وضعیت اقتصادی جهان در سه دهه گذشته تحت سلطه و نفوذ دو فرضیه اقتصادی به نام سرمایه داری و سوسیالیستی قرار داشته است و این دو فرضه مورد بحث و مناظره بسیاری از صاحبنظران و محققین قرار گرفته است و کمتر کسانی از تفکر اقتصادی اسلامی و ضوابط حاکم بر آن اطلاعی داشتند ، اما با انتشار کتاب ارزنده و کم نظیر ” اقتصاد ما ” نوشته شهید محمد باقر صدر که با مطرح نمودن مباحث حقوقی و فقهی این تفکر ، و دوام هر دو فرضیه یاد شده را به زیر سوال برده و توجه صاحبنظران را سست بودن بنیاد آن جلب نموده و توانسته ذهن جویندگان راه حقیقت را در خصوص وجود سیستم اقتصاد اسلامی روشن نماید ، انتشار این کتاب زمینه های بحث و مناظره را با اصول اقتصاد اسلامی برای پیرامون هر دو نظریه

گسترده کرده و مباحث آن زمینه را برای تهیه و ارائه الگوهای اقتصادی اسلامی را فراهم نمود و در این راستا بانداری اسلامی به عنوان رکن اساسی اقتصاد اسلامی شکل گرفت و توسعه یافت همه می دانیم که توسعه اقتصاد ی هر جامعه در گرو استفاده بهینه از سرمایه ها می باشد و سرمایه گذاری مناسب در هر جامعه بخش مهمی از وظایف دولت و

همچنین بخش خصوصی می باشد . در هر اجتماعی حداقل دو گروه وجود دارند ، گروه اول کسانی که سرمایه نقدی در اختیار دارند و لی دانش و توانائی استفاده از آنرا ندارند و گروه دوم کسانی بنگاههای اقتصادی می باشند که قادر می باشند سرمایه های راکد گروه اول را در جهت توسعه اقتصادی جامعه به کار می گیرند. و در اکثر جوامع این امر توسط بانکها

صورت می گیرد و نقش حساس بانکها در جهت نزدیک نمودن و ارتباط دادن این دو گروه معلوم و مشخص می گردد. بانکها برای صاحب سرمایه و پس انداز کنندگان ایجاد انگیزه نموده و آنها را تشویق به پس انداز می نمایند و از طرفی برای بنگاههای اقتصادی امکانات بیشتر سرمایه گذاری را فراهم می آورند که دراین میان نقش ارزنده آنها در جهت رشد و توسعه اقتصادی کشور ، معلوم می گردد.

 

در ایران با پیروزی انقلاب اسلامی سیستم بانکداری ربوی که زیر مجموعه از اقتصاد سرمایه داری بود ، بواسطه شیوه فعالیت خود که مبتنی بر بهره بود به لحاظ مغایرت با اصول فقهی و اقتصاد اسلامی امکان ادامه حیات نیافت و الزاماً به جانشینی که قادر باشد تجهیز و تخصیص منابع را به شیوه اسلامی امر جدی تلقی گردید و در نهایت در زمینه و دامنه تحقیقات اقتصادی و بانکداری اسلامی امر جدی تلقی گردید و در نهایت در شهریور ماه سال ۱۳۶۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا از تصویب مجلس شورای اسلامی گذشت.

با شکل گیری بانکداری بدون ربا که مبتنی بر به کار گیری سپرده های افراد در امر توسعه اقتصادی می باشد ، پرداخت سود برای سپرده گذاران مغایرت با موازین شرعی نداشته و شیوه فعالیت بانکداری بدون ربا به گو نه ای می باشد که می تواند ارتباط منطقی بین دو گروه سپرده گذار و سرمایه گذار بوجود آورد و حتی سبب همبستگی بیشتر آنان نیز بشود.
با گسترش روز افزون نظام بانکداری بدون ربا در ایران و جهان وشروع بحرانهای مالی و اقتصادی سالهای اخیر در سیستم دیگر ، یکبار دیگر توجه اقتصاد دانان را به سیستم بانکداری

اسلامی جلب نمود. بطوری که روزنامه وال استریت ژورنال در آمریکا در مقاله ای نوشد ” بحران بانکی و مالی آمریکا با گرایش به سیستم بانکداری اسلامی قابل حل می باشد .” و در ادامه می افزاید که ” سیستم بانکداری اسلامی حاوی پیامی امیدوار کننده می باشد که قادر است مشکلات این بحران را حل نماید … ” و ادامه می دهد که ” در سیستم بانکداری اسلامی پرداخت بهره غیر مجاز می باشد و بایستی بانکها براساس سیستم سود و زیان حاصل از سرمایه گذاری در پروژه های سازنده و مطمئن فعالیت نمایند و چنانچه امور بانکداری بین المللی و بانکهای داخل آمریکا به ویژه در امور وام دادن براساس نظام بانکداری اسلامی عمل کرده بودند بحران بدهیهای بین المللی و بحران موسسات و بانکهای داخلی آمریکا

معروف به بحران موسسات پس انداز و وام روی نمیداد. حرکت رو به رشد سیستم بانکداری اسلامی سبب گردید طی سالهای ۱۹۹۵ و ۱۹۹۶ بانکداران بزرگ کشورهای ربی به مشاوران خود ماموریت دهند تا راهکارهای علمی و همچنین روشی برای برقراری یک ارتباط پایدار بین عملیات بانکداری سنتی یا ربوی و عملیات بانکداری بدون ربا در اسرع وقت پیدا نمایند.
عملکرد نظام بانکداری اسلامی به گونه ای بوده است که هم اکنون بشتر از ۲۰۰ بانک و شرکت سرمایه گذاری اسلامی در سراسر گیتی در حال فعالیت می باشند ، و جمع سرمایه درگردش و دارائیهای آنها بالغ بر ۱۷۰ میلیون دلار و حجم سپرده هایی که در اختیار دارند حدوداً به یکصد بیلیون دلار می رسد. ده ها بانک بزرگ غربی نظیر CITY BANK و CLEN WORTH و ANZ که معروفترین بانکهای غربی می باشند نیز خدمات ویژه اسلامی خود را دائر کرده اند.

انتظار می رود با معرفی و پیگیری سیستم بانکداری اسلامی ، ضمن آنکه حرکت منابع را از بانکهای تجاری ربوی به سوی بانکهای اسلامی در برخواهد داشت ، در آینده نه چندان دور ، بهره جای خود را در عملیات بانکی به سود حاصل از سرمایه گذاری ها و معاملاتی که مغایر با موازین اسلامی نباشد واگذار نماید.

چکیده :
در این تحقیق مقدمه ای از کارکرد بانک در ایران و خارج از کشور که چگونه با مشتریان و تسهیلاتی که بانک به مشتریان می دهد آشنا می شویم . در این تحقیق متوجه می شویم که اجاره به شرط تملیک یعنی چه و چه ارتباطی با بانک دارد و مستاجر چه ارتباطی با بانک دارد و چگونه می تواند تسهیلات اجاره به شرط تملیک را از بانک بگیرد. چگونه مستاجر با رعایت مقررات در قرارداد مالک مسکن یا دفتر خانه اسناد رسمی و … می شود و اگر مستاجر به مقررات قرارداد رعایت نکند بانک می تواند چه تصمیماتی درباره مستاجر و قرارداد بگیرد. در این تحقیق متوجه می شویم که بانک چگونه می تواند سود اجاره به شرط تملیک را محاسبه کند. در این جا می فهمیم که مستاجر چگونه می تواند از ملک یا چیز های دیگری که بانک به عنوان اجاره به شرط تملیک به مستاجر می دهد نگهداری کند.

 

اجاره به شرط تملیک
۱- تعریف:
اجاره به شرط تملیک ، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد عین مستاجره را مالک گردد. در معاملات اجاره به شرط تملیک ، مورد اجاره را (( عین مستاجره )) متقاضی را (( مستاجر )) بانک را به عنوان ما لک عین مستاجره (( موجر )) و میزان اجاره مقرر را (( مال الاجاره )) و مدت قرار داد را (( مدت اجاره )) گویند.

بانک به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش فعالیت های مختلف اقتصادی از طریق معاملات اجاره به شرط تملیک ، قسمتی از منابع مالی میان مدت و بلند مدت واحدهای مختلف اعم از کشاورزی ، صنعتی ، معدنی ، ساختمانی و خدماتی بازرگانی و کسب و کار و همچنین هزینه خرید کالاهای بادوام ساخت داخل کشور را تامین می نماید. اجاره به شرط تملیک ذاتاً امری اجاره ای است ، اما به این دلیل که مالکیت مورد اجاره تا قبل از وصول کلیه مال الاجاره و حداکثر تا پایان مدت به مستاجر منتقل نمی شود بانک از برگشت منابع مالی خود اطمینان کافی دارد و در عین حال عموماً مشکل کمبود وثیقه متقاضی را نیز حل می نماید و متقاضی هم مطمئن است در طول مدت اجاره بها او افزایش پیدا نخواهد کرد و به شرط اجرای کلیه شرایط قرارداد ، در پایان مدت اجاره ، مالک عین مستاجره خواهد شد. بانک باید طبق قرارداد حق انتفاع و بهره برداری از عین مسناجره بدهد.

با دقت در تعریف فوق ملاحظه می گردد این عقد از دو عقد بیع و اجاره تشکیل شده و شامل ۳ مرحله اساسی است.
مرحله اول : خرید
مرحله دوم : اجاره
مرحله سوم : فروش یا واگذاری

که مراحل اول و سوم در ارتباط با عقد (( بیع )) و مرحله دوم در ازتباط با عقد (( اجاره )) می باشد.
به موجب ماده ۳۳۸ قانون مدنی بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم و به موجب ماده ۴۶۶ همان قانون ، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر ، مالک منافع عین مستاجره می شود.
۲- اهم ویژگی های عقد اجاره به شرط تملیک
۱/۲ – اجاره به شرط تملیک عقدی است لازم که طرفین ، متعهد به انجام تعهدات خود طبق قرارداد می باشند و نمی توانند قرارداد را فسخ نمایند ، مگر در موارد خیارات یا بنابر شروط ضمن عقد ، لذا در این عقد می توان هر شرطی ر اکه مخالف ماهیت و مقتضای عقد و نیز مغایر شرع مقدس اسلام نباشد با تراضی طرفین در عقد قرارداد منظور نمود.
شروط ضمن این عقد عبارتند از :
الف – شرط مباشرت :

یعنی این مستاجر راسا در استیفاء منافع از عین مستاجره ( مگر در موارد قهری و اضطراب به تشخیص بانک ) مباشرت مستقیم داشته باشد به عبارتی دیگر مستاجر موظف است از مافع عین مستاجره شخصاً بهره برداری نموده و حق ندارد اموال مورد اجاره را واگذار نماید
– وثیقه بگذارد
– اجاره مجدد بدهد
– قرض بدهد
– انتقال دهد
ویا به هر صورت دیگری ( آن را به صورت جزئی و کلی ) در اختیار شخص دیگری قرار دهد.
ب – شرط ضمان :
به لحاظ آن که در ان عقد مستاجر نقش (( امین )) را دارد بنابر این وی (( ضامن )) تلف شدن مورد اجاره نخواهد بود مگر در صورت تفریط و تعدی و با اینکه ضمن عقد موضوع ضامن بودن وی در قبال تلف شدن مال منظور شده باشد.

ج – شرط اختیار فسخ برای بانک :
از آنجا که عقد اجاره به شرط تملیک ، عقد لازم می باشد ، لذا بانک ها با گنجاندن شرط ضمن عقد ، اختیار فسخ را در موردی که مستاجر از انجام مفاد قرارداد یا اجرای تعهدات مقرر خودداری نماید ، قبل از انقضای سررسید برای خود محفوظ می دارند.
د – شرط بیمه :

مستاجر موظف است همه ساله عین مستاجره را به هزینه خود و به نفع بانک به میزان مانده تعهدات بیمه نماید و در صورتی که پس از انقضای مهلت بیمه مستاجر از تجدید بیمه خودداری نماید بانک حق دارد راساً نسبت به بیمه نمودن اموال موضوع قرارداد اقدام و هزینه های متعقله را از حساب مستاجر نزد خود برداشت و پایاپای نماید.
ه – شرط نگهداری :
مستاجر موظف است از اموال اجاره به نحو مطلوب نگه داری و بهره برداری نموده و هر گونه هزینه نیز اعم از کلی و جزئی که برای انجام تعمیرات مورد اجاره لازم باشد از اموال خود بدون مطالبه از بانک تامین و پرداخت نماید.
و – شرط پرداخت حقوق دولتی :
نظر به اینکه مستاجر در پایان مدت قرارداد مورد اجاره را تملیک خواهد نمود بنابراین پرداخت کلیه مالیات ها و عوارض و حقوق دولتی متعلق به عین مستاجره را بدون حق مطالبه از بانک از اموال خود تامین نماید.
ز – شرط نظارت :
بانک حق دارد در طول مدت اجاره به منظور اعمال نظارت لازم و کافی ،از عین مستاجره در هر زمان که لازم بداند بازدید و بازرسی نموده و مستاجر موظف است تسهیلات لازم را فراهم نماید. چنانچه در هر مرحله ( اعطای تسهیلات و بعد از آن ) بانک متوجه تخلف از قبیل واگذاری ملک به غیر، اجاره مجدد ، وثیقه گذاشتن ، انتقال و …. از جانب متقاضی گردد ، قرارداد فسخ و دین مشارالیه به حال تبدیل می گردد.

ح – شرط تملیک :
بانک مکلف است در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره در صورتی که کلیه تعهدات مستاجر طبق قرارداد انجام شده باشد ، عین مستاجره واگذار و آن را به مالکیت او در آورد.
۲/۲ – مدت و کاربرد:
با توجه به ابن که از طریق این عقد نمی توان انواع اموال منقول و غیر منقول با عمر مفید کمتر از ۲ سال را خریداری نمود ، بنابراین کاربرد آن در اعطای تسهیلات میان مدت و بلند مدت به منظور تامین نیازهای سرمایه ای و ثابت واحد های تولیدی ، خدماتی ، بازرگانی و کسب و کار و کالاهای مصرفی با دام ساخت داخل با طول عمر بیش از دو سال می باشد.
تبصره ۱ :
تسهیلات اعطایی جهت خرید کالا های مصرفی بادوام ساخت داخل می تواند به صورت مستقیم به مصرف کنندگان پرداخت شود و یا از طریق انتقال مانده تسهیلات استفاده شده تولید کنندگان این نوع کالاها به خریداران صورت گیرد.
۳/۲ – تامین وثیقه :
چون خرید اموال توسط بانک ، مالکیت بانک تا پایان مدت اجاره ادامه خواهد داشت ، لذا عین مستاجره می تواند جایگزین وثیقه تسهیلات اعطایی گردد و مشکل تامین و تهیه وثیقه جداگانه برای استفاده کننده وجود نخواهد داشت.
نکته : در زمان تنظیم سند در دفتر خانه اسناد رسمی ، سند مالکیت ملک به نام بانک صادر خواهد شد.
۴/۲ – حفظ مالکیت :
باز پرداخت اقساط توسط مستاجر در عین حال که سبب استهلاک منابع مالی مصرف شده بانک می گردد ، عاملی است تا مستاجر اطمینان داشته باشد که مبالغ پرداخت شده او در هر قسط به عنوان قسمتی از وجه مال مورد نظر منظور می شود ، به نحوی که در پایان مدت اجاره ، عین مستاجره به مالکیت او در خواهد آمد.

۳- ظوابط خرید :
ضوابط خرید اموال منقول مورد اجاره توسط بانک ها عیناً مانند ضواط خرید در معاملات فروش اقساطی وسایل کار ، ماشین آلات و تاسیسات بوده و در مورد اموال غیر منقول نیز لازم است ابتدا از مورد معامله ارزیابی به عمل آید ، ضمناً بانک در خرید اموال هیچگونه دخالت و مسئولیتی از نظر انتخاب ، ساخت ، مشخصات فنی ، حمل ونقل ، نصب ، راه اندازی و بهره برداری از آن نخواهد داشت لذا متقاضی باید بنابر ضرورت شغلی و احتیاجات خود اموال مورد نظر را انتخاب و جهت خرید به بانک معرفی نماید.
۴- ضوابط اجاره :
۱/۴- بانکها مکلفند اموال مورد نظر را از طریق تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرارداده و شروط مورد نظر خود ر ا به شرح موارد مندرج در بند (۱/۲ ) در قرارداد منعقده درج نمایند.

۲/۴ – میزان مال الاجاره با توجه به قیمت تمام شده اموال خریداری شده به علاوه سود بانک در طول مدت قرارداد تعیین و در قرارداد قید شود ، ضمناً در موقع تعیین سود ، مبلغ پیش دریافت از قیمت تمام شده کسر خواهد شد.
شایان ذکر است سقف تسهیلات اعطایی تسهیلات مذکور ، معادل ، ۸۰ درصد از مبلغ ارزیابی ملک معرفی شده ( براساس گزارش کارشناس ارزیاب و حداکثر تا میزان دویست میلون ريال می باشد . )
۳/۴ – با توجه به این که بانک ها مکلفند حداقل ۲۰% قیمت تمام شده اموال را بابت قسمتی از مال الاجاره برای طول مدت اجاره پیش دریافت نماید ، لذا لازم است در قرارداد میزان پیش دریافت از مستاجر تعیین و درج شود.
۴/۴ – خرید اموالی که به تشخیص بانک مصرف انحصاری و یا محدود دارد و یا بر اثر نصب و بهره برداری استفاده مجدد از اموال برای بانک مقرون به صرفه نباشد ممنوع است ، لذا در صورتی که مصلحت بداند که اینگونه اموال از طریق عقد قرارداد خریداری شود ، لازم است نوع و ثائق و تضمینات اضافی مورد نظر نیز تعیین و از متقاضی اخذ شود.

۵/۴ – مدت اجاره به شرط تملیک حداکثر متناسب با طول عمر مفید اموال با توجه به مدت تعیین شده در جدول عمر مفید کالا و اموال معین خواهد شد. بنابراین باید در نظر داشت اجاره به شرط تملیک در مورد اموال کمتر از دو یال ممنوع می باشد. ضمن آن که مبدا محاسبه طول عمر مفید کالا و اموال تا تاریخ شروع بهره برداری از آن تشخیص بانک خواهد بود.
تبصره :
قرارداد مدت اجاره به شرط تملیک برای خرید تاکسی تا پنج سال و برا ی خرید اتوبوس ، مینی بوس ، کامیون ، و بارکش تا هفت سال به تشخیص بانک می تواند تعیین گردد.
۶/۴ – در صورتی که مستاجر قبل از پایان مدت اجاره مبادرت به پرداخت دیون و تسویه کامل باقی مانده مال الاجاره بماند لازم است تخفیف لازم در مبلغ مال الاجاره منظور و به مستاجر اعطاء گردد.

۷/۴ – نظر به اینکه پرداخت کلیه مالیات ها و عوارض در طول مدت اجاره به عهده مستاجر می باشد بنابراین لازم است به منظور تحصیل مجوز و پروانه های لازم و امور مشابه برای استفاده از اموال مورد اجاره به شرط تملیک از سوی بانک وکالت و یا نمایندگی لازم به مستاجر اعطا گردد.