چکیده
بررسی مسئله ساختمانهای بلندمرتبه در حقوق معماری شهری دارای ابعاد مثبت و منفی زیادی است. این ابعاد میتواند تصمیم گیرندگان رادر جهت تقویت ابعاد مثبت و حذف ابعاد منفی کمک نماید. بر همین اساس تحقیق حاضر به بررسی جایگاه ساختمانهای بلند مرتبه با هدف روشنتر شدن ابعاد مسئله در حقوق شهری پرداخته است. مهمترین اهداف پژوهش حاضر استخراج ضوابط کنترل کننده در زمینه ساختمانهای بلند مرتبه و بررسی تاثیرگذاری بلند مرتبهها بر شهر و حقوق شهروندی میباشد. یافتههای پژوهش حاکی از آن است که ایجاد ساختمانهای بلند به جهت ملاحظات محیطی علاوه بر ملالآور بودن فضا، مشکلاتی را از بعد سایهاندازی، نورگیری و سیرکلاسیون بوجود آورده استمضافاً. از بعد معماری و شهرسازی گسترش ساختمانهای بلند باعث مسدود شدن مناظر شهری، اشراف به ساختمانهای اطراف و کاهش کاربریهای عمومی به نفع کاربریهای مسکونی گردیده است. از این روی این پژوهش سعی دارد برای احیا و باز زنده سازی الگوهای توسعه شهری بومی گامی هر چندکوچک بردارد. در این مقاله به منظور ارزیابی دادهها از استدلال استقرایی و استدلال مقایسهای استفاده شده است و نوع پژوهش به صورت توصیفی- تحلیلی میباشد. در این مقاله ضمن بررسی بلند مرتبههای منطقه ۱،۲و۳ تهران، راهکارهایی جهت مکانیابی و تقلیل تاثیرات منفی بلند مرتبهها ارائه شده است.

×واژههای کلیدی: ساختمانهای بلند مرتبه، حقوق شهری، معماری، ضوابط و راهکارها، تهران.

-۱× مقدمه

حوادث و تحولات دهههای اخیر چنان بر ساخت و بافت شهرهای کشور تاثیر گذاشته که افسار اداره شهرها را از دست مدیران شهری خارج کردهاند. شهرها همانند بیماری شدهاند که مرض آن علاوه بر خود شهر، شهروندان را نیز از پا در میآورد. از نیمه دوم قرن ۱۹ به بعد که استفاده از ساختمانهای بلند متداول گردید، بلند مرتبهسازی به عنوان یک پدیده مهم و اساسی مورد بحث است. در واقع این پدیده از سویی میتواند به بسیاری از مسایل شهری مانند کمبود زمین، مسکن، جلوگیری از رشد افقی شهرها و… پاسخ داده و از سوی دیگر خود پدید آورنده مشکلات و نارساییهایی مانند افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی، اختلال در تاسیسات زیربنایی و خدمات شهری، تاثیرات نامطلوب کالبدی و… در فضای شهری باشد. متاسفانه نتیجه اینگونه فعالیتها به زیر ساخت و ساز رفتن مناسبترین نقاط شهر، از بین رفتن باغات و کاهش فضای سبز، پایین آمدن ظرفیت و کشش معابر و… میشود. در طول سالها اخیر خصوصا از اواخر دهه ۶۰ به بعد به دنبال افزایش قیمت زمین در شهر تهران و اغاز موج جدید بلند مرتبهسازی، هر قطعه زمین شهری واقع در هر منطقه با هر موقعیتی میتوانست مجوز افزایش تراکم دریافت نماید.

در زمینه ساخت بلند مرتبهها در حال حاضر در بسیاری از کشورهای توسعه یافته و نیز برخی کشورهای توسعه یابنده، تمایلاتی در جهت انسانی کردن مقیاس، تنوع در بهرهبرداری عملکردی از برجها، به کارگیری اصول ناشی از فرهنگ و ایدئولوژی در طراحی و ملحوظ داشتن ملاحظات زیست محیطی مورد توجه قرار گرفته است ( .(Armstrong 1995 به همین دلیل ارائه راهکارها و تمهیداتی به منظور حل مشکلات بلندمرتبهها در ایران نیز ضروری است. از آنجا که تاثیر ساختمانهای بلند از جنبههای کالبدی، اقتصادی، اجتماعی، معماری و شهرسازی و… بر فضای شهری گسترده و متنوع است و هر مقوله از آن تحقیق جداگانهای را میطلبد. لذا در این تحقیق تلاش بر این است که به تاثیرات بلند مرتبهسازی از منظر معماری و شهرسازی پرداخته شود. از جمله پرسشهای مطرح در این پژوهش:

آیا بلندمرتبهسازی بر حقوق معماری و شهری تاثیر گذار است؟

چگونه میتوان تاثیرات نامطلوب بلندمرتبهسازی بر محیط شهری را کاهش داد؟

آیا با مکانیابی درست ساختمانهای بلند مرتبه میتوان تاثیرات نامطلوب آن را کاهش داد؟

-۲ تعریف بلند مرتبه سازی
از دیدگاه مهندسان ساختمان، هنگامی میتوان بنایی را بلند مرتبه نامید، که ارتفاع ان باعث شود نیروهای جانبی ناشی از زلزله و باد بر طراحی آن تاثیر قابل توجهی بگذارد و بر این مبنا از لحاظ ارتفاع، ساختمانهای بیشتر از ۱۰ طبقه را بلند مرتبه به شمار میآورند. از نظر هندسی، ساختمانی بلند محسوب میشود که نسبت ارتفاع به قطر آن حداقل برابر با ۳/۱۴ باشد. بلندی ساختمان نسبی است و بستگی به شرایطی از جمله : شرایط اجتماعی و تصورات فرد از محیط دارد (فرهودی.(۳:۱۳۸۰ بیان معیارهایی برای ساختمانهای بلند مرتبه بدون توجه به ارتفاع یا تعداد طبقات عبارتند از:

– تراکم خالص ساختمان، نسبت کل سطح زیر بنا به سطح قطعه زمینی که ساختمان روی آن بنا شده است در مقایسه با عرف محل بالاتر باشد.
– از سیستم مکانیکی برای ارتباطات عمودی استفاده شود.

– استفاده از سیستمها و روشهای ویژه ساختمانی و مدیریتی که با سیستمهای ساخت و سازهای کممرتبه و معمولی متفاوت باشد(رضاییراد .(۱۱ :۱۳۹۰

-۳ تاریخچه ساختمانهای بلند در ایران

روند شکلگیری ساختمانهای بلند مرتبه در ایران به ترتیب زیر میباشد:

– نخستین ساختمان بلند با آسانسور تهران را مهندس خانشقاقی در سالهای ۱۳۲۸-۱۳۳۰ در خیابان جمهوری ساخته است.

– در سالهای ۱۳۳۹-۱۳۴۱ در محل تقاطع خیابان فردوسی و جمهوری ساختمان تجاری ۱۶ طبقهای به نام ساختمان پلاسکو اولین ساختمان بلند با اسکلت فلزی در ایران بود.
– دو سال بعد ساختمان تجاری ۱۳ طبقه آلومینیوم نیز با اسکلت فلزی در خیابان جمهوری ساخته شد.
– همچنین ساختمان بانک کار (بورس اوراق بهادار) در خیابان حافظ در دهه۴۰ توسط فرمان فرمائیان طراحی شد (هاشمی.(۹ :۱۳۷۴

– نخستین مجموعه بلندمرتبه مسکونی در تهران مجموعه بهجت آباد بود (۴۳-۴۹) بین خیابانهای حافظ و ولیعصر ساخته شد.

– پس از تصویب ماده صد اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، مصوب ۱۳۴۵، ساخت مجتمع مسکونی سامان در ۲۰ طبقه در ضلع
شمالی بلوار کشاورز .(۱۳۴۹) در این ساختمان برای نخستین بار از عناصر پیش ساخته استفاده شد.

– در دهه ۵۰ ساخت مجموعههای مسکونی در شمال و شمال غرب تهران رونق یافت. با وقوع انقلاب، بلندمرتبه سازی تقریبا به مدتی بیش از ۱۰ سال متوقف شد (حسین زاده دلیر .(۴ :۱۳۹۰

-۴ معرفی محدوده مورد مطالعه
در سال های اخیر در پی افزایش قیمت زمین در تهران و فروش تراکم از سوی شهرداری تهران بلند مرتبهسازی آغاز گردید و بخش-های شمالی تهران، عمدتا مناطق ۱،۲ و۳ را فراگرفت. لذا با توجه به گستردگی و روند فزاینده ساخت و ساز بناهای بلند مرتبه در سه منطقه مذکور نسبت به مناطق دیگر شهر تهران، بر آن شدیم تا اثرات اینگونه ساخت و سازها را بر حقوق معماری و شهری در این مناطق مورد بررسی قرار دهیم.

-۵تاثیر بلند مرتبه سازی بر حقوق معماری و شهری
-۱-۵تاثیر بلند مرتبهها برعوامل سیمای شهر

بلند مرتبه ها اگر به طور صحیح جایگزین گردند باعث شاخص شدن در سیمای شهر میگردند و چنانچه به طور ناصحیح قرار گیرند در رقابت بصری با عوامل شاخص سیما از تاثیرات بصری آنها میکاهند (صفوی .(۲۰ :۱۳۸۰ استقرار ناصحیح بلند مرتبه ها باعث کاهش نقش بصری لبه های طبیعی شده است. در بررسی انجام شده در منطقه ۱ تهران نشان میدهد که مسیل دربند و مسیل مقصود بیگ که به عنوان دو لبه مهم در این منطقه به حساب میآیند در اثر ساخت و سازهای اطراف آنها نقش بصریشان به عنوان عوامل سیمای شهری کاهش یافته است.

شکل :(۱) افق معماری دیروز محدب (نگارندگان)

شکل(:(۲ افق معماری امروز مقعر (نگارندگان)

شکل :(۳) تاثیر بلندمرتبهسازی بر سیمای شهری- منطقه۱ (نگارندگان )

-۲-۵ تاثیر بلند مرتبه سازی براشرافیت

محرمیت مفهومی است وابسته به فرهنگ که میتوان آن را با مفهومی چون خلوت مترادف دانست. و القا کننده مفاهیمی چون حریم، قلمرو و حوذه نفوذ است. واحدهای مسکونی به عنوان محرمترین و خصوصی ترین فضا است. یکی از جنبههای محرمیت اشراف است. به معنی تسلط دید از یک واحد مسکونی به واحد مسکونی دیگر. احداث ساختمانهای بلند مرتبه در بافت قدیمی شهر باعث اشرافیت آنها به ساختمانهای کم ارتفاع اطراف شده است. و بدون استثنا همسایگان پیرامون به این موضوع اعتراض داشتند (صدوقیانزاده .(۱۳۷۴

اگر همسایهای حق و حقوق دیگران را رعایت نکرد و خانهاش را طوری ساخت و پنجرههایش را به گونهای قرار داد که به خانه همسایه مجاور اشراف داشت و موجبات آزار و اذیت او را فراهم آورد، همسایه میتواند از صاحب ملک خاطی شکایت کند و اگر دادگاه پس از رسیدگی به موضوع با درخواست رفع این پنجره مزاحم موافقت کرد، کلیه هزینههای رفع، به عهده مالک ملک خاطی خواهد بود (بحرینی .(۲۰۲ : ۱۳۸۵ بررسی های انجام شده در منطقه ۱، ۲ و۳ نشان میدهد که در محدوده الهیه برجهای ساخته شده به باغات و ساختماهای ویلایی دید دارند. همچنین در بخشهایی از منطقه تجریش نیز به همین صورت است و همسایهها احساس نارضایتی می-کنند.

-۳-۵ تاثیر بلند مرتبه سازی بر منظر و معماری

کوین لینچ سه عامل ادراکی، فیزیکی و عملکردی را در منظر شهری حائز اهمیت میداند. همچنین بنتلی و همکارانش منظر شهری را در سه بعد: بصری، عملکردی و رفتاری و معنایی مورد بررسی قرار میدهند (رضازاده .(۲۳ :۱۳۸۶ از این رو براساس تعاریفی که ارائه شد منظر شهری از سه بعد زیبایی شناسی، عملکردی و هویت مورد بررسی قرار میگیرد.

جدول(:(۱ تاثیر بلند مرتبهسازی بر منظر و معماری (نگارندگان (۱۳۹۳

تاثیر بلند مرتبه سازی بر منظر و معماری زیبایی شناسی عملکرد هویت
دید و چشم انداز خوانایی معنی
مقیاس خط آسمان فرهنگ
تناسبات تقویت دیدهای استراتژیک تاریخ
رنگ
فرم

به منظور درک بیشتر این موضوع در جدول (۲) به مقایسه برج بین الملل تهران و آتیساز در تاثیرگذاری بر عوامل منظر و معماری پرداخته شده است :

شکل :(۴) برجهای آتیساز (صفوی ( ۱۹ :۱۳۸۰

شکل :(۵) برج بین الملل (صفوی (۱۹ :۱۳۸۰ جدول :(۲) مقایسه برج بین الملل تهران و آتیساز در تاثیرگذاری بر عوامل منظر و معماری (کریمی مشاور و منصوری (۹۷ :۱۳۸۹
تهدید ها فرصت ها معیارهای اصلی پروژه

اغتشاش در تناسبات فرمی محیط فرم شاخص با قلمرو گسترده زیبایی شناختی برج بین المللی

ایجاد کسالت به دلیل تکرار بیش از حد فرم شاخص با قلمرو گسترده زیبایی شناختی مجتمع آتی ساز
هماهنگی در تناسبات محیطی
ایجاد خط آسمان هماهنگ
تغییر ناگهانی در خط اسمان ایجاد خوانایی قوی عملکرد برج بین المللی
بستن دید های استراژیک ایجاد خوانایی عملکرد مجتمع آتی ساز

عدم اشارت فرهنگی تاریخی ایجاد معنی برتری و پیشرفت هویت برج بین المللی
ایجاد مفهوم منیت در شهر هویت بخشی به مکان
عدم اشارت فرهنگی تاریخی هویت بخشی به مکان هویت مجتمع آتی ساز
ایجاد مفهوم عامه مردم(بر خلاف منیت )

-۴-۵تاثیر بلند مرتبه سازی بر کاربریهای زمین شهری -۱-۴-۵ تاثر بلند مرتبه سازی بر تراکم ساختمانی و زمین مسکونی

به این معنی که با احداث بلندمرتبه در مصرف زمین مسکونی صرفهجویی به عمل آمده و فضای باز بیشتری به دست میآید. به عبارت دیگر با افزایش تعداد طبقات (افزایش تراکم ساختمانی) سرانه زمین مسکونی کاهش پیدا میکند . ولی باید توجه داشت که روند افزایش فضای باز حاصل از کاهش سطح اشغال در بلندمرتبهسازی تا ارتفاع معینی قابل ملاحظه است و از آن ارتفاع به بالا به سرعت نقصان مییابد. به این معنی که ۸۰ درصد از میزان صرفهجویی در سطح اشغال مربوط به طبقات اول تا پنجم است (مدنی .(۳۰۶ : ۱۳۷۵

به همین منظور به بررسی سرانه فضای باز واحدهای مسکونی در ساختمانهای بلند مرتبه منطقه ۱،۲و۳ پرداخته شده است: حداقل فضای باز برای ساختمان های ۹ طبقه و بیشتر به ازای هر واحد مسکونی ۴۰ مترمربع در نظر گرفته شده است . از ۱۴۲ ساختمان بررسی شده در مناطق ۱، ۲ و۳ تنها ۴/۲ درصد از بناها دارای سرانه فضای باز ۴۰ مترمربع و بیشتر میباشند و ۹۵/۸ درصد باقی-مانده متاسفانه رعایت فضای باز نکردهاند و فضای باز آنها مطابق نمودار((۱ است:

کم تر از ۱۰ %۳۲,۴ %۹,۹
%

۱۶,۲
بین ۲۰-۱۰

بین ۳۰-۲۰

%۳۷,۳
بین۴۰- ۳۰

نمودار(:(۱ سرانه فضای باز ساختمانهای بلند مرتبه بلند مرتبه مورد