چکیده

امروزه تخلفات ساختمانی در شهرها، به تعداد زیاد وحجم وسیع وجود دارد که سبب بروز مشکلاتی در محیط اجتماعی، نظام اقتصادي، نظام دسترسی، فرم کالبد و منظر شهر میشوند. از زیانبارترین این تخلفات، تخلف در حوزه »تراکم ساختمانی« است. وقوع این تخلف موجب تنزل کیفیت محیط شهري و ناپایداري در زمینه ایمنی، سلامت و رفاه شهروندان و کاهش کیفیت محیطزیست میشود. ضرورت این مساله زمانی بیشتر آشکار میشود که بازتاب آن بصورت آشفتگی در سیماي شهر و ناهمگونی سازمان فضایی، مشکلات ترافیکی و…، خود را نشان میدهد. هدف پژوهش، آگاهی از علل وقوع تخلفات ساختمانی در حوزه تراکم ساختمانی و نحوه برخورد شهرداري با این تخلف به منظور ارائه راهکارهایی جهت کاهش و جلوگیري از آن در فرخشهر است. تحقیق از نظرماهیت علّی و از نظر هدف کاربردي است و روش انجام آن توصیفی – تحلیلی میباشد. براي گردآوري دادهها از روش اسنادي و میدانی استفاده شده و جامعه آماري تحقیق مشتمل بر ۱۴۶۶پرونده ارجاعی به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداري فرخشهر طی سالهاي ۱۳۹۰- ۱۳۸۵ است. نتایج نشان داد: نداشتن درآمد پایدار و ضعف سیستم نظارت وکنترل توسط شهرداري فرخشهر توام با سود اقتصادي زیاد حاصل از تخلفات، همچنین گرایش خانوارها براي تدارك مسکن فرزندانشان از محل قطعه مسکونی خود، و عدم آگاهی از قوانین از اصلیترین عوامل بروز تخلفات ساختمانی و موانع اجرایی ضوابط شهرسازي هستند. در پایان، راهکارها جهت جلوگیري از تخلفات ساختمانی در حوزه تراکم ساختمانی و افزایش درآمد شهرداري از حوزهھای جایگزین دیگر ارائه شدهاست.

واژگان کلیدي : تخلفات ساختمانی، تراکم ساختمانی، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداري، نظارت بر ساختوساز

-۱ مقدمه

۱-۱ بیان مساله و اهمیت موضوع

مسکن یک نیاز روانی اصلی و نیز اولین نیاز براي زندگی در شهر است. اخیرا با توجه به افزایش قیمت زمین و نیز مصالح ساختمانی در دهههاي اخیر شهروندان با در نظر گرفتن جنبههاي اقتصادي، درخواست صدور مجوز طبقات بیشتر را می نمایند ولی به جهت وجود ضوابط متعدد نظیر سایهاندازي، ضوابط مربوط به رعایت حقوق همسایگان و… امکان تامین خواسته آنها فراهم نیست. برخی در واکنش به محدودیتهاي ناشی از ضوابط ساختوساز، بدون هماهنگی با شهرداري طبقات بیشتري ساخته و در نهایت با پرداخت جریمه مشکل خود را حل میکنند. کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداريها بعنوان نهاد خاص و شبه قضایی که براي جلوگیري از تخلفات ساختمانی بوجود آمده و شهرداري به کمک آن میتواند از عملیات ساختمانی ساختمانهاي بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خودجلوگیري نماید، نتوانسته به شکل موثري نقش بازدارنده در بروز تخلفات ساختمانی ایفا نماید و متخلفان ساختمانی با علم به این موضوع که بیشتر آراء کمیسیون به سمت جریمه سوق دارند اقدام به تخلف ساختمانی میکنند؛ زیرا اطمینان دارند با پرداخت جریمه و حتی تعلل در پرداخت آن، تخلف انجام شده براي آنها چندین برابر سود را به همراه دارد. طبق پژوهشهاي انجام گرفته، طی سالهاي گذشته، جرائم ساختمانی در شهرهاي ایران من جمله شهرهاي کوچک مانند فرخشهر رو به افزایش بودهاست. ریشهیابی و چارهاندیشی براي جلوگیري از تخلفات ساختمانی کمک موثري در اجراي ضوابط مربوط به شهر و بالا بردن کیفیت زندگی در این شهرخواهد کرد . بعلاوه می تواند هزینههاي ناشی از امور مربوط به تنظیم پرونده تخلفات براي رسیدگی و اجراء آراء صادره را که همه ساله رو به افزایش است، تقلیل دهد.

۱-۲ پیشینه تحقیق

از سال ۱۳۴۵ که کمسیون ماده ۱۰۰ به قانون شهرداريها پیوسته، تاکنون مطالعات معدودي در مورد بررسی نقش این کمسیون در بازدارندگی یا رواج تخلفات ساختمانی بعمل آمده است. در میان مباحث و مطالعات در مورد قوانین شهرسازي کتاب هایی که به رشته تحریر در آمده میتوان به »تخلفات ساختمانی در نظام حقوق ایران)«صمدي قوشجی،(۱۳۹۱، ،»حقوق شهري و قوانین شهرسازي« (هاشمی(۱۳۶۹ اشاره کرد. طاهري و پورمحمدي،۱۳۸۵ در پژوهش »موانع اجرایی ضوابط شهرسازي و ارائه راهکارهاي مناسب« به طبقهبندي تخلفات ساختمانی در مناطق ۸ گانه شهر تبریز و عوامل ایجاد کننده آن پرداخته و ناسازگاري ضوابط با واقعایت جامعه، ضعف سیستم نظارت و کنترل، عدم شفافیت قوانین و مقررات را از جمله علل تخلفات دانسته و در پایان راهکارهایی مناسب براي مقابله و یا کاهش آن ارائه کردهاند. مختاري و آزاد (۱۳۸۸) در مقاله »نقش آراء کمسیون ماده ۱۰۰ در رواج تخلفات ساختمانی« ضمن رجوع به مصادیق تخلفات ساختمانی، چگونگی تبدیل آراء تخریب در کمسیون بدوي به راي جریمه در کمسیون تجدیدنظر – که خود تخلفات ساختمانی را رواج میدهد- را بررسی کردهاند. اسماعیلنژاد((۱۳۸۸ هم در مقاله » نقش کمسیون ماده ۱۰۰ و تبصرههاي آن در کنترل ساختوسازهاي شهري« به بررسی نقش کمیسیون در ساختوسازها از آغاز کار این کمیسیون پرداخته و به این نتیجه رسیده که پس از گذشت بیش از ۴ دهه از زمان تصویب ماده ۱۰۰، فقط و فقط یکی از اهداف مقرر در ماده قانونی فوق که همان اخذ پروانه از شهرداري براي انجام هر اقدام عمرانی است، بطور نسبی حاصل شده است. از طرف دیگر توسعه ساخت و سازهاي غیرمجاز و غیرقانونی در محدوده شهرها را میتوان نتیجه مدیریت شهري نامناسب دانست. فیکد (۲۰۰۰,Fekade) تصرف غیرقانونی زمین و عدم رعایت ضوابط و استانداردهاي ساختمانی مسکن را پاسخی به بیکفایتی مداخلات و هدایتهاي سیاست عمومی میداند. به اعتقاد زیگاراك (۱۹۹۹,Zegarac) در بلگراد، ساختوساز غیرقانونی نتیجه تصمیمات سیاسی براي مساکن جمعی در شهرها و شهرکها، ناکارایی اداره شهر، نقص سیاست مالی و حمایت مسکن شخصی و غفلت از بازسازي و نوسازي موجودي مسکن خصوصی و تعویق تخریب ساختمانهاي غیرمجاز در مراحل اولیه ساخت است که البته از وظایف مدیریت شهري است.

کنترل نامناسب و ناکافی ساختوساز و نبود سیاستهاي مناسب اصلاحات زمین شهري، موجب عدم پاسخگویی به نیازهاي مردمی

æ تشدید مسائل و مشکلات در رابطه با ساختوسازهاي غیرقانونی شده است. عدم هماهنگی سازمانهاي دخیل در تهیه و اجراي مقررات توسعه شهري و نیز مشکلات دیگر سازمانی از جمله کمبود نیروهاي آموزش دیده و دستمزد پایین از عوامل تشکیلات اجرایی موثر بر تخلفات ساختمانی در شهر ایبادان در نیجریه تشخیص داده شدهاند.((Arimah & Adeagbo, 2000:279 کاپور و بلانک (Kapoor&Blanc, 2008) روندهاي سختگیرانه و زمانبر اخذ مجوز ساختمانی و سند مالکیت را از جمله علل روي آوردن

æ ترجیح مالکین به احداث بناي غیر رسمی یا غیر قانونی میداند.

۱-۳ روش تحقیق

تحقیق، از نظر ماهیت کاربردي و از نظر روش توصیفی– تحلیلی است. براي گردآوري دادهها از دو شیوه مطالعات کتابخانهاي و میدانی استفاده شده و در تدوین مبانی نظري و درك علل گرایش و انجام تخلفات ساختمانی بطور عام و نیز در فرخشهر بطور خاص از مطالعات کتابخانهاي استفاده شدهاست. در این رابطه جامعه آماري شامل ۱۴۶۶پرونده ارجاعی به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداري فرخشهر طی سالهاي ۱۳۹۰- ۱۳۸۵ بود. بعلاوه در مرحله یافتهها و در خصوص یافتن ساز و کارهاي مناسب براي مقابله با تخلفات و نیز کاهش آنها از تکنیک مصاحبه و تکمیل پرسشنامه با متخصصان، کارشناسان شهرداري و نیز مردم بهره گرفته شد.

۱-۴ هدف

شناسایی علل و عوامل موثر در ایجاد تراکم ساختمانی و ارائه راهکارهاي مناسب در جهت کاهش و یا جلوگیري از این نوع تخلف در ساخت و سازهاي مسکونی در فرخشهر، هدف اصلی این تحقیق است.

۱-۵ فرضیات

-۱ سیستم نظارت و کنترل بر ساختوسازهاي مسکونی شهرداري فرخشهر از کارآمدي لازم برخوردار نیست و این امر در بروز تخلفات ساختمانی در این شهر مربوط تاثیر اساسی دارد.
-۲کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداري فرخشهر با بیشترین آراء جریمه، در کنترل تخلفات ساختمانی نقش بازدارندگی موثر ندارد. -۳ کسب سود اقتصادي ناشی از ساختوساز از مهمترین دلایل تخلفات ساختمانی در فرخشهر است.

-۴ خانوارهاي فرخشهر با قصد تدارك مسکن فرزندان در قطعات مسکونی خود به تخلفات ساختمانی بصورت افزایش تراکم ساختمانی دست میزنند.

-۵ عدم آگاهی از مقررات و قوانین ساختوساز از یکی از علل وقوع تخلفات است.

-۲ مبانی نظري

-۱-۲ ماده ۱۰۰شهرداري

متن ماده ۱۰۰ شهرداري که بر اساس آن کمیسیونی به همین نام در هر شهرداري تشکیل میشود به این شرح است: براي شروع عملیات ساختمانی نیاز به دریافت پروانه ساختمانی از شهرداري است. در غیر این صورت، شهرداري میتواند از عملیات ساختمانی ساختمانهاي بدون پروانه یا مخالف پروانه به وسیله ماموران خود جلوگیري کند. همچنین شهرداري میتواند براي متوقف کردن عملیات ساختمانی، در صورت لزوم از ماموران انتظامی کمک بگیرد. (صارمیزاده، (۱۳۹۰
۲-۲ تراکم ساختمانی و اهمیت آن در شهرسازي »تراکم ساختمانی« برابر است با نسبت سطح زیربناي ساختمان (در تمام طبقات) به مساحت قطعه زمین. تراکم نقش مهم و تعیین
کننده در کیفیت فرم و منظر شهر دارد. در طراحی شهر، فرم شهر بطور عام وکیفیت اجراي آن بطور خاص، تحت تاثیر چهار عامل مقیاس، تراکم، ارتفاع و توده ساختمانی است.(شعله ،۱۳۸۷ ،(۴۴ -۳۵ »ارتفاع« ساختمانها، بعنوان یکی از متغیرهاي وابسته به تراکم، به نسبت تعداد طبقات ساختمان، ابزار کنترل دقیق تري است که