چکیده

امروزه به دلیل نقش زمین در تامین رفاه وآسایش عمومی وتلقی آن به عنوان یک ثروت عمومی از یک طرف و نیز به دلیل نقش روز افزون جمعیت از طرف دیگر ، ضروری است تا ضوابط ، مقررات ومعیارهای آن در راستای منافع عمومی ،حفاظت بهینه و در خور پایدار در نظر گرفته شود.در کشورهای مختلف ، شیوه دخالت دولتها در تعیین سیاستهای زمین وبازار آن متفاوت است که بیشتر آن از طریق تصویب مقررات مربوط به کاربری اراضی شهری ، مالیات بندی و دخالت مستقیم دولت اعمال می شود.[۱] در این راستا یکی از سیاستهای پیشنهادی ایجاد بانک زمین در شهر هاست .وظیفه اصلی بانک زمین ، تامین زمین برای توسعه هماهنگ شهر وعرضه آن با شرایطی مناسب برای اجرای برنامه های عمران شهری است.ایجاد بانک زمین موجب می شود تا از دسترسی دولت و سازمانهای عمومی به بازار زمین جهت تامین خدمات عمومی در شهر ها در قالب طرحهای شهری اطمینان حاصل شود.[۲]در این مقاله ضرورت واهمیت بانک زمین در طرحهای
×توسعه شهری با توجه به تجارب جهانی کشورهای مختلف مورد بحث قرار می گیرد.
کلمات کلیدی: بانک زمین-زمین شهری-طرح های شهری-مدیریت زمین

.۱ مقدمه

زمین مهمترین عنصر تشکیل دهنده محیط فیزیکی وبستر فعالیتهای شهری است وهمیشه به عنوان اساسی برای شکل شهر مورد توجه برنامه ریزان بوده است.امروزه زمین وکاربری اراضی از محورهای اصلی شهرسازی ویکی از اهرمهای توسعه پایدار به شمار می آید. [۳] بنابر این در فرآیند رشد وتوسعه شهرها زمین به عنوان نقطه شروع هرگونه توسعه شهری اهمیتی بـیش از پیش پیدا کرد.در این خصوص به جرات می توان گفت که زمین ملموس ترین ومهم ترین عامل در طراحی و برنامه ریزی برای توسعه شهر ها بوده و محور اصلی کلیه تصمیماتی است که مقوله شهرسازی وتوسعه شهرها را موجودیت مـی بخشـدو کلیه ایده ها وآرمانهای شهرسازی معنا ومفهوم پیدا میکند.اکنون در تمام کشورها دولتها متقاعد شده اند که برای تامین منافع عموم جامعه لازم است نحوه استفاده از زمین شهری را کنترل نمایند .عمده ترین دلیل برای دخالت دولـت معمـولا نیـاز بـه زمین برای احداث خیابان وگذر گاهها ، تامین تسهیلات وامکانات شهری وخدمات عمومی ویا جلوگیری از رهاشـدن قطعـات زمین درشهرهاست،بنابراین می توان گفت که هدف دار نبودن سیاستهای شـهری موجـب رشـد وگسـترش افسـار گسـیخته نامتوازن وناموزون شهرها خواهد شد .در چنین وضعیتی تخصیص کاربری های شهری بـر اسـاس نیازهـای واقعـی صـورت نخواهد گرفت و منافع عمومی شهروندان فدای منفعت جویی های شخصی خواهد شد. [۱]برای اصلاح عملکرد بازار زمین نه تنها لازم است سیاستهایی در جهت افزایش عرضه زمین مناسب اتخاذ شود بلکه شایسته است کنترل تقاضا وبهبود دسترسی دولت واقشار مختلف جامعه به بازار زمین مورد توجه مدیریت شهری قرار گیرد. شایان ذکر است اصلاح عملکرد بـازار زمـین تاثیر به سزایی در افزایش بهبود محیط شهری ، عدالت اجتماعی و توزیع قدرت در جامعه خواهد داشت.بنابراین دسـتیابی بـه توسعه پایدار شهر مستلزم مدیریت صحیح زمین از طریق استراتژی های مناسب سیاستگذاری و اعمال نظـارت و کنترلهـای

۱

لازم است و ایجاد بانک زمین به عنوان یک اهرم کنترلی در امر سیاست گذاری زمین از جایگاه واهمیت ویژه ای برخـوردار است. روش تحقیق در این پژوهش توصیفی-تحلیلی می باشد .تکنیک گرد آوری اطلاعات با اسـتفاده از روشـهای کتابخانـه ای شامل استفاده از کتب ، مقالات ترجمه،قوانین ومصوبات ومنابع رسمی دولتی می باشد. به علت استفاده کمتر از داده های آماری از روش ناپارامتریک به تجزیه وتحلیل اطلاعات می پردازیم .

.۲ پیشینه تحقیق

تهیه طرح های شهری از اولین اقدامات دولتها جهت مداخله منسجم وبرنامه ریزی شده در کالبد فیزیکی شهرها به شمار می روند.قبل از تهیه طرح های شهری اراضی شهری بر پایه خواسته ها واحتیاجات شهروندان برای استفاده های گوناگون به کارگرفته می شدند وهیچ گونه محدودیتی از دیدگاه کاربری اراضی در شهرها وجودنداشت .مالک زمین خودرا برای عملکردهای مختلف در رابطه با احتیاجات شخصی یا محله ای مختار بود وشهرداری نظارتی بر امر تفکیک اراضی وگذر بندی مناطق شهری نداشت. وقوع جنگ جهانی اول ودوم و به بار آمدن ویرانیهای وسیع ناشی از آنها وبدنبال آن لزوم بازسازی مناسب و مطلوب شهرها وتجارب حاصل از این حرکت موجب غنای هرچه بیشتر دانش برنامه ریزی شهری شدو آن را به صورت یکی از نیازهای اساسی جامعه بشری مطرح نمود.طرح های شهری که شکل سازمان یافته این فرآیند بودند به شکل فعلی برای شهرهای بزرگ اروپا که بر اثر جنگ متحمل خسارات زیادی شده بودند یکی پس از دیگری تهیه واجرا گردید که جمله آنها می توان به طرح جامع لندن بزرگ ۱۹۴۷ ، پاریس ۱۹۵۶ و طرح های کپنهاگ، استکهلم، مونیخ وفرانکفورت را نام برد که نتایج نسبتا مطلوبی را نیز در پی داشتند واولین تجربیات جهانی در زمینه برنامه ریزی شهری محسوب می شوند[۴]در این کشورها در راستای برنامه ریزی شهری با استفاده ازتمهیدات خاص ازجمله استراتژی سیاست زمین وبانک زمین به کنترل زمین به عنوان یکی از مهمترین عوامل توسعه پرداختند.طی دهه ۱۹۸۰جهت حل مسایل ومشکلات شهری انگلستان استراتژی سیاست زمین فعالتر گردید و زمینهای بانک زمین برای مصارف عمومی بکار گرفته شد.در هلند تمامی شهرداری ها یک برنامه فعال برای توسعه بانک زمین دارند.در ۳ شهر بزرگ دانمارک بیشتر زمینهای شهری در مالکیت بانک زمین قراردارد.در کشور سوئد بیش از ۲ دهه است که بیشتر اراضی شهری استکهلم در مالکیت عمومی قرار گرفته است [۲]در آمریکا شهرهای زیادی مانند آتلانتا، سنت لوییس وکلیولند برنامه بانک زمین را به منظور توسعه زمینهای متروکه وخالی مانده و استفاده مفید در جوامع خود ایجاد کردند.این جوامع از بانک زمین به عنوان ابزاری برای استفاده مجدد از از زمین شهری خود و برانگیختن توسعه اقتصادی وبهسازی محله استفاده می کنند.[۵] در میان کشورهای در حال توسعه نیز کشورهایی چون زامبیا فیلیپین شیلی سریلانکا زیمباوه با تاسیس بانک زمین و اتخاذ سیاستهای خاص در ارتباط بازمین تاحدودی با توجه به نظام حکومتی و شرایط فرهنگی تاریخی اقتصادی واجتماعی جامعه شان توانسته اند بر مسایل ومشکلات شهری فائق آمده وتوسعه شهری را تحت کنترل در آورند. در ایران نیز در سال ۱۹۷۹ زمینهای