چکیده:

با عنایت به اینکه مدیریت زمین شهر یکی از عرصه ها کلید جهت پیشبرد توسعه پایدار در کشورهاست. دولت ها برا رسیدن به اهداف توسعه پایدار ناگزیرند سیاست هایی خاص متناسب با شرایط کشور و جامعه خود اتخاذ نمایند. در این نوشته بیش از ۰۰۲ منبع درخصوص مطالعات مدیریت زمین شهر با استفاده از روش تئور ساز داده بنیاد به عنوان یکی از روشها تحقیقات کیفی(بابهره گیر از نرم افزار Atlas.ti )مورد

بررسی قرار گرفت و بر اساس نظریه نهادگرایی و ظرفیت ساز نهاد و با بهره گیر از روش کدبند اطلاعات،
نتایج به دست آمده حاکی از آن است که دولت ها کشورها درحال توسعه در حوزه مدیریت زمین شهر با
چالش ها ذیل روبروست. نبود چشم انداز مشخص، تصمیم گیر بسیار متمرکز و غیر مشارکتی، سیاست ها
ناهماهنگ و بعضا متناقض و متنازع، نهادها ناهماهنگ. و نبود ظرفیت نهاد لازم برا ایفا وظایف محوله
واﮊگان کلید : چالش؛ مدیریت، زمین شهر ، کشورها در حال توسعه

۱- مقدمه(طرح مسأله):

با عنایت به اهمیتی که موضوع زمین و مسکن در عرصه بین المللی دارد. سازمان ملل متحد در دستور کار محلی ۱۲ در حوزه سرپناه٣ اهداف: برابر در دسترسی به زمین؛ امنیت تصد ؛ حق مسکن مناسب؛ برابر در دسترسی به اعتبار؛ دسترسی به خدمات اساسی را مورد تاکید قرار داده است و باتوجه به اینکه کیفیت عرضه زمین برا توسعه و گسترش شهر نقش بسزایی در توسعه هنجارها و ناهنجار ها شهر دارد…از این رو نحوه دسترسی به آن، مالکیت، تخصیص مجدد و بطور کلی کمیت و کیفیت آن تحت تأثیر ساختار اقتصاد و

١ عضو هیئت علمی داشگاه تربیت مدرس

٢دانشجو دکتر برنامه ریز شهر دانشگاه تربیت مدرس Mahdi_normohamadi@yahoo.com

۳ .shelter

۱

اجتماعی هر جامعه قرار می گیرد(گیلبرت و گاگلر، به نقل از غلامحسینی). برا همین منظور دولت ها در

سراسر جهان اهداف سیاست ها زمین شهر را دنبال می نمایند(اهدافی چون حفظ محیط شهر و طبیعی،
آماده کردن سرمایه گذار زیر ساخت، توسعه، حفظ و ارتقا ارزش املاک؛ …کمک به فقرا برا رسیدن به
زمین، کنترل احتکار و تورم زمین) و آنها برا رسیدن به این اهداف بر طیف وسیعی از ابزارها و نهادها
سیاست تکیه می کنند(.(UMP7,Summary, Paragraph 1,p:5
علی رغم این موضوع، کشورها در حال توسعه در عرصه مدیریت زمین شهر با چالش ها بسیار
روبروست از جمله: رویکردها جامع که خودشان بر فرایندها تکنوکراتیک، زمان بر و سفت و سخت مبتنی
بودند بخاطر بسیار از دلائل شکست خورد١، از دیگر مشکلات مدیریت زمین شهر کشورها در حال
نبودکاداستر، ثبت نظام تصرف کارآمد است٢. از سویی دیگر در شهرهایی با رشد سریع، تامین زیرساخت به طور مداوم از تقاضا عقب مانده است که اثرات بهداشتی غم انگیز را بر میلیون ها خانوار … تحمیل می کند. حتی وقتی منابع برا سرمایه گذار زیر ساخت موجود است، هماهنگی ضعیف ممکن است مانع از توسعه زمین شود. به طورکل در جهان کمتر توسعه یافته، نیاز به زمین از رشد جمعیت و رشد شهر سریع، منابع

محدود برا تأمین مسکن و دیگر خدمات، عملکرد ناقص بازارها، سطح پایین درآمد همچنین سطح پایین فنون
برنامه ریز برا رشد آتی شهرها، متأثر است٣(Morsi El Araby, 2003 430). با این حال مسئله اکثر
کشورها در حال توسعه کمبود زمین قابل توسعه نیست بلکه سازوکار ها ناکارآمد و اغلب تاریخ مصرف
گذشته ا است که آنها برا تضمین عرضه کافی زمین مناسب برا رشد شهر به کار می گیرند( UMP,
.(no 4, David E. Dowall, 105, Abstract همین امر موجب شده است تا در اکثر شهرها آسیایی، قیمت زمین به طور قابل ملاحظه ا سریع تر از شاخص قیمت مصرف، افزایش یافته است. که این امر زمین را
برا
گروه ها کم درآمد غیر قابل دسترس می سازد ( Municipal Land Management in
.Asia:A Comparative Study,p: 52)
از دیگر مسائل مدیریت زمین شهر عدم کنترل هوشمندانه ارزش افزوده زمین در راستا توسعه
شهر است چرا که زمین … از منابع و ابزارها مهم اعمال قدرت و حاکمیت به شمار می آید… تفاوت
قیمت میان اراضی داخل و خارج محدوده را می توان انگیزه و سازوکار اصلی گرایش به تبدیل کاربر زمین

١ طرح ها جامع خیلی ایستا بودند، تاکید بیش از حد بر طرح بند تفصیلی و منطقه بند کاربر آینده پیشنهاد ، تهیه بسیار زمان بر و پر هزینه، نبود
دستور العملی برا مرحله بند ، یا تکنیک هایی برا اجرا، غفلت از هزینه ها، منابع مالی، یا اولویت طرح پیشنهاد و به ندرت پتانسیل اقتصاد واقعی شهر
را در نظر می گیرد. اما مهمتر از همه، این رویکرد برنامه ریز ، تقاضا اقتصاد واقعی برا فضا را در نظر نمی گیرد. آنها از توان خانوارها و شرکت ها
تجار جهت پرداخت بها زمین و املاک غافلند.
٢ سیستم ها رسمی در چنین کشورهایی اغلب زمانی ایجاد شده اند که رشد شهر آرام بوده است اما حالا حجم در حال افزایش معاملات زمین، و تغییر در
کاربر زمین متناسب با شهرنشینی، موجب شده که کارگزاران ثبت زمین بیشتر و بیشتر در کار خود پسرفت نمایند..
٣ در مقابل در جهان توسعه یافته، سطوح بالا زندگی و درآمد، فناور و رشد ارتباطات، ثبات جمعیتی، سیاسی و اقتصاد نیاز به زمین را ایجاد می نماید.

۲

ها حاشیه ا و وارد ساختن آنها در درون محدوده ها رسمی شهرها دانست١. عملی شدن این تمایل بدون شک از یک سو نیازمند اعمال قدرت یا نفوذ از طرف مالکان، بورس بازان، ساخت و سازگران و گروه ها مردمی متقاضی اسکان در این محدوده ها و از دیگر سو مستلزم نفوذ پذیر سازمان ها رسمی مسئول و وابسته است(کاظمیان، ۳۸۳۱، ۸۴۲).

شکل۱: راه ها تزریق ارزش افزوده(سودها بادآورده)زمین

منبع: اقتباس از دانکرلی ۳۸۹۱ به نقل از Municipal land management in Asia: A comparative study

شکل فوق تغییرات در ارزش زمین در طی فرایند توسعه زمین را نشان می دهد…. به لحاظ تئوریک این افزایش مورد انتظار نمی تواند اتفاق بیافتد اگر مالیات بر سود سرمایه یا مالیات بر سود باد آورده وجود داشته باشد. مالیات مرغوبیت شارﮊ است که به مالکان زمین جهت پوشش هزینه ها توسعه زیر ساخت تحمیل می شود. اما در کشورها در حال توسعه عدم موفقیت در جمع آور مالیات مرغوبیت به تنهایی موجب سود باد آورده(افزایش ها مورد انتظار) می شود.
(Municipal land management in Asia: A comparative study)

١ در تجربه ایران بررسی طرح ها جامع ۵۲ سال گذشته نشان می دهد: به طور متوسط ۳ تا ۰۳ درصد ساخت و سازها در خارج از محدوده پیشنهاد اتفاق
افتاده و به این علت است که خانوارها در محدوده داخلی نمی توانستند به زمین دست یابند. لذا کسر اراضی پیشنهاد دلیل خروج از محدوده شهر نبوده
است. چون در همان حال از ۵ تا ۰۴ درصد اراضی داخل محدوده ساخته نشده باقی مانده است. اگر چه با افزایش فاصله از مرکز شهر، ارزش اراضی کاهش می یابد، اما تعیین محدوده شهر باعث تفاوت قابل ملاحظه قیمت اراضی داخل و خارج محدوده می شود. زیرا با تعیین محدوده تمامی اراضی داخل حد، دارا ارزش اضافه می گردند و این اضافه ارزش باعث می شود که گروهی از شهروندان توان تملک اینگونه اراضی را از دست داده و به حاشیه شهر رانده شوند(میرکتولی ،۱۸۳۱ ، ۷۱۱ – ۸۱۱).

۳

لوئیز مامفورد درباره انتفاع عده ا مالک در مقابل اکثریت جامعه چنین عنوان می نماید: که اگر مالکیت خصوصی زمین در تضاد با بهترین شیوه بهره بردار زمین به عنوان منبع انسانی قرار دارد، این نه محیط زیست، بلکه اصل مالکیت خصوصی نا محدود است که می بایست قربانی شود(مامفورد، ۵۸۳۱، ۰۴۴)…کنترل زمین در راستا منافع منطقه و شهر به عنوان یک کل، مسئله حیاتی برا سیاست مدار مدرن است؛ مسئله ا که حتی ملی کردن زمین در این راستا فقط گامی تبعی و فرعی به شمار می رود…هیچ جامعه ا به آن اندازه ثروتمند نیست که زمین ها خود را در کل به قیمت درخواستی مالکان بازخرید نماید(مامفورد، ۵۸۳۱، ۴۴۴).

بااین حال؛ کنترل و سیاست ها حکومتی متمرکز در اکثر کشورها کمتر توسعه یافته، همیشه سیستم تحویل ناکارآمد زمین و بی نظمی هایی در رفتار بازار متعادل زمین ایجاد نموده است Morsi El Araby,

.(۲۰۰۳, ۴۳۰) تحلیل جهانی این سیاست ها مدارک نگران کننده ا را آشکار می کند که بسیار از سیاست
ها زمین شهر دولت ها ناکارآمد هستند، و اغلب منجر به اثرات نامطلوب قابل ملاحظه بر رو رفاه اجتماعی
و بهره ور اقتصاد شده اند. تا جائیکه بسیار از مداخلات حکومت ناکارآمد بوده و به توزیع غیر بهینه منابع
زمین منجر شده اند(۲.( UMP7,Summary, Paragraph بنابراین دلایل بحران زمین شهر در
شهرها کشورها در حال توسعه را می توان به قرار ذیل عنوان نمود: کافی نبودن زمین در موقعیت مناسب با
قیمت مناسب؛ هزینه بالا زمین و مسکن و استطاعت پایین برا تحصیل آنها؛ برنامه توسعه زمین شهر دولتی
ناکارآمد: مفهوم ساز ضعیف مسائل١ هماهنگی ضعیف میان دولت و میان دولت و بخش خصوصی؛ نبودمنابع
مالی؛ مقاومت بخش خصوصی در مقابل مقررات دولتی زمین؛ موانع منابع محیطی در مقابل توسعه
شهر .(UMP, no 4) لذا تبعات مدیریت زمین شهر ضعیف را می توان به قرار ذیل خلاصه نمود:

 نا امنی در نظام تصرف(نبودشفافیت، قابل محاسبه بودن، برابر ، انصاف، امنیت قانونی و حکومت قانون در مدیریت زمین؛
 هزینه انتقال بالا( به خاطر پرداخت ها غیر رسمی- رشوه)
 معاملات غیر رسمی زمین(بازار غیر رسمی زمین)
 کاهش سرمایه گذار بخش خصوصی(بخاطر ناامنی نظام تصرف و هزینه ها بالا نقل و انتقال)
 زمین خوار / انتقال غیر قانونی زمین دولتی؛
 کاهش درآمدها محلی(بخاطر نقل و انتقال ها غیر رسمی)؛
 تعارضات زمین(بخاطر ناامنی در نظام تصرف بین افراد با هم و با دولت)؛
 بی زمینی برخی افراد و توزیع نابرابر زمین(حاشیه ا شدن فقرا)؛

۱ Poor Conceptualization of problem

۴

 ناپایدار مدیریت منابع طبیعی(نقل و انتقال غیر قانونی جنگلها، پارک ها ملی، حوزه ها آبخیز و نواحی حفاظت شده) ؛

 توسعه ناموزون شهر(عمران نشدن اراضی که باید عمران شوند و آبادانی اراضی که نباید عمران شوند؛

 افزایش قیمت زمین Wael Zakout, Good Governance in Land Administration

با توجه به مراتب فوق الذکر، برنامه ریز برا توسعه و مدیریت پایدار زمین، یکی از پر اهمیت ترین چالش ها هزاره سوم است. این چالش با توجه به موارد ذیل، در اکثر کشورها در حال توسعه اهمیتی دو

چندان دارد: بازگشت سود مطمئن و نسبتاﹰ بالا سرمایه گذار در زمین و در مقابل کمبود گزینه ها سرمایه
گذار سهام، اوراق قرضه و سپرده ها پس انداز؛ نبود بازار سرمایه در دیگر زمینه ها سرمایه گذار با
بازگشت سود مطمئن و آسان؛ اشتیاق بانک ها برا پرداخت وام در یک دوره زمانی نسبتاﹰ مطلوب برا خرید
زمین(از زمانیکه زمین به عنوان وثیقه ا مطمئن در نظر گرفته شده است)؛ و تمایل مؤسسات مالی برا تشویق
غیرمستقیم افزایش قیمت زمین. Municipal Land Management in Asia : A Comparative Study, p: 52

علاوه بر موارد مزبور در بسیار از کشورها در حال توسعه سیستم عرضه زمین به دلایل ذیل ناکارآمد است:
تصمیم گیر متمرکزدر مدیریت زمین؛ استفاده ناکارآمد از فضا شهر ؛ به دلیل طرح ها شهر
غیرمشارکتی و آمرانه؛ چارچوب ها قانونی سخت و پرهزینه؛ سیستم ها ثبت زمین ضعیف و سیستم ها
اطلاعاتی متمرکز(منبع قبلی، ص۳).
با توجه به مطالب ارائه شده سئوال اصلی این پژوهش این است که دلایل ناکارآمد سیاست ها
مداخله دولت در مدیریت زمین شهر چیست؟ و با توجه به بررسی اجمالی به عمل آمده فرضیه پژوهش بدین
شکل تنظیم گردید: نبود چشم انداز مشخص و به تبع آن سیاست ها و نهادها ناهماهنگ؛ تصمیم گیر
متمرکز و غیرمشارکتی؛ تصد گر بالا بدون ظرفیت نهاد لازم ؛ مهمترین دلایل ناکارآمد سیاستگذار
مدیریت زمین شهر است.
۲- مرور متون تخصصی انسانی سازمان ملل١ مطالعات مبسوطی
در بحت مدیریت زمین و ارزیابی آن، برنامه سکونتگاه ها
انجام داده است. بویژه در حوزه مدیریت زمین شهر طرفدار فقرا و در پی ارائه راهکار می باشد که از طریق آن دسترسی گروه ها درآمد پایین به زمین در بازار رسمی زمین شهر را تسهیل نماید. در این راستا

راهبردهایی چون((GLTN ٢ را ارائه می نماید. بانک جهانی نیز مطالعات خوبی تحت شماره ها ۴، ۵ و ۷ از
سر مطالعات تحت عنوان Urban management program( UMP) در حوزه مدیریت زمین شهر انجام داده

است. شایان ذکر است در ایران نیز در سال ۸۷۳۱ همایشی تحت عنوان زمین و توسعه شهر با چهار محور

۱ .UN-habitat 2 Global land Tool Network

۵

اصلی: زمین شهر و طرحها توسعه شهر ؛ زمین شهر و راهها کنترل و هدایت بازار آن؛ زمین شهر و
مدیریت توسعه و عمران و زمین شهر و قوانین و مقررات، برگزار گردید. همچنین آثار دیگر نیز در این ارتباط
به نگارش درآمده است. به منظور جلوگیر از اطاله کلام درقالب جدول ذیل ارائه می گردد:
جدول۱: مرور متون تخصصی(انجام شده در حوزه مدیریت زمین شهر ) ایران وجهان
مولف؛سال و مرکز و عنوان نکات کلید و نتیجه پژوهش
ناکارآیی دولت در عرضه زمین با سهم ۰۴ درصد در شهر گرگان طی دهه ۰۸ و پیشنهاد: الف)اصلاح در
جعفر میرعلی کتولی ۰۸۳۱دکتر دانشگاه تربیت مدرس
فرایند عرضه زمین و نقش آن در توسعه شهر ایران(شهر گرگان) ساختار اجرایی و ادار و ب) اصلاح در ابزار و شیوه ها
بورس باز زمین، کمبود خدمات زیر بنایی، همجوار با عناصر نامطلوب شهر ، ضعف اطلاعات، اراضی با
احمد رضا نقیب زاده۲۸۳۱ ارشددانشگاه شیراز
کاربر عمومی بلا تکلیف، غیر اقتصاد بودن سرمایه گذار ، نبودسند رسمی، مشاع بودن اراضی و عدم
مدیریت زمین ها رها شده (نمونه مورد شهر شیراز)
موافقت برا افراز و ضعف ها ادار باعث بلا استفاده ماندن اراضی است.

لقمان عزیز نژاد ۳۸۳۱ارشد تربیت مدرس طرح ها واگذار اراضی شهر مداخله دولت در بازار زمین شهر ناکارآمد بوده و همین امر توسعه شهر نامتجانس، نامتعادل و ناهنجار شهر
و نقش آن در توسعه فضایی شهر سقز ۷۵۳۱ تا ۲۸۳۱ سقز را موجب شده است.
هماهنگی بسیار کم میان مالکیت زمین و مدیریت آن با طرح ها توسعه شهر از دلایل اصلی عدم تحقق
اسماعیل غلامحسینی۴۸۳۱دکتر دانشگاه تربیت مدرس(نحوه اثرگذار
بازارزمین شهر برتحقق طرحها توسعه شهر تهران) طرح ها است.
تمرکز زدایی واگذار بخشی از اختیارات و وظایف دولت مرکز به حکومت ها محلی (شورا و شهردار )
حمیده محمدزاده۸۷۳۱همایش زمین و توسعه شهر ؛ ضرورت
مدیریت زمین شهر
مرکز پژوهشها مجلس شورا اسلامی ۸۸۳۱ سیاست ها جار و گذشته در حوزه زمین شهر را مورد بررسی قرار داده و سیاست ها مطرح در عرصه
دفتر مطالعات زیر بنایی
سیاستها زمین شهر ؛»بایدها و نبایدها« جهانی را پیشنهاد داده است.
قانون گذار ایرانی در تدوین مقررات مربوط به نحوه اجرا طرح ها عمومی، حقوق عمومی را بر حقوق
محسن بهشتیان۶۸۳۱ طرح نوین اندیشه بررسی نظم حاکم بر حقوق مالکانه در
برابر طرح ها عمومی شهردار مالکانه ترجیح می هد… با شرایط فعلی ، قانونگذار را متهم به جانبدار از حقوق عمومی و نادیده گرفتن حقوق
مالکانه اشخاص می نماییم.

تقویت نمودن سطح محلی مدیریت زمین به اجرا گام به گام یک اصلاح ملی در حوزه زمین نیاز دارد .
پتانسیل برا تغییر به وضوح با فرایند تمرکززدایی، ظهورشهردار ها با مسئولیت ها مدیریت زمین کارآمد
کاربست حکمروایی خوب در مدیریت شهر (چرا و چگونه) سال ۰۰۰۲ سروکار دارد. با این حال باید تمایز مشخصی بین نقش ها و مسئولیت ها محلی، میانه و ملی و نیز بین بخش
اچ . ئیگل و بی . ورمن١ ها عمومی و دو بخش خصوصی}بخش خصوصی انتفاعی و غیر انتفاعی(جامعه مدنی){ وجود داشته باشد.
دولتها به جا تفویض کل مسئولیت به بازار، بایستی دسترسی به زمین گروه هایی را بهبود بخشند که نیازشان از طریق

بازار تامین نمی شود؛ عرضه زمین برا مسکن را تنظیم نماید؛ و تضمین نماید که زمین برا اهداف متفاوت می تواند تأمین
شود؛ و هنجارها ایجاد شده توسط دولت مورد احترام است.
غیبت برنامه ا برا عرضه منظم زمین برا تهیه و تأمین مسکن علی رغم مالکیت عمومی زمین. بنابراین
چارچوب تحلیل برا مداخله مدیریت زمین شهر عمومی مداخله، بدون اهداف تعریف شده صورت می گرفته است. از نظر محیط سازمانی مدیریت زمین، نهادها درون
شایبو بالا گاربا، سعد ال موباید٢ Land Use Policy ۹۹۹۱) سیستم ظرفیت بسیار ضعیفی از نظر ستاد ٣و تجهیزات٤ دارند. سیستم با منازعات میان کارگزاران دخیل در امر
مدیریت مواجه است که مانع مداخله موثر و کاراست. نبود کامل سیستمی برا جمع آور اطلاعات
آشتی دادن مدیریت رسمی و غیر رسمی زمین، دستورکار جهت گیر به سو مداخله راهبرد (کارآمد در کوتاه مدت و پایدار در بلند مدت)از طریق: تعریف
برا بهبود عرصه ها شایستگی و پاسخگویی برا دولت و اجتماعات محلی، فراهم نمودن چارچوب و مشوق ها
امنیت نظام تصرف و حکمروایی شهر در کشورها فقیر (نمونه مورد قانونی و مالیاتی پشتیبان، ارتقا ظرفیت اجتماعی محلی در مدیریت زمین، یار در نهاد ساز ، پیشرفت از طریق
تانزانیا).( نوشته: ویلبارد. جی کامبه و والکر کربیچ٥ (۲۰۰۰ بر طرف نمودن کاستی ها مدیریت رسمی زمین ازطریق ادغام تدریجی بخش غیر رسمی مدیریت زمین در
تصمیم گیر ها میسر می باشد که مستلزم شناخت نهادها غیر رسمی موجود؛ تمرکززدایی مسئولیت ها

۱ H.magel and B. wehrmann 2 Shaibu Bala Garba, Saad Al-Mubaiyedh 3 Staffing 4 Equipment

۵ Wilbard J. Kombe, Volker Kreibich

۶

نقش دولت در مدیریت عرضه و قیمت زمین شهر مصر

Habitat International ۳۰۰۲ (Mostafa Morsi El Araby

چگونه می توان یک بخش زمین کارآمد ایجاد نمود؟

(UN-HABITAT- 2008)

مدیریت زمین است مداخلات دوره ا دولت در عملکرد بازار زمین هم ناکارآمد و هم نامناسب است. بنابراین موفقیت در فراهم

نمودن زمین ارزان زمانی بالاست که مداخله حکومتی پایین باشد. تغییر در سیاست ها جار زمین و مسکن
شهر و مداخله دولت در بازار زمین و مسکن به فوریت نیاز است. مداخله حکومت برا متوقف نمودن
افزایش قیمت زمین مورد نیاز است. چنین مداخله ا به مفهومی روشن از مدیریت زمین، نظام عرضه و تحویل نیاز دارد.
هنگام پیاده ساز یک فرآیند هماهنگی نهاد ، به موارد زیر توجه شود: نجام تجزیه و تحلیل ذ نفعان، طرح

نقشه راه؛، کارگاه آموزشی مشاوره، شناسایی یک نقطه کانونی، ایجاد یک واحد هماهنگی؛ توافق بر سر نقش

بازیگران غیر دولتی؛ راه انداز هماهنگی گروه ها؛ ایجاد نیروها ویژه بر رو مسائل خاص؛ تشکیل یک

کمیته هدایت مشترک، بکارگیر رویکرد تقاضا محور

مأخذ: نگارنده
با مرور متون تخصصی،ملاحظه می گردد که از منظر مدیریت راهبرد و با بهره گیر از نظریه نهادگرایی به
مقوله زمین شهر نپرداخته اند همین خلاﺀ نگارنده را برآن داشت تا با بهره گیر از آموزه ها پارادایم توسعه
پایدار و نظریه نهادگرایی مداخله کنونی دولت درمدیریت زمین شهر را ارزیابی نماید.
۳- روش شناسی پژوهش
تئور ساز داده بنیاد از جمله روشها تحقیقات کیفی است که میتواند در توسعه مدلها نظر در حوزه
ها مختلف علمی مورد استفاده قرار گیرد. در این روش تحقیق، ضمن توجه خاص به توسعه تئور بر مبنا
داده ها میدانی، تلاش میشود تا ذهن محقق از محدودیتها موجود در سایر روشها تحقیقاتی آزاد گردد
و بر اساس داده ها جمع آور شده، مدل نظر خود را بسط دهد. هر چند که برا تحلیل داده ها کیفی،
روش ها متعدد ارایه شده است اما، تئور ساز داده بنیاد دارا ویژگی ها منحصر به فرد (در روش
نمونه گیر ، روش تحلیل دادهها، و رسیدن به کفایت تئوریک است)که باعث میشود محقق با بهکارگیر
قابلیتها این روش، فارغ از محدودیتها موجود در سایر روشها تحقیقاتی، به تحلیل داده ها خود
بپردازد.نرم افزار Atlas ti نیز یکی از نرم افزارهایی است که در این پژوهش با استفاده از آن داده ها کیفی
تجزیه و تحلیل شده است و نتایج حاصل از تحلیل داده ها کیفی براساس نظر خبرگان حوزه مدیریت زمین
شهر ارزیابی شده است
۴- مدیریت زمین شهر ULM (Land management)
مدیریت زمین شهر را می توان به سه زیرسیستم توسعه زمین، مالکیت زمین و فعالیت تقسیم بند
نمود(شایبو بالا گاربا،١ ، ۹۹۹۱). همچنین از دیگاه نهاد مدیریت زمین، اطلاعات سیاست زمین، چارچوب
قانونی، مدیریت منابع، ترتیبات اداره زمین و مدیریت اطلاعات زمین را شامل می شود. Land
in Countries to Reference Special With guidelines administration
Transition, 1996, p 59 مدیریت زمین با استفاده کارآمد منابع زمین برا تولید غذا، تهیه سرپناه و

۱ Shaibu Bala Garba, Saad Al-Mubaiyedh

۷

سایر اشکال املاک و مستغلات و یا حفظ منابع ارزشمند به دلایل زیست محیطی و فرهنگی سروکار دارد. به منظور مدیریت صحیح تر زمین، متخصصان زمین سیاست ها و ابزارهایی را برا به اجرا درآوردن سیاست گسترش داده اند. این ابزارها برنامه ریز شهر ، اصلاح مجدد زمین، مالیات زمین، اداره زمین، و مدیریت فضاها عمومی را شامل می شود. بنابراین مدیریت زمین با تصمیم گیر آگاهانه در خصوص تخصیص، استفاده و توسعه منابع طبیعی و انسان ساخت سروکار دارد. Count_Me_InSurveying for tenure

security and urban land management2010, p 151 ۵-۱- اداره زمین(:LA(Land Administration
اداره زمین عملکردهایی چون نظام تصرف زمین: تخصیص زمین و امنیت حقوق زمین، بررسی ها

قانونی برا تعیین مرزها قطعه زمین، انتقال مالکیت و یا حق استفاده از یک نفر به دیگر از طریق فروش و یا
اجاره، و مدیریت و قضاوت بر اختلافات با در نظر گرفتن حقوق و مرزها قطعه زمین؛ ارزش زمین: ارزیابی
ارزش زمین و دارایی، جمع آور درآمد از طریق مالیات، و مدیریت و داور بر اختلافات مالیات بر زمین و

ارزیابی زمین؛ کاربر زمین: کنترل بر کاربر زمین از طریق اتخاذ سیاست ها برنامه ریز و مقررات کاربر
زمین در سطوح ملی، منطقه ا و محلی، اجرا مقررات کاربر زمین و مدیریت و داور بر منازعات کاربر
اراضی؛ توسعه زمین: ساخت زیرساخت ها جدید، اجرا برنامه ریز ساخت و ساز و تغییر کاربر زمین از
طریق مجوز برنامه ریز و اعطا مجوز ها و توزیع هزینه ها در حال توسعه.
(FIG no 41, Capacity Assessment in Land Administration, 2008, p: 10)

شکل :۲ دیدگاه جهانی اداره زمین

مأخذ:به نقل از (Enemark, 2004, 26-30)

۸

همچنانکه در نمودار فوق ملاحظه می گردد زیر بنا یک مدیریت کارآمد زمین وجود یک پایگاه اطلاعات مکانی از محیط انسان ساخت و طبیعی است که می تواند در سیستم اطلاعات جغرافیایی((GIS این خواسته تأمین گردد. دراین راستا از یک سیستم اداره زمین خوب می توان موارد زیر را انتظار داشت: تضمین مالکیت و امنیت نظام تصرف؛ حمایت مالیات بر زمین و دارایی؛ تأمین امنیت برا اعتبار؛ توسعه بازار ها زمین و نظارت بر آن؛ حفاظت اراضی دولتی؛ کاهش منازعات زمین؛ تسهیل اصلاح زمین؛ بهبود برنامه ریز شهر و توسعه زیرساخت؛ حمایت از مدیریت محیطی؛ تولید داده ها آمار .

شکل: ۳ اشکال مداخله دولت در مدیریت زمین شهر

مداخله مستقیم مداخله غیر
سیاست زمین شهري ULP

تحصیل اجباري زمین
ابزار کاربري زمین شهري

حوزه حاکمیتی
ابزارهاي مالیاتی اصلاح مجدد زمین

اداره زمینLA

توسعه زمین کاربري زمین ارزش زمین نظام تصرف زمین

مدیریت اطلاعات زمین LIM

۹

سیستم اطلاعات زمین LIS

LM زمین مدیریت

مأخذ: نگارنده

۵-۲- مدیریت پایدار زمین دستور کار محلی ۱۲ که دستورالعملی برا عملیاتی نمودن اصول توسعه پایدار در سطح محلی بر

ظرفیت ساز نهاد به عنوان بستر و زمینه تحقق توسعه پایدار تاکید فراون دارد و مبحثی کانونی در این دستور العمل می باشد؛ یکی از علل مهم عدم تحقق سیاستگذار ها دولت در مدیریت زمین شهر به ویژه در کشورها در حال توسعه نبود ظرفیت نهاد لازم و متناسب با سیاست اتخاذ شده می باشد. با توجه به اهمیت موضوع، بخش دوم دستور کار محلی ۱۲ به مسئله زمین و حفاظت از آن پرداخته است و فصل ۰۱ از همان بخش به طور اخص به مسئله مدیریت زمین توجه نموده است این دستور کار به وضوح اطلاعات، یکپارچگی و مشارکت را به عنوان حوزه ها کلید برا کمک به کشورها جهت رسیدن به توسعه پایدار شناسایی نموده است. دستور کار محلی ۱۲ تاکید می کند که مشارکت عمومی وسیع در تصمیم گیر پیش نیاز اساسی برا رسیدن به توسعه پایدار است. طبق این دستور کار زمین یک منبع معین است. درحالیکه منابعی که آنرا پشتیبانی می کنند در گذر زمان و مطابق با شرایط مدیریت و استفاده ها تغییر می کنند و همچنین نیازها انسانی و فعالیت ها اقتصاد درحال گسترش فشار در حال افزایشی را بر منابع زمین وارد می آورند، اگر، درآینده قرار باشد

نیازها انسانی در(چارچوب)رفتار پایدار تأمین شود. هم اکنون ضرور است که این مسائل را حل نماییم و
به سو استفاده مؤثرتر و کارآمدتر زمین و منابع طبیعی اش رو آوریم. برنامه ریز و مدیریت کاربر زمین

یکپارچه و برنامه ریز و مدیریت کالبد یکپارچه روشی عملیاتی قابل توجهی جهت رسیدن به این(امر) است… جوهر رویکرد یکپارچه یافتن هماهنگی فعالیت ها برنامه ریز و مدیریت بخشی در ارتباط با جنبه ها مختلف کاربر زمین و منابع زمین می باشد. رویکرد یکپارچه به برنامه ریز و مدیریت منابع زمین، که با

سازمان دهی مجدد و(جایی که ضرور است)تاحدود با تقویت ساختار تصمیم گیر ، شامل سیاست ها

موجود، فرایندها و روش ها برنامه ریز و مدیریت که می تواند به تحقق رویکرد یکپارچه در خصوص منابع

زمین کمک نماید سروکار دارد١.

١رویکرد مزبور با جنبه هاي عملیاتی برنامه ریزي و مدیریت سروکار ندارد. بلکه با جنبه ي بین بخشی مهم تصمیم گیري براي توسعه
پایدار سروکار دارد.

۰۱

منابع زمین برا اهداف متنوعی مورد استفاده قرار می گیرند که(این اهداف)باهم کنش متقابل دارند یا شاید با یکدیگر در رقابتند، بنابراین برنامه ریز و مدیریت تمام استفاده ها در یک رفتار یکپارچه مطلوب است.
یکپارچگی باید در دو سطح اتفاق بیافتد. تمام عوامل(اثرات بخش ها اقتصاد و اجتماعی مختلف رو محیط
و منابع طبیعی) درنظر گرفته شوند. ملاحظه یکپارچه، انتخاب ها مناسب و متوازن را تسهیل می نماید. بنابراین
بهره ور و استفاده پایدار را حداکثر می نماید. فرصت ها برا تخصیص زمین به کاربر ها مختلف در مسیر

توسعه افزایش می یابد. این امر در عوض فرصت هایی را جهت پشتیبانی الگوها سنتی مدیریت زمین پایدار یا تایید وضعیت حفاظت شده برا حفاظت تنوع زیستی را فراهم می نماید… این برنامه در وهله اول با فراهم نمودن چارچوبی سروکار دارد که می خواهد تصمیم گیر را هماهنگ کند.

هدف کلی تسهیل تخصیص زمین به کاربر هایی است که بیشترین منافع پایدار را به ارمغان می آورد و انتقال به مدیریتی پایدار و یکپارچه منابع زمین را تشویق می نماید. در انجام چنین هدفی، مسائل محیطی، اجتماعی و اقتصاد باید در نظر گرفته شوند. نواحی حفاظت شده، حقوق اموال خصوصی، حقوق افراد بومی و اجتماعات محلی در میان دیگر مسائل باید مد نظر قرار گیرند. از نقطه نظر تخصصی تر اهداف به قرار ذیل می باشند: بازنگر و توسعه سیاست ها به منظور حمایت بهترین استفاده ممکن زمین و مدیریت پایدار منابع زمین؛

بهبود و تقویت سیستم برنامه ریز ، مدیریت و ارزیابی برا زمین و منابع زمین؛ تقویت نهادها و سازوکارها
هماهنگ کننده برا زمین و منابع زمین؛ ایجاد سازوکار جهت تسهیل درگیر شدن و مشارکت فعال همه
کسانی که با تصمیم گیر رو کاربر زمین و مدیریت آن سروکار دارند به ویژه اجتماعات و افراد در سطح
محلی

جدول۲ : اقدامات پیشنهاد توسط دستور کار محلی ۱۲ در حوزه مدیریت پایدار زمین

۱- رویکرد یکپارچه به برنامه ریز و مدیریت منابع زمین
۲- فعالیت ها مورد نیاز برا اجرایی نمودن رویکرد یکپارچه
۲-۱- فعالیت ها مربوط به حوزه مدیریت
۲-۱- ۱-توسعه سیاست ها پشتیبان١ و ابزارها سیاست
۲-۱- ۲-تقویت٢نظام ها برنامه ریز و مدیریت:
۲-۱- ۳-تشویق به کارگیر ابزارها مناسب برا برنامه ریز و مدیریت

۲-۱- ۴- افزایش آگاهی ۲-۱- ۵-تشویق مشارکت عمومی

۲-۲- داده ها و اطلاعات(تقویت نظام ها اطلاعات) ۲-۳-هماهنگی و تعاون بین المللی و منطقه ا ۲-۴-توسعه منابع انسانی ۲-۵- ظرفیت ساز

www.localaction21.org

Supportive policy Strengthening

۱

۲

۱۱

۵- نظریه ها مداخله دولت در مدیریت زمین شهر این نظریه ها را می توان در دو طیف کلی طرفداران نظام بازار و طرفداران مداخله وسیع دولت طبقه بند نمود:
الف) مکاتب(نحله ها )فکر اقتصادسیاسی کلاسیک و کلاسیک نو؛ مکتب اطریش١؛ مکتب شیکاگو (پولی)٢،مکتب ویرجینیا٣ (انتخاب عمومی)٤ مکتب آنارکو کاپیتالیسم هر چند با تفاوت هایی می توان طرفداران نظام بازار٥ نامید که معتقد به سیاست عدم دخالت دولت در مدیریت زمین شهر بوده و برنامه ریز را در حداقل و عدم اعمال آن می خواهند چرا که بر این باورند که مکانیزم ها بازار(عرضه و تقاضا)را باید در تخصیص زمین به بهترین نوع استفاده اش آزاد گذاشت.

ب) مکاتب(نحله ها )فکر جهان بینی اسلامی؛ رادیکال ها؛ سوسیالیزم بازار٦ را می توان به عنوان مدافعان مداخله وسیع دولت در مدیریت زمین شهر نامید که معتقدند: زمین باید در دست دولت باشد تا بتواند آن را در راستا کاربر منطقی زمین و در جهت رعایت حقوق شهروند بکار بگیرد. در جهان بینی اسلامی طبق آیه شریفه”یسلونک عن الانفال قل الانفال الله و الرسول”(قران کریم، سوره انفال؛ آیه اول) انفال متعلق به خداست و بر همین مبنا به حکومت اسلامی تعلق دارد و حکومت اسلامی(دولت به عنوان قوه مجریه) وظیفه مدیریت این موهبت الهی را در راستا مصالح جامعه بر عهده دارد.٧

ج) طرفداران مداخله مناسب دولت در بازار که عمدتا طرفداران اقتصاد کینز اند ونهادگرایان نامیده می شوند:
رویکرد غالب این مکتب به اقتصاد نه در جهت نفی سازوکار بازار، بلکه برا تکمیل آن است٨. و معتقدند بدون
بدون سیاستگذار مناسب سازوکار بازار نه نتها ناقص عمل میکند، بلکه ممکن است مختل شود. آنها دخالت دولت را در اقتصاد به دلایلی چون وجود اطلاعات نامتقارن(که به شدت درمورد زمین و مسکن صادق

است)ضرور میدانند. از این رو بین کوچکی وبزرگی دولت، کارآمد آن را توصیه می کنند. از نظر آنها راه
حل تخصیص بهینه منابع در بازار از طریق ارتقأ پیوسته نهادها در چارچوبی دموکراتیک است.
۳٫ Austrian School

۵٫ Monetarism
1. Virginia school
5که قبل از وقوع بحران جهانی ۲۰۰۸ جریان غالب تلقی میشدند ۲٫ Public choice
1. Market socialism
٧
با عنایت به اینکه در ایران جهان بینی اسلامی نوع نگرش غالب نظام حاکم را شکل می دهد. لذا براین مبنا زمین در جامعه ایران بر مبنا این نوع

نگرش و طبق اصل ۵۴ قانون اساسی انفال متعلق به حکومت اسلامی است تا در راستا سیاست ها حکومت اسلامی ذکر شده در اصول ۱۳، ۳۴ استفاده
گردد. طبق آیه اخیر الذکر مداخله دولت در اراضی ا که به عنوان انفال می باشد ضرور است. از این رو بحث بر سر نحوه مداخله دولت در چنین اراضی
می باشد که هم موجبات افزایش کارآیی بهره بردار از بیت المال را فراهم نماید و هم مصالح جامعه اسلامی را فراهم نماید. بنابراین علاوه بر دلایلی که
عنوان شد در کشور ایران یکی دیگر از دلایل بنیاد که مداخله دولت در مدیریت زمین را مشروعیت می بخشد مبنا اعتقاد است.

٨ داگلاس نورث(برنده جایزه نوبل در سال ۳۹۹۱ (نهادها را به مثابه قوانین یا قواعد تعریف میکند که روابط متقابل بین انسانها) را شکل

میدهند. سازمانها متشکل از گروهی از افرادند که به نیتی مشترک(مانند یک بنگاه اقتصاد ) گردهم آمدهاند و براساس نهادها عمل میکنند. نهادها بر

هزینه تولید و مبادله اثر تعیینکننده میگذارند. یعنی میتوانند پیشبرنده یا بازدارنده هر دو گردنند (۷۷۳۱، نورث)

۲۱

۶-۱- رویکرد ها مطرح در خصوص مداخله دولت در مدیریت زمین شهر الگوها مداخله دولت درمدیریت زمین بنا بر سرمشق١ نظر درباره نقش دولت در رشد و ثبات اقتصاد

تفاوت می کند. جریان غالب٢ الگو مداخله دولت در حال حاضر براساس این نظریه است که سازوکار بازار در در نهایت به بهترین شکل تخصیص منابع میانجامد، اما حتی در این چارچوب تفاوتها بسیار است و ساختار نهادها قانونی و عرفی هر جامعه نیز بر گوناگونی مداخلات میافزاید٣:

رویکرد اول(مداخله وسیع): در دو دهه اول پس از جنگ، با مشخص شدن ناتوانی سازوکار بازار جهت تسریع رشد اقتصاد و پر کردن رشد اقتصاد ، مداخله دولت به عنوان یک عامل برونزا و منجی توسعه وارد عرصه اقتصاد می گردد. در جهان توسعه یافته، شکل گیر و قوام دولت رفاه در دوران پس از جنگ موج مداخله دولت در بازار و اقتصاد را دو چندان نمود. چنین نگرشی در مجموع موجب توصیه اکید و همه جانبه سیاستگذاران به مداخله گسترده و فراگیر دولت در کلیه عرصه ها و منجمله بازار زمین و مسکن شد.