بازدید علمی ساختمان خدمات شهرداری منطقه ۱۲ مشهد

بازدید علمی در روز سه شنبه ۳۱/۲/۱۳۷۸ ساعت ۸:۳۰ دقیقه آغاز و اولین در حالی مورد بازدید قرار گرفت ساختمان خدمات شهرداری منطقه ۱۲ مشهد بود و شرکت آبادانی و مسکن الهیه خراسان که جناب آقای ابراهیمی مسئول ممیزی آنجا توضیحاتی را دادند که در اینجا آورده می شود :
نوسازی و عمران شهری از سه بخش تشکیل می شود :
۱- ممیزی املاک
۲- وصول
۳- اطلاعات
ممیزی : ممیزی هر شهر را برای سهولت در کارها به چند منطقه تقسیم می کند – مشهد ۱۳ منطقه دارد و هر منطقه نیز به چند حوزه تقسیم می شود – مثلاً منطقه ۱۲، ۱۲ حوزه دارد.
در اصطلاح حوزه به مکانی گفته می شود که از ۴ طرف به خیابان اصلی راه داشته باشد. برای سهولت در کار حوزه بندی، حوزه را نیز به بلوکهای تقسیم می کنند.
بلوک به محلی گفته می شود که از چهار طرف باز باشد، حال خواه کوچه باشد و خواه خیابان. هر بلوک نیز به چند ردیف تقسیم می شود. برای ممیزی املاک، بعد از پیدا کردن شمال، از ضلع جنوبغربی به جهت عقربه های ساعت شروع به شماره گذاری می کنیم که به این روش، بلوک گردشی گویند.

شماره گذاری بلوک از پایین است، عرصه و عیان برداشت می شود. تعداد طبقات، نوع ساختمان ، نما و امکانات ساختمان نیز برداشت و با توجه به قیمتهای اداره دارائی قیمت گذاری می گردد. بعد از شماره گذاری و گفتن و مؤدیان، مؤدیان ۴ ماه فرصت دارند تا نسبت به موارد لحاظ شده اعتراض کنند.

در بافت جدید و قدیم بلوک بندی با هم تفاوت دارد چرا که در بافت جدید به مساحت های از پیش تعیین شده مثلآً ۲۰۰ متری تقسیم می شوند ولی در بافت قدیم بلوک بندی ها یکسان نبودند بنابراین خطوط بلوک بندی یکسان و مرتب نیست مثل مرکز شهر مشهد.
وصول : برای وصول عوارض نوسازی از مجموع قیمتهای دارائی که منطقه بندی شده است و نیز اطلاعات موجود در شهرداری برای ساختمانها ۱% و برای زمین ۲% عوارض در نظر گرفته می شود و برا آنهایی که در موقع عوارض خود را پرداخت نمایند، ۱۰% جایزه خوش حسابی در نظر گرفته می شود. برای قیمت گذاری ها از ضریب (P,K) داریم که با هم جمع می شوند.

K قیمت منطقه زیر بنا و ساخته شده است و P نیز قیمت منطقه ای است که بر اساس عرض معبر مشخص می شود. مثلاً که برای فواصل (۱-۸) و (۸-۱۲) و (۱۲-۲۰) و (۲۰,) متری، قیمتهای عرض معبر یکسان است.

قیمتهای منطقه ای در ۲۰ ضرب شده و اگر مساحت زمین بیشتر از ۲۵۰ متر مربع باشد پشت حاشیه حساب می شود مثلاً اگر زمین ۱۵ متر حاشیه داشته باشد . ۲۰ ۱۵=۳۰۰ و ۳۰۰-۲۵۰=۵۰ آنگاه ۵۰ متر بعنوان پشت حاشیه محسوب می شود.
بعضی جاها مثلاً حاشیه خیابانها قیمت ویژه ای دارند. برای زمینهای دو نبش آنجایی که گران تر است برای شهرداری ملاک است. عوارض نوسازی فقط خرج عمران شهری می شود و شهرداری فقط حق برداشت ۲۰% آن را دارد.

اطلاعات، در ممیزی می بایست تمام عوارض برداشت گردد مثل درختان، جویها، آسفالت و … و هر آنچه که دیده می شود باید محاسبه شود. اطلاعات مربوط به ممیزی می بایست هر ۵ سال به روز رسانی (Up to date) شود و اگر شهرداری نتوانست مجدداً ممیزی کند، ممیزی قبلی، قابل اعتبار است و موازی کاری با کار کاراستر است. در مورد کسانی که عوارض نوسازی را پرداخت نمی کنند مواد ۱۲ و B بر آنها اجرا می شود.

ماده ۱۲ : قطع برق، گا بعد از ۲ ماه اجرا می شود و باز هم اگر پرداخت شد بر اساس ماده ۱۳ اموال توقیف می شود.
سپس با آقای صارمی مدیر فنی شرکت الهیه دیدار داشتیم که نکاتی پیرامون کاربری ها و کاربری خدماتی که مشکل از او کاری در مقیاس منطقفه و در مقیاس محله است و نیز تراکم های موجود در مناطق مختلف الهیه توضیحاتی دادند.

سپس آقای دکتر مقدم معاون شهرداری در مورد ضرورتهای ایجاد یک شهر الکترونیکی توضیحاتی دادند و گفتند که برای اینکار نیاز به ایجاد یک data base غیری و ادغام پرونده های مربوط به ممیزی (نقشه و بایگانی) می باشد. استفاده و بکارگیری GIS (سیستم اطلاعات مکان) ارسال ۱۳۸۱ در شهرداری منطقه ۱۲ به عنوان اولین شهرداری خصوصی در ایران آغاز و مزیت این سیستم سهولت شهروندان در عدم مراجعه به شهرداری و تعقیب کارهای خود حتی از منزل و یا محل کار خودشان است.
محل بعدی شرکت توس گستر بود.

شرکت توس گفتر به گفتة مهندس شایسته نیا یک شرکت پیمانکاری یا مجری نیست بلکه یک شرکت سرمایه گذار در زمینة توسعه شهری می باشد و محدودً محلی که این شرکت در آن مشغول به عملیات عمرانی است باقی مانده پلاک ۱۵ و ۱۶ کوهسنگی به مساحت ۱۲۰ هکتار می باشد. کمربندی مشهد قرار است که ازپشت این اراضی بگذرد آن طرف آن جزو شهر مشهد بحساب نمی آید.

مطالعات این اراضی توسط شرکت مهر آزان و عنوان طرح، طرح زکریا است که در غالب طرح جامعه شهر مشهد می باشد. مالکیت این اراضی دولتی بوده است.
از آنجا که سازمان ملل متحد ساخت و ساز در شیبهای بیشتر از ۲۰% را ممنوع کرده ولی در مورد فضاهای تفریحی بکار گرفته می شود. سیاست شرکت بر آن بوده که زمینها به پلاکهای ۲۰۰۰m2 به بالا تقسیم شود. در سال ۱۳۸۴ در کمیسیون ماده ۵، طرح تفصیلی این منطقه را تأیید کرد. این منطقه یک مسجد بزرگ به مساحت ۷۰۰۰m2 در جنوب منطقه و یک پارکینگ دارد. تراکم ۲۰۰% برای زمینهای مسکونی و برای هر ۲۵m2 یک درخت به لحاظ فضای سبز در نظر گرفته شده است. در طرح تفصیلی ۵۰% فضای باز به فضای سبز

اختصاص داده شده است. از جمله مشکلات این طرح هزینه زیاد آماده سازی آن است. در گذشته بوسیله انفجار و هم اکنون بصورت پیکو بحث آماده سازی انجام می گیرد. پیش بینی می شود این منطقه ۲۰٫۰۰۰ نفر جمعیت را در خود جای دهد. یک مجتمع ورزشی به مساحت ۱۴۰۰۰ متر مربع، در مجتمع درمانی و یک ساختمان اداری برای این مجموعه در نظر گرفته شده است. ۱۳٫۷ هکتار در گوشه این پروژه به استانداری سپرده شده بود که هم اکنون کاری به آن صورت نمی گیرد. از خطوط شریانی آن بلوار ۳۵ متری است که بلوار سیدی وصل خواهد شد. اجرای تأسیسات زیربنای (آب، برق، گاز، تلفن) و تأسیسات خدماتی و … به عهده مسکن و شهرسازی است ولی با توجه به عدم عملکرد مسکن و شهرسازی به خود توس گستر سپرده شده است. مالکیت این اراضی و اراضی آبشار متعلق به آستان قدس است.

بعد از بازدید از شرکت توس گستر به طرف تربت حیدریه حرکت کردم و شب در دانشگاه آزاد اسلامی واحد تربت حیدریه ساکن شدیم. شب مهمان سرپرست شهرداری تربت حیدریه جناب آقای مهندس الهیاری بودیم.
در مجموعه زیبای شیرکوه صبح نیز برای صبحانه به آنجا رفتیم و بعد به اداره ثبت و اسناد تربت حیدریه رفتیم.
تربت حیدریه :

تربت حیدریه با مساحت حدود ۶۳۱۹ کیلومتر مربع از شمال به مشهد، از شمال غرب به نیشابور، از مشرق به تایباد و رشتخوار شمال شرق فریمان و تربت جام از مغرب، کاشمر و از جنوب به مه ولات ، از جنوب شرق به خواف محدود می شود. ارتفاع این ناحیه از سطح دریاهای آزاد ۱۳۲۳ متر است. مرکز این شهرستان تربت حیدریه و بر اساس آخرین تقسیمات کشوری دارای ۶ بخش و ۱۱ دهستان و ۲۲۵ آبادی دارای سکنه است. ازپیشینه تاریخی تربت حیدریه در اعتبار قبل از اسلام و دورة تاریخی چندانی وجود ندارد، اما شواهد و آثار بجای

مانده مؤید این مسئله است که ولایت زاوه بخشی از خراسان میانی محسوب می شده و از جمله مناطق آباد و پر رونق بوده، روزگاری نیز جء ولایت اشکانیان به شمار می آمده است. مولف فتوح البلدان فتح زاده را در حدود سال ۲۸-۲۹ هجری به دست عبدا… بن عامر در زمان خلافت عثمان ذکر کرده است. (؟؟؟) گویا زاوه در قرن ۳ هجری و همچنین در اوایل سده هفتم هجری نیز از شهرهای تابع نیشابور به شمار می آمده که در برابر فتنه مغول مقاومت دلیرانه ای کردند. این ناحیه در عصر تیموری نیز از توابع هرات شمرده می شده و در اواخر

همین دوران است که به جای زاوه نام تربت به سبب وجود آرامگاه عارف بزرگ سدة ششم هجری قطب الدین حیدر بر آن نهاده شده . تربت حیدریه در عصر صفوری به علت موقعیت و ارتباط با مراکز همجوار و اقماری و همچنین استقرار در مسیر جاده هرات نقش حساس و مهمی را برای حکمرانان صفوی ایفا کرده است و پس از این دوران در اندک مدتی قلعه محکم و استوار به دست خان قرایی از رجال عصر قاجار پیرامون شهر ایجاد شد.

بعد از صرف صبحانه در پارک زیبای پیش کوه به اداره ثبت اسناد تربت حیدره رفتیم و در خدمت جناب آقای باقرزاده رئیس اداره ثبت اسناد تربت حیدریه بودیم فه گفته ایشان ادارة ثبت اسناد کارهایش در مورد مسائل حقوق بوده مثل ثبت اسناد املاک و یکی از وظایف این اداره بحث افراز و تفکیک است. تفکیک به جدا کردن یک قطعه زمین از پلاک اولیه می باشد. البته برای تفکیک زمین شرایط وجود دارد که بعد از وجود شرایط می توان به تفکیک زمین اقدام نمود در مورد تفکیک زمین یا ملک هم می تواند یک مالک و یا حالت اشاعه داشته باشد.

در هر دو صورت می توان به تفکیک زمین اقدام نمود. ابتدا نقشه تفکیک زمین می بایست به تأیید شهرداری برسد. کارهای ثبتی نیز انجام شده باشد. برای ثبت یک ملک در دو نوبت به فاصله یکماه و بعد از ۹۰ روز آگهی تحدید می دهند. در آگهی تحدید فقط مالکیت مجاور ملک می توانند اعتراض کنند و مهلتی که برای اعتراض مجاورین در نظر گرفته شده است از تاریخ درج آگهی بمدت ۳۰ روز می باشد.

بعد از ۳۰ روز که آگهی اعتراض منقضی شد اگر ملک بلامعارض تشخیص داده شد ملک آماده ثبت می شود. در سال ۱۳۱۰ برای اولین بار عملیات مقدماتی ثبت انجام گرفت که شامل پلاک گذاری املاک بود. جهت تفکیک می بایست ابتدا مالک باید در محدوده پلاک خود تقاضا کند یعنی بطور مثال نمی شود که بطور توافقی از ملک مجاور خود ضمیمه ملک خود کرده باشد.

در بحث عملیات مقدماتی ثبت منصرف چه حقیقی باشد و چه حقوقی، درخواست ثب کرده و فر م مربوطه را پر می کند و در آن نقشه منطقه مورد نظر را می آورد. تا از شهرداری و منابع طبیعی در مورد داخل و یا خارج بودن از طرح جامع بررسی صورت گیرد و بعد از تأیید استعلام، اظهار نامه ثبتی پذیرفته می شود.
اگر ملک در رهن بانک یا بازداشت باشد باید مرجع بازداشت کننده یا در رهن با تفکیک موافق باشد حق تفکیک ۲% از حق عرصه وعیان است و در مورد آپارتمان فقط حق تفکیک مربوط به عیان اختصاص داده می شود و عرصه در آپارتمان تفکیک نمی شود.

نکته مهم اینکه در تفکیک حالت اشاعه از بین نمی رود. مثلاً اگر سه نفر مالک زمینی باشند که ۵ قطعه تفکیک شود هر سه نفر در هر ۵ قطعه با هم شریک خواهند بود.
در مورد تفکیک آپارتمان بر اساس گواهی پایان کار از شهرداری ادارة ثبت موظف به تفکیک آپارتمان می باشد. در آپارتمان یکسری قسمتهای اختصاصی و یکسری قسمتهای مشاع داریم. از قسمتهای مشاع می توان به سرویس پله تا نورگیر، پشت بام و … اشاره کرد و از محل های اختصاصی حوزة آپارتمان و انباری را می توان نام برد. در هر آپارتمان پلاک ثبتی خاص داده می شود، البته به انبارها پلاک داده نمی شود و مربوط به پلاک آپارتمان می شود مثلاً انباری قطعه x واقع در هر طبقه هم کف، در قانون آمده است که آپارتمانهای بیش از ۴ واحد باید هیئت مدیره تشکیل دهند و تصمیمات هیئت مدیره جنبه قانونی دارد.

در مورد افراد نیز می بایست بطور حتم حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی همان طور که گفته شد مشاع بودن شرط نمی باشد. برای افراد ابتدا یک نقشه بردار تعیین می شود و امر مشخصی به مالکین ابلاغ می گردد تا مالکین در موعد مقرر در ملک حضور داشته باشند و به نقشه بردار اظهارات خود را می گویند و نقشه بردار اصطلاحاً «عین و دال» می کند. یعنی تشخیص می دهد که کجای زمین به میزان مرغوبیتی که دارد چقدر به چه کسی برسد. بعد از ابلاغ مالکین ۱۰ روز حق اعتراض دارند. اگر اداره ثبت رای به عدم افراز دار، افراز در صلاحیت دادگاه قرار می گیرد و اگر دادگاه افراز کرد که هیچ و گرنه رأی به فروش خواهد داد.

بعد از اداره ثبت اسناد به اداره ثبت احوال رفتیم و در خدمت جناب آقای مرادیان رئیس ثبت احوال تربت حیدریه بودیم . ایشان توضیح دادند که :
اداره ثبت احوال یکی از قدیمی ترین ادارات ایران بوده و در سال ۱۳۰۴ به دستور رضاخان بوجود آمد. تا قبل از آن در ایران مردم به نام پدرشان و یا به مشخصه معروفشان شناخته می شدند.
مثلاً محمود ولد علی ولی تا سال ۱۳۱۷ تمامی شهرها اداره ثبت احوال داشتند و مردم ملزم به داشتن نام فامیل شدند. اداره ثبت احوال وظیفه ثبت خود را در چهار قسمت دنبال می کند که عبارتند از :
۱- ولادت ۲- ازدواج ۳- طلاق و ۴- وفات

همچنین تابعیت را که یک رابطه سیاسی بوده و با تولد هرکس به او داده می شود اداره ثبت احوال تعیین می کند. در این اداره کلیه اطلاعات سجلی ایرانیان بصورت Online در شبکه اینترنت موجود می باشد تا احیاناً اگر مرجعی خواستار اطلاعات سجلی افراد شد در کمترین زمان ممکنه به اداره مربوطه جواب داده شود و نهاد شناسایی افراد در کشور اداره ثبت احوال می باشد. اداره ثبت احوال آمار دقیقی را به دقیق ترین شکل دارد. تا سال ۱۳۵۸ دو نسخه از اطلاعات سجلی وجود داشت که اگر یکی از بین می رفت دیگری موجود باشد.
بعد از گذر از باغ ملی تربت حیدریه با درختان زیبا و سر برافراشته که از نعمت خاک خوب قبرستان برخوردار بودند به موزه مردم شناسی تربت حیدریه رفتیم. موزه مردم شناسی

کاروانسرایی بود که توسط محمد ابراهیم طبسی از تجار طبس که در راه رفت و آمد به روسیه از تربت حیدریه گذر می کرده و چون جایی در تربت برای اقامت نبوده در ملک شخصی خود این رباط را می سازد. در این رباط هر مسافر حق داشته تا ۱۰ روز اقامت کند و در این ۱۰ روز خوراک او به گردن مالک بوده و اگر احیاناً ظرف این مدت از دنیا می رفته هزینه کفن و دفن نیز با صاحب رباط بوده است. رباط طبسی در زمرة بناهای دو ایوانی است که شامل فضای ورودی، هشتی، تعدادی مجره مشرف به میان سرای بنا، انبار و اصطبل است. در این بنا که هم اکنون موزه مردم شناسی شده است ماکت هایی از زندگانی مردم تربت حیدریه به نمایش در آمده است که می توان به مراسم ازدواج، خیاطی، قالیبافی، آهنگری و … اشاره کرد.

مکان مورد بازدید بعدی مسجد جامع قدیم تربت حیدریه بود. این مسجد جامع در ضلع غربی مقبره قطب الدین حیدر واقع است. ارتفاع ایوان مذکور ۵/۱۱ و طول دهانه آن حدود ۵/۱۰ متر است. فضای داخلی ایوان مقصوره یا گنبد خانه مسجد با وسعت بیش از ۲۰۰ متر شامل غرفه و مجرای مزین به مقرنس و نیز تزئیناتی به شیوه کاربندی در بخش زیرین گنبد است. بنای مسجد جامع آجری است و تاریخ بنای آن که نام بانی را نیز شامل می شود به سنگ سیاه و لوح مانندی حک شده است که نشان دهنده سال ۱۰۴۵ هـ . ق زمان شاه صفی و بنام خواجه عبدا… فرزند درویش علی تربتی است.

آرامگاه قطب الدین حیدر نیز از دیگر مواردی بود که در تربت حیدریه بازدید کردیم . این آرامگاه در سال ۱۰۲۳ (هـ . ق) و در دورة سلطنت شاه عباس صفوی ساخته شد.
که این امر به دستور خواجه سلطان محمد تربتی انجام پذیرفته است. صاحب قبر قطب الدین حیدر عارف قرن ششم (هـ. ق) می باشد. ساختمان اصلی قبر متعلق به دوران تیموریان است ولی گنبد آن در دورة صفویان گذاشته است. قطب الدین حیدر در سال ۶۱۸ یا ۶۱۳ (هـ ق) چشم از جهان فرو بسته است. این مزار دارای ایوانی بلند است و از سنگ مرمر پوشیده شده و در زیر پوشش نیم گنبدی آن ، رسمی بندی های زیبایی ایجاد گردیده است. در ضلع غربی مزار مسجدی با ایوان آجری بلند ۱۲ متری ایجاد شده است. عرض بنای ایوان ۱۷ متر و طول دهنه داخلی آن ۹ متر است.

بعد از مجموعة قطب الدین حیدر به شرکت عمران و مسکن سازان منطقه شرق رفتیم که در امر نوسازی و بهسازی بافت فرسوده در این شهر در غالب (پروژه زعفرانیه) فعالیت می کردند. ۳۰% این شرکت متعلق به وزارت مسکن وشهرسازی است. جناب آقای محبی چگونگی اجرای طرح در این محدوده را بصورت مفصل توضیح دادند و گفتند که منطقه مورد نظر فریز (هیچ گونه حق ساخت و ساز توسط شهرداری داده نمی شود) می شود و کلیه عملیات های عمرانی از طریق این شرکت انجام می گیرد. مساحت فریز شده در تربت حیدریه ۲۴ هکتار می باشد. ترمیم، نوسازی و بهسازی بافت فرسوده جزو طرحهای تفصیلی خاص می باشد. البته اولویت کاری در این مناطق نظر مالکین می باشد. ۳۰۲ هکتار دارای کاربری

تجاری مسکونی اداری انتخاب و تغییر تراکم و کاربری داده شده است. بعد از این محل به منطقه ییلاقی رود معجن رفتیم و واقعاً جای با صفایی بود این روستا در ۴۸ کیلومتری غرب تربت حیدریه واقع است . در چهار کیلومتری این روستا آبشاری زیبا به ارتفاع ۲۸ متر پدید آمده است که از سلسله جبال چهل تن در ۴۵ کیلومتری غرب شهرستان سرچشمه گرفته است. رودمعجن پس از ایجاد آبشار و مشروب کردن آبادی در نزدیکی روستای رودمعجن وارد رودخانه حصار چه می شود.

بعد از منطقه رودمعجن به روستای بایک رفتیم که در دامنه کوه واقع شده بود و منازل بصورت پلکانی ساخته شده بود.
اقتصاد غالب این روستا ازپیله کرم ابریشم است. اکثر مردم این روستا از زن و بچه، مرد و جوان و پیر در خانه های خود کرم ابریشم پرورش می دهند و نخ ابریشم تولید می کنند. این روستا یکی از مراکز مهم در تولید نخ ابریشم است. بعد از روستای بایگ بطرف تربت حیدریه حرکت کردیم و شب را در دانشگاه آزاد به صبح رساندیم. البته بماند که تا دیروقت به اتفاقی که برای یکی از بچه ها افتاده بود و عکسهای آن می خندیدیم.

صبح روز بعد یعنی پنج شنبه ۲/۳/۸۷ بطرف خواف حرکت کردیم در مسیر راه ابتداً بیمارستان تربت حیدریه با کادری غیر همگن آن با کارخانة پشت سر و قرار گرفتن در مسیر بزرگراه و در معرض آلودگی هوا و صوتی جلب توجه می کرد. نکته دیگر در مسیر خواف وجود کاروانسراها در هر ۴ فرسخ از راه بود بمنظور جلوگیری از حرکت شن های روان، روی شنها مالچ پاشی کرده اند. همچنین در کنار خیابان درختان گز و تاق و یا کاج کاشته اند که نیاز به آب کمتری دارد و نی زار حرکت شن های روان جلوگیری می کند.

اولین توقف امروز در کوشک سلامی بود. تا پیش از سال ۱۳۲۶ ش این بنا در زید قلی از خاک پنهان بوده تا این که خاکبرداری و تجدید بنای آن آغاز می شود. کوشک مزبور مشتمل بر سه طبقه بوده که فوقانی ترین اشکوبه آن بازسازی گردیده است. پس از آن محوطه سازی کوشک انجام شد. نباید شواهد طبقه دوم عمارت با وجود اتاقها و فضاهای متعدد مکانی برای زندگی ساکنین در آن بوده و طرح چلیپایی دارد . باز پیرائی بنای مزبور به فضای آجری سبب گردیده این بنا ظاهر ابنیه دوره صفویه را پیدا کند. اما به استناد متون اسلامی این بنا از

سده ششم در این مکان وجود داشته است. این بنا توسط فردی بنام آقای قریشی بازسازی شده است. بعد از گرفتن عکسهای یادگاری و صرف صبحانه در این محل زیبا به روستای سلامی رفتیم که برخلاف بایگ که اندام وار و غیر منظم ساخته شده از یک بافت منظم با کوچه ها و خیابانهایی به عرض ۴ تا ۳۰ متر برخوردار بود. مصالح غالب بکار رفته در این روستا خشت و گل است. این روستا بصورت شطرنجی بنا شده است و عملاً طرح هادی در مورد آن اجرا گردیده است.