كرده است كه در سند اجاره نوع مصرف مورد اجاره را صريحا معين نمايند و اگر محل به منظور كسب اجاره داده مي شود، بايد نوع كسب و پيشه و تجارت به طور صريح معين گردد.
البته با وجود تصريح نوع كسب يا تجارت در سند اجارة رسمي، برخلاف اجاره محل سكني، مستأجر حق دارد طبق «شق ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به شغل ديگري كه عرفاً مشابه شغل مورد توافق باشد اشتغال ورزد و تغيير شغل به اين ترتيب از نظر عرف تغيير نوع مصرف محسوب نمي گردد و از موارد ايجاد حق فسخ براي موجر نخواهد بود. ماده ۴۹۱ ق. م نيز به اين موضوع توجه كرده و چنين مي‌گويد: «اگر منفعتي كه در اجاره تعيني شده است،‌ به خصوصيت آن منظور نبوده مستأجر مي‎تواند استفاده منفعتي كند كه، از حيث ضرر مساوي يا كمتر از منفعت معينه باشد.»

د) در مانعيت و عدم مانعيت عقد اجاره از انتقال:
پس از آنكه عقد اجاره به طور صحيح واقع شد مستأجر مالك منافع مورد اجاره مي‎شود به عبارت ديگر همانطور كه موجر مالك عين مورد اجاره است، مستأجر مالك منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره، مالك منافع مورد اجاره مي‎شود مي‎تواند در مدتي كه مورد اجاره در اجارة اوست آن را به ديگري اجاره دهد. مگر اينكه در عقد اجاره اول بين او و موجر شرط شده باشد كه حق ندارد آن را به ديگري اجاره دهد. البته چون به موجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۷/۲/۱۳۶۲ اماكن مسكوني از نظر اجاره تابع ضوابط عقد اجاره پيش بيني شده در قانون مدني است بنابراين طبق ماده ۴۷۴ ق. م، مستأجر حق دارد منافع مورد اجاره را در مدت اجاره به ديگري واگذار كند مگر آنكه در اجاره نامه به روشني مشخص شده باشد؛ چنين حقي ندارد.

در مورد محل كسب و پيشه و تجارت چنين نيست. زيرا اجاره محل كسب تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مي‎باشد و برابر ماده ۱۰ اين قانون، مستأجر نمي تواند تمام يا قسمتي از منافع مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد مگر اينكه كتباً اين اختيار به او داده شده باشد.
به اين ترتيب وضع محل سكونت با محل كسب و تجارت يكسان نيست در اجارة‌ مسكن به ترتيبي كه بيان شد چون مستأجر مالك منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد كه حق انتقال به غير ندارد مي تواند مورد اجاره را به ديگري واگذار كند و اجاره دهد ولي در مورد محل كسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد كه منفعت محل كسب را به ديگري انتقال دهد، حق چنين اقدامي نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب است.
بنابرآنچه گفته شد عقد اجاره به خودي خود مانع از انتقال عين مستأجره توسط مالك به ديگري، يا انتقال منفعت عين مستأجره توسط مستأجر به ديگري نيست. در مورد اول كه اصلاً مانعيتي ايجاد نمي كند و در مورد اخير هم در صورتيكه در عقد اجاره چيزي پيش‌بيني نشده باشد مبني بر اينكه شرط شود مستأجر حق انتقال عين به ديگري را ندارد او آزاد است چنين كاري انجام دهد.