چکیده:

سالیان متوالی است که از یک سو شهرداری های کشور با فروش تراکم سعی در تنظیم دخل و خرج سازمان خویش اند و از سوی دیگر افزایش جمعیت شهری، کمبود زمین و قیمت بالای آن متـراکم سـازی را امـری ضـروری و غیرقابـل اجتناب کرده است. هدف این تحقیق بررسی اثرات فروش تراکم در یکی از شهرهای شمال کشور( بابلسر) مـی باشـد . اقتصاد این شهر مبتنی بـر گردشـگری – دانشـگاهی و همچنـین فعالیـت هـای خـدماتی بـه حـوزه نفـوذ روسـتاهای مجاوراست. روش تحقیق مبتنی بر رویکردهای توصیفی تحلیلی و در زمره تحقیقات کاربردی قـرار مـی گیـرد. جهـت جمع آوری اطلاعات و داده ها مطالعه پیمایشی صورت پذیرفته است. با بررسـی نهادهـایی مـوثر در فـروش تـراکم بـه مطالعه توزیع فروش تراکم در سطح شهر پرداخته شد. نتـایج تحقیـق نشـان داد کـه تصـمیم گیـری در مـورد تـراکم ساختمانی امروز تایع اصول و ضوابط شهرسازی نبوده و به همین دلیل موجب مشکلاتی از قبیل ترافیک شهری، سـطح سرویس دهی نامطلوب معابر، تصادفات، آلودگی هوا، معضلات فرهنگی اجتماعی و… شده است.

کلمات کلیدی: تراکم، توسعه پایدار، تراکم ساختمانی، بابلسر

دومین همایش ملی معماری پایدار و توسعه شهری با رویکرد پدافند غیر عامل در معماری و شهرسازی

قـــــــم ۱۷ اسفند ماه ۱۳۹۳

www.saud.ir

-۱ مقدمه

مسئله مورد مطالعه این تحقیق پرداختن به بحث تراکم و فروش آن و تاثیراتی که این مقوله بر شهر و توسعه پایدار شهر می گذارد می باشد. افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ ایران و کمبود زمین های مسکونی و قیمت بالای آن ها در این شهرها متراکم سازی را امری ضروری و غیرقابل اجتناب کرده است. هدف ما در این تحقیق بررسی این استدلال است که آیا فروش تراکم در شهرهای کوچک نظیر بابلسر هم امری ضروری و اجتناب ناپذیر است. در شهرهای کوچک به دلیل قیمت پایین زمین نسبت به شهرهای بزرگ و زیاد بودن زمین های بدون استفاده، توسعه متراکم شهر در پایداری اقتصادی شهر چندان موثر نیست و به دلیل نزدیکی فواصل و کم ظرفیت بودن معابر، ترافیک و آلودگی بیشتر می شود که خود ناپایداری شهری را به وجود می آورد.

در این پژوهش ضمن اشاره به مفهوم تراکم و توسعه پایدار شهری، به بررسی نهادهایی که در شـهر بابلسـر فـروش تراکم را تشدید می کنند پرداخته شده، و به بررسی توزیع منظم فروش تراکم در سطح بابلسر توجه شده است.

-۲ مبانی نظری تحقیق

اهمیت محاسبه تراکم به عنوان یک ابزار برنامه ریزی و طراحی شهری ناشی از این حقیقت است که شاخص مزبور تا درجه معینی منعکس کننده بسیاری از مشخصات مهم طرحها می باشد. تراکم نشان دهنده ازدحام جمعیت و ساختمان ها بر روی سطح زمین و بیانگر میزان فضای باز قابل استفاده می باشد. تراکم بر هر سه بعد محیط مصنوع یعنی عملکرد، فرم و معنی آن نقش تاثیر زیاد دارد. این اثرگذاری از طریق تعیین شدت کاربری ها در بُعد عملکردی و تکنیک کنترل حجم و ارتفاع و فواصل ابنیه، و در بُعد فرم، از طریق ترکیب ابعاد عملکردو در بُعد معنایی و محیط
مصنوع صورت می پذیرد. بنابراین تراکم همواره به عنوان یکی از مهمترین مفاهیم در ادبیات شهرسازی و در تصمیم گیری های حرفه ای مطرح می باشد (عزیزی،.(۳۳: ۱۳۸۲

به دنبال رویارویی شهرها در کشورهای مغرب زمین با مسئله توسعه هرز و بی رویه شهری، نتایج تحقیقات متعدد انجام شده در این ارتباط نشان می دهد که رابطه مستقیمی بین کاهش تراکم و افزایش هزینه های تامین زیرساخت ها و خدمات همگانی وجود دارد (همان،.(۳۴: ۱۳۸۲ از سوی دیگر تجارب جهانی نشان می دهد که افزایش تراکم منجر به تهدید شدن پایداری محیطی شده است و بنابراین توجه به الگوهای تراکم در سطح جهانی همراه با مقتضات محلی لازمه ایجاد محلات پایدار در همه جوامع است (هس و همکاران۱، .(:۲۰۰۷

تراکم ساختمانی از جمله مباحث مهم شهرسازی و توسعه شهری است که جامعه شهری ایران را در سالهای اخیر به شدت تحت تاثیر قرارداده است. در حالی که تراکم ساختمانی صرفا به عنوان یک ابزار در سیاستهای شهرسازی و طرحهای توسعه شهری مطرح است، به عنوان یک هدف و موضوع صرفا اقتصادی به آن نگریسته شده است. برخورد انتزاعی به این ابزار، تبعات منفی اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، کالبدی، زیست محیطی و حتی سیاسی مدیریتی را همراه داشته است. آثار و تبعات ناشی از تصمیم درخصوص تراکم ساختمانی در دو مقیاس ملی و محلی قابل بررسی است (زیاری و همکاران، .(۱۳۸۸

۱ Hess et al

دومین همایش ملی معماری پایدار و توسعه شهری با رویکرد پدافند غیر عامل در معماری و شهرسازی

قـــــــم ۱۷ اسفند ماه ۱۳۹۳

www.saud.ir

پدیده فروش تراکم یا فروش تراکم مازاد ساختمانی از بعد نظری میتواند دارای نقاط مثبت و منفی باشد. نکات مثبت این پدیده را میتوان در تحقق نظریه شهر عمودی، شهر فشرده، توجیه اقتصادی در تامین زیرساختها و تجهیزات شهری، حفظ اراضی کشاورزی، افز ایش تولید مسکن و کسب درآمد برای شهرداری دانست. در مقابل، عوارض چنین پدیدهای نیز قابل تامل هستند که از آن جمله میتوان برهم زدن نظام تراکم جمعیتی شهر، برهم زدن سازمان فضایی و استخوانبندی شهر، نابودی باغات و فضاهای سبز به عنوان منابع تنفسی شهر در نتیجه بورس بازی و سوداگری زمین و مسکن و نیز تشدید مسائل اجتماعی و فرهنگی ساکنین محلات و واحدهای همسایگی را برشمرد. البته رویکرده ای عمومی در ادبیات شهری جهانی به حمایت فزاینده از رشد شهر فشرده متمایل است چرا که اعتقاد براین است شهرهای فشرده دارای کارآمدی و صرفه جویی هایی اقتصادی زیادی هستند (پیرس۲، .(۲۰۰۵

تراکم ساختمانی میتواند صرفا به عنوان یک ابزار در تهیه، اجرا و کنترل طرحهای توسعه شهری تلقی شود، اما در سیاستها و برنامههای شهری ایران و به ویژه در سالهای اخیر، به عامل اقتصادی تعیین کنندهای تبدیل شد که مسائل و چالشهای فراوانی را به دنبال داشته است.

ریشه اصلی در پیدایش پدیده فروش تراکم در تهران، و به تبع آن در ایران را شاید بتوان در ابلاغ و اجرای سیاست خودکفایی شهرداریها جستجو کرد که در سال ۱۳۶۴ آغاز شد. در واقع این سیاست بدون بررسی علمی و

تحقیق جامع در خصوص ابعاد و نیز بدون ارزیابی و اثرات آن اتخاذ گردید. در حالیکه شهرداریهای ایران، در طول تاریخ از بودجه و اعتبارات دولتی به روشهای مختلف بهرهمند بودند، سیاست فوق بدون ارائه طرح جایگزین پایدار برای تامین درآمد شهرداریها، چالشهایی را ایجاد کرد که اینک با گذشت نزدیک به سه دهه از آن، تبعات و آثار آن قابل بررسی و تجزیه و تحلیل است. سیاست فوق، شهرداریها را وادار به خلق ابتکارات در جهت کسب درآمد برای اداره شهرها نمود. ابزار تغییر کاربری، فروش اراضی و مشارکت با بخش خصوصی و تمهیدات دیگر به کار گرفته شد تا اداره روزمره شهرها دچار توقف نشود. اما ابزار فروش تراکم را میتوان به عنوان یک کشف نام برد که منبع به ظاهر لایزالی را در اختیار مدیران شهری قرار داد.