چکیده

قرارداد پیشفروش ساختمان بر مبنای الزامآور بودن این قراردادها وتعهد فروشنده مبنی بـر سـلب اختیـار فروش به دیگری از خود، نوعی حق برای خریدار بوجود میآورد که طبق آن میتواند در صورت فروش ساختمان توسط متعهد به دیگری، قرارداد با شخص ثالـث را ابطـال و متعهـد را ملـزم بـه فـروش مـال بـه خـود کنـد.در تعریف قرارداد پـیش فـروش آپارتمـان گفتـیم کـه قـراردادی اسـت کـه بـه موجـب آن فروشـنده تعهـد مـی-کند آپارتمانی را مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی، ساخته و پس از تکمیل ان در موعـد مقـرر و در ازاء دریافت مبلغ قراردادی به خریدار تحویل نماید.با تحلیل ماهیـت قـرارداد پـیشفـروش سـاختمان تحـت عنـوان »قرارداد خصوصی« میتوان آن را در قالب قراردادهای مبتنی بر ماده ۱۰ ق.م همچون قرارداد »تعهد به بیع« یـا »قرارداد تشکیل بیع« یا »وعده بیع« آورد که در فهوم اصطلاحی و عرفی عمـدتاً »قولنامـه« نامیـده مـیشـود. همچنین به خاطر گستردگی حوزه عقد صلح و در حقیقت برابری کردن آن بـا مـاده ۱۰ ق.م، مـیتـوان قـرارداد پیشفروش ساختمان را در قالب »عقد صلح« نیز آورده و تنها نیاز خواهد بود، عنوان »صلح « به طـور صـریح یـا ضمنی بر آن قرار گیرد. علت این امر که قرارداد پیشفـروش سـاختمان در قالـب مـاده ۱۰ ق.م گنجانیـده شـد، منطبق نبودن آن با هیچیک از عقود معینِ مشابهِ این قرارداد بود. البته در پارهای موارد امکان فـروش واحـدهای آپارتمانی کاملاً مشابه به طریق بیع کلی فراهم بود اما در اکثر موارد عدم تطابق با هـیچیـک از عقـود معـین بـه همراه مخالف قانون نبودن این قرارداد و دارا بودن شرایط اساسی صحت معامله، کافی است تا بتوان این قـرارداد را در قالب ماده ۱۰ ق.م جای داد.در میان فقها و حقوقـدانان، ماهیـت حقـوقی قـرارداد پـیش فـروش آپارتمـان، اختلافی است. اهمیت بخش مسکن و ارتباط آن بـا متغیرهـای کـلان اقتصـادی، حلقـه هـای پیشـین و پسـین گسترده با سایر بخش ها و فعالیت های اقتصادی و نقش بخش مسکن به عنوان محرک رشد اقتصـادی، مطالعـه سرمایه گذاری مسکن و اثر آنها رشد اقتصادی را از اهمیـت ویـژه ای برخـوردار سـاخته اسـت. مسـکن در همـه

اقتصادها از اهمیت بالایی برخوردار بوده و مورد توجه است، ولی میزان نقش و حساسیت آن در اقتصاد و قـوانین ایران در سال های اخیر بسیار بالاتر بوده است که این مقاله بطور مفید به این موضوع مهم می پردازد.

واژگان کلیدی: قرارداد پیش فروش ساختمان،سرمایه گذاری،خریدار،فروشنده.

۱

مقدمه

با اینکه حقوق مدنی بر یکی از غنی ترین سوابق تاریخی نهاده شده و از آراء و نظریات فقهای اسلامی برخوردار است، اما ایننکته را نباید فراموشکرد که زندگینوینامروز نیز دشواریهای خاص خود را دارد. یکی از مظاهر آن پدیده آپارتمان سازی و فروش آن می باشد و همین پدیده سبب شد که قانونگذار در سال ۱۳۴۳ به وضع قانون تملک آپارتمان ها مبادرت ورزد و امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از شایع ترین اقسام بیع املاک است و قرارداد راجع به آن از ویژگی هایی برخوردار است و آپارتمانهائی که خرید و فروش می شود گاهی ساخته شده است که در این فرض معامله بر طبق خرید و فروش آپارتمانهائی است که هنوز ساختهنشده است و باید در آینده ساخته شود. البته نقشه و ماکت ساختمان در قرارداد معین میگردد و فروشنده هم متعهد می شود که آپارتمان را ظرف مدت معین بسازد و تحویل دهد. در این فرض مورد معامله موجود نیست و فروشنده متعهد به ساخت و ساز آن می شود و معمولاً خریدار به طور اقساط ثمن مورد معامله را با احداث تدریجی ساختمان به فروشنده می پردازد. لازم به ذکر

است گاه فروشندهیا فروشندگان آپارتمانهای ساخته نشدهبدواً، مالک قطعات زمین یا عرصه هستند و گاه ابتدا مالک زمین نبوده و بلکه زمین را از مالک آن خریداری می کنند. آنگاه خود به عنوان یکی از خریداران زمین مزبور اقدام بهفروش آپارتمان می نماید. پس مهمترین مسأله یی که در باب فروش آنها مطرح می گردد توصیف حقوقی این نوع قراردادهاست که آیا با توجه به اینکه در هنگام قرارداد هنوز آپارتمان موجود نیست! و یا ساخته نشده است؟ قرارداد مزبور، بیع نامه است یا تعهد به بیع می باشد.

در تعریف قرارداد پیشفروش آپارتمانگفتیمکهقراردادی است که به موجب آن فروشنده تعهد میکند آپارتمانی را مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی، ساخته و پس از تکمیل ان در موعد مقرر و در ازاء دریافت مبلغ قراردادی به خریدار تحویل نماید. این توافق و تراضیطرفین همانطوری که ذکر شد قرارداد تلقی و از لحاظ ماهیت حقوقی خرید و فروش (بیع) بر آن صدق می نماید. لذا با توجه به اصول کلی دارای شرایط اساسی صحت معامله می باشد. شرایط عمومی باید در هر عقد و قراردادی صرف نظر از نوع آن موجود باشد و الا عقد و قرارداد معتبر نخواهد بود. قراردادپیش فروشآپارتمان نیزبایستیحاویشرایطاساسیصحتمعاملاتبراساسماده ۱۹۰ق.م باشد. قراردادهایی که واجد شرایط فوق باشد و مخالفت صریح با قوانین آمره نداشته باشد با توجه به قاعده اصاله الصحه معتبر است. فقدان یکی از شرایط مزبور گاهی سبب بطلان قرارداد و گاهی موجب عدم نفوذ آن می گرددمثلاً. فقدان قصد، عقد را باطل می کند ولی فقدان رضا و اهلیت در بعضی موارد سبب عدم نفوذ قرارداد می گردد.

نیاز بشر به مسکن از نیازهای ابتدایی زندگی می باشد. همین نیاز بتدایی است که بشر همواره با آن دست به گریبان بوده و برای دگرگونی آن و یافتن راهکارهای مناسب و معقول در این باره کوشیده است. ضرورت جوابگویی به این نیاز اولیه در جوامع امروزی است که انسان معاصر را به انعقاد قراردادهایی وامی دارد که متفاوت از قراردادهای سنتی و شناخته شده است. یکی از این قراردادها، قرارداد پیش فروش ساختمان می باشد.رواج این قراردادها در جامعه به این دلیل می باشد که برخی خریداران توانایی تهیه ی مسکن به صورت نقدی و یکباره را ندارند؛ از طرفی سازندگانی نیز هستند که سرمایه ی اولیه ی آنها کافی برای ساخت ساختمان های مدرن و مطابق با استاندارد نمی باشد؛ جامعه این بار نیز برای حل مشکلات خود دست به کار شد و تصمیم به ابداع قرارداد جدیدی به نام قرارداد پیش فروش ساختمان گرفت.

خریداران طبق این قرارداد می توانند ثمن را به صورت اقساط و نه یکباره پرداخت کنند. سازندگان نیز می توانند قبل از اقدام به ساخت ساختمان مبلغی از سرمایه را از خریداران دریافت کنند. حقوق نیز به موازات رشد این نیاز، به وضع قانون می پردازد. در واقع هر قانونی که وضع می شود، باید ناشی از نیاز اجتماعی باشد. گویی که واضع قانون،

۲

نیازها می باشد. قانون پیش فروش ساختمان نیز ناشی از همین نیاز احتماعی است. چرا که وفور قراردادهای پیش فروش ساختمان در جامعه و مشکلات ناشی از ابهام در ماهیت قرارداد مزبور منجر به تصویب قانون پیش فروش ساختمان شد. در واقع قبل از تصویب قانون مزبور، ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان و به تبع آن شرایط و آثار قرارداد به دلیل عدم وجود مبیع در زمان عقد مورد اختلاف بود؛ در باب ماهیت قرارداد نظریات مختلفی چون قرارداد خصوصی، بیع معلق، بیع سلف، بیع استصناع، تعهد به بیع و….. مطرح بود. بعد از تصویب قانون سوال جدی قابل طرح این امر می باشد که آیا وضع قانون ابهامات فنی را که در باب ماهیت قرارداد مطرح بود مرتفع نمود یا خیر؟

به نظر می رسد که با تصویب قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ ۱۰/۱۲، ابهامی که در مورد ماهیت قرارداد مطرح بود، مرتفع نگردید. گویی که قانون مزبور بیشتر به منظور جلوگیری از گسترش روز افزون تخلفات و جرائم در حوزه ی پیش فروش ساختمان، توجه به ضرورت جلوگیری از تضییع حقوق پیش فروش خریداران واحدهای مسکونی، کاهش برخی جرائم از جمله کلاهبرداری و نیز به منظور وضع مقررات پیشگیرانه در این زمینه تصویب گردید.در خصوص شرایط نیز بایستس گفت که قرارداد پیش فروش آپارتمان مانند هر قرارداد دیگری دارای یکسری شرایط ماهوی (اساسی) مندرج در ماده ی ۱۹۰ ق.م و نیز دارای شرایط شکلی مندرج در ماده ی ۴ قانون پیش فروش می باشد. قانون پیش فروش پس از اشاره به ضرورت تنظیم رسمی قرارداد در ماده ی ۳ قانون مزبور، در ماده ی ۴ نیز به ضرورت وجود شرایط شکلی نظیر سند رسمی مالکیت، پروانه ی ساخت کل ساختمان، بیمه نامه مربوط به مسئولیت، تاییدیه ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان، پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اشاره می کند.