-۱- طرح مسأله:
مشكلات بافتهاي فرسوده درشهرهاي بزرگ همواره يكي ازدغدغه هاي مردم ومديران شهري بوده است، زيرا سكونت وكار دراين نوع بافتهاي شهري هرگز بازدهي مطلوب را ندارند زيرااستاندارهاي مسكن زندگي درآنها بدليل فرسودگي شديد يا نسبي بسيار پايينتر از قسمتهاي ديگر شهر ميباشد. بافت فرسوده شهري به بافتي اطلاق ميشود كه از ابعاد كيفي وكمي وهمچنين ازلحاظ تجهيزات و تأسيسات شهري در سطح پايين قرار گرفته باشد مشكلات اصلي اينگونه

بافتها بهنگام مخاطرات طبيعي بروز ميكند كه بايد توجه مسئولين بيشتر متوجه اينگونه بافتها باشد عنوان بافت فرسوده شهري به با فتي اطلاق ميشود كه از ابعاد كيفي وكمي مسكن وتاسيسات وتجهيزات وابسته به آن درسطح بسيار پاييني از برخورداري است.اين بافت بعنوان بافتي ناكارآمد معرفي ميشود واز اينرو مساله بهبود بخشيدن به آن روي مينمايد. اين بهسازي بسته به نوع فرسودگي بافت مراحل مختلفي را شامل ميشود.تهيه واجراي طرحهايي كه به انحاء

مختلف سعي در بهبود وضع اين بافتها دارند ،نيازمند بررسي همه جانبه كمبودهاي موجود وبرنامه ريزي مداوم براي رفع معضلات اينگونه بافتهاست .بررسي همه جانبه بدين معناست كه درنوسازي وبازسازي اين بافتها ميبايست دركناربهبود بخشيدن به وضع مسكن كه حدود ۴۰درصدازبافتهاي شهري راتشكيل ميدهد ساير نيازهاي معيشتي ساكنين نيز كه در حيطه تاسيسات و تجهيزات شهري است تامين شود. بافت محله مجيديه كه بعنوان قسمتي از بافتهاي فرسوده شهرتهران شناسايي شده است.كه داراي معضلات فراواني بويژه در زمان بحرانهاي طبيعي مثل زلزله ميباشد

 

۱-۲-ضرورت تحقيق:
از آنجا كه تراكم جمعيتي وساختماني در بافتهاي فرسوده شهرهاي بزرگ بدليل قيمت نسبتا” پاينتر زمين وساختمان درآنها بطور قابل توجهي بالاست و از طرف ديگر آسيب پذيري اين بافتهاي شهري در مقابل حوادث و بلاياي طبيعي و…. بسيار بالاتر ازساير قسمتهاي شهري ميباشد،لذا رسيدگي و ساماندهي به اين بافتها از اهميت قابل توجهي برخوردار است. هرگونه فعاليتي در جهت ساماندهي به بافتهاي فرسوده نيازمند شناخت دقيق از ويژگيهاي مختلف اين بافتها درمناطق مختلف شهري است،.وازآنجا كه ناحيه ۳منطقه ۸نيز از جمله فرسوده ترين بافتهاي منطقه است ومشكلات بسياري را براي ساكنين خود فراهم آورده بنابراين ضرورت تحقيق در اين زمينه نيز بخوبي آشكار ميگردد.

 

۱-۳-اهداف تحقيق:
۱-تأمين امكانات معيشتي مناسب براي شهروندان در راستاي اهداف عدالت اجتماعي؛
۲-انتظام بخشي به مجموعه كاربريها و پاكسازي بافت از كاربريهاي مزاحم؛
۳-تشويق به سرمايه گذاري به منظور بازسازي بافتهاي فرسوده در جهت مقاوم سازي آنها؛
۴-ارتقائ كيفيت زندگي شهري؛

۵-اصلاح شبكه دسترسي.

۱-۴- سوالات تحقيق

آيا . به منظور مقاوم سازي ساختمانها در برابر زلزله مساله نوسازي بافت در اولويت قرار ميگيرد؟

آيا احيا بافتهاي فرسوده بعنوان راه كار مناسب با مشاركت مردم ومسولان امكان پذير است؟

۱-۵- فرضيات تحقيق:
۱- به نظر ميرسد. به منظور مقاوم سازي ساختمانها در برابر زلزله مساله نوسازي بافت در اولويت قرار ميگيرد.

۲- بنظر ميرسد احياي بافتهاي فرسوده بعنوان راه كار مناسب ، با مشاركت مردم و مسئولان بصورت توام امكان پذير است.
۱-- پيشينه تحقيق:
• مرمت شهري، (حبيبي، سيد محسن و مقصودي،مليحه). اين كتاب سعي در معرفي و جمع بندي نظريه ها و شيو ه هاي امر مرمت شهري در بافتهاي قديمي دارد و به اين منظور به بررسي مواردي چون تعاريف وا‍ژه ها ي مرمت شهري، نظريات جهاني و همچنين تجارب جهاني در زمينه مرمت شهري ميپردازد.
• بهسازي و نوسازي شهري (فلامكي،محمدمنصور،۱۳۸۴) اين كتاب سعي در معرفي وجمع بندي نظريه ها وشيو ه هاي مرمت شهري در بافتهاي قديمي دارد وبه اين منظور به بررسي مواردي چون تعاريف وا‍‍‍‍زه هاي مرمت شهري،نظريات وتجربيات جهاني مرمت شهري و.ميپردازد.

• ‍‍بهسازي و نوسازي شهري از ديدگاه علم جغرافيا (علي شماعي واحمد پوراحمد،۱۳۸۴)، اين كتاب پيرامون مسائل ومشكلات بافتهاي قديم شهري وتعاريف مفاهيم مرتبط با نوسازي وبهسازي شهري ميباشد. به نظزيات جهاني والگوهاي ساماندهي بافت قديم ميپردازد.
• مهندسين مشاور زيستا،طرح تفضيلي منطقه ۸را انجام داده اند كه درخصوص طرح تفضيلي محلات وتعيين تفكيك بافتهاي فرسوده،معابر و…پرداخته است.

 روش تحقيق:
انواع روشهاي تحقيق براي يافتن پاسخ مناسب براي مسائل مطرح شده درتحقيق باتوجه به موضوع تحقيق ،نوع واهميت مساله ،متفاوت خواهد بود. از آنجا كه اين تحقيق پيرامون ساماندهي بافت فرسوده شهري بخشي از شهر تهران انجام شده است، روش تحقيق كاربردي ميباشد كه از روش تحليلي و توصيفي استفاده شده است و مراحل روش تحقيق شامل:

• گردآوري اطلاعات
• كار كتابخانه اي (كتابخانه هاي ملي، دانشگاه تهران، دانشگاه آزاد، سازمان مديريت وبرنامه ريزي)
• كارميداني
• روش مشاهده
• استفاده از نقشه ها وعكسها
• طبقه بندي وتهيه جداول

۱-۸-محدوديتهاي تحقيق
• عمده ترين موانع؛
• عدم دسترسي به اطلاعات؛
• عدم همكاري بسياري از سازمانها،ادارات.

۲-مباني نظري
۲-۱- تعاريف
۲-۲- بافت:
مراد از بافت (بافت شهري)گستره اي همپيوند است كه با ريخت شناسي هاي متفاوت طي دوران حيات شهري در داخل محدوده شهر و يا حاشيه آن در تداوم وپيوند با شهر شكل گرفته باشد. اين گستره ميتواند از بناها، مجموعه ها ،راهها، فضاها، تأسيسات و تجهيزات شهري و يا تركيبي از آنها تشكيل شده باشد.
بافت شهر عبارت است از دانه بندي و در هم تنيدگي فضاها و عناصر شهري كه به تبع ويژگيهاي محيط طبيعي، بويژه توپوگرافي و اقليم در محدوده شهر يعني بلوكها و محله هاي شهري بطور فشرده يا گسسته و با نظمي خاص جايگزين شده اند. (توسلي،۵:۱۳۶۸)

بافت هرشهر كميتي پويا و در حال تغيير است كه وضع كالبدي شهر و چگونگي رشد و گسترش آنرا در طول زمان نمايان ميسازد. بافت هر شهر، ابتدا دانه بندي فضاهاي كالبدي شهر، يعني فضاهاي خالي و پر و تراكم آنها را نسبت به يكديگر مشخص ميكند. همچنين چگونگي و فاصله بين عناصر شهري را معين ميكند. بافت شهر شبكه گذرگاهي و نحوه توزيع فضايي آنها را نشان ميدهد. ابعاد و اندازه هر يك از فضاهاي كالبدي در افق و در ارتفاع با صورت يا افقي ميتواند نمايانگر نوع و حجم بافت خاصي از شهر باشد. فضاهاي خالي گوياي ويژگيهاي خاص شهري اند. مثلا فضاهاي خالي موجود در مركز محله هاي شهري و راههاي مهم و تقاطعها و در مجموع بافت، گوياي وجود مراكز و هسته هاي شهري و محله اي هستند(شماعي، پوراحمد، ۱۳۸۴).

بافت هر شهر نحوه شكل گيري و مراحل رشد و توسعه شهر را در طول تاريخ نشان ميدهد. يكي از عوامل اصلي و بسيار مهم شكل گيري بافت شهر در گذشته عوامل محيط طبيعي بوده است سه عامل توپوگرافي زمين، آب و هوا و منابع، عوامل اساسي و مهم طبيعت اند كه در بافت شهرهاي قديمي ايران تاثير عميقي به جاي گذاشته اند (سلطانزاده،۲۹۹:۱۳۶۵).

۲-۲-۱- بافت وفرسودگي:

آنچه در اين تحقيق مدنظر است، پرداختن به (بافتهاي فرسوده شهري) است، از اينرو لازم است مقدم برهرچيز مراد از״بافت״و ״فرسودگي״روشن گردد.

۲-۲-۲- انواع بافت شهري:
ميتوان باتوجه به مراحل رشد و توسعه كالبدي فضايي شهرها، لايه هاي گوناگون بافت شهري را از همديگر تشخيص داد. مثلا در شهرهاي بزرگ ايران هفت گونه از بافت شهري در بررسي گونه شناسي بافتهاي شهري قابل تشخيص است(مشهديزاده دهاقاني،۴۲۵:۱۳۷۳).
الف- بافت تاريخي، هسته اوليه شهر

بافت تاريخي را ميتوان هسته اوليه شهر دانست. قلعه،ارگ، يا كهندژ و آنچه را به عنوان هسته اوليه شهر امروزي كه در زمانهاي پيشين (در ايران قبل از قاجاريه) ساخته شده ميتوان بافت تاريخي ناميد.

ارگ، برج، بارو و هسته هاي اوليه شهرهايي چون همدان، شيراز، اصفهان، يزد و تبريز چنين ويژگيهايي دارند.(شماعي، پوراحمد، ۸۵:۱۳۸۴)
ب-بافت قديمي شهر
بافت قديمي، بافتي است كه گرداگرد هسته اوليه شهري يا بافت تاريخي تنيده شده است. مثلا” در ايران بخشهايي از شهر كه از نظر زمان شكل گيري آنها به اواخر دوره قاجاريه ميرسد(تا اوايل قرن حاضر) شامل ميشود. از نظر سبك معماري و شهرسازي، ويژگيهاي اصيل و سنتي در آن حاكم است(حائري،۲۷:۱۳۷۱).
بافت قديمي در طي زمان طولاني و بر اساس تجارب گذشتگان روند تكاملي خود را طي كرده است(مشهديزاده دهاقاني، ۴۲۵، ۱۳۷۴).

امروزه جمعيت اين بافتها با گسترش شهر و رشد بي رويه و سريع شهرنشيني، تخليه شده و مراكز خدماتي، تجاري و… به حاشيه شهرها انتقال يافته است. در نتيجه كمبود خدمات، زير ساختها و تأسيسات زيربنايي، عدم كشش مناسب و كافي شبكه ترافيكي و نارساييها و ناكارآمدي هاي بافتهاي قديمي در برآوردن وتامين نيازهاي امروزي شهروندان، موجب شده تا اين بافتها روز به روز بي رونق و فرسوده تر شوند و بعنوان بافتهاي مسأله دار و مشكل زا در افكار ونظر بسياري از مديران شهري و شهروندان مطرح باشند.
ج-بافت مياني شهر

اين بافت از حدود ۱۳۰۰تااوايل دهه ۴۰گرداگرد بافت قديم شهر شكل گرفت.
همزمان با رشد و گسترش شهرها، تغييرات كالبدي جديدي در بخش قديمي شهرها صورت گرفت. احداث خيابانهاي جديد، نخستين نمودهاي شهرسازي جديد است. بدنبال آن، حاشيه خيابان ها تغيير شكل داده و بناهاي تازه اي ساخته شد، اما قسمت دروني كمتر دچار تغيير و تحول شد. مرحله تخريب بافت قديمي با ايجاد ميدانهايي در مركز شهر ها وخيابانهاي عمود بر هم به شكل شطرنجي شروع شد.

تعادل زيست محيطي بين شهر وروستاهاي اطراف كشتزارها و باغها تا اواخر اين دوره برقرار بود. از خصوصيات بارز بافت مياني شهرها، ساخت و سازهاي غير بومي، پهن تر بودن كوچه ها، وجود نشانه هايي از خيابانها به سبك مدرن و همچنين درختكاري و ساخت پياده روها و نماسازيي مدرن در حاشيه خيابانهاست.(شماعي، پوراحمد، ۸۶:۱۳۸۴)
چ-بافت جديد شهري
از دهه ۱۳۴۰به بعد تغيير وتحولات اوضاع اجتماعي واقتصادي و فناوريهاي نوين در كشور تشديد شد. در نتيجه يك بافت جديد به دور بافت قبلي شهر ها شكل گرفت.
اقدامهاي عمراني در شهرها مانند خيابان بندي و آسفالت كوچه ها و معابر، توسعه خدمات و زيربناها در شهرها، ايجاد ساختمانها و اداره هاي جديد، ايجاد پاركها و… به رشد و توسعه فعاليتهاي ساختمان سازي وشهرسازي توسط بخش دولتي وخصوصي سرعت بخشيد. افزايش مهاجرت به شهرها نيز خود عامل ديگري در افزايش رشد جمعيت شهري و بيشتر شدن ساخت و سازهاي اطراف وحاشيه شهرها بود. افزايش آپارتمان سازي، رشد و توسعه كارخانه ها و شهركهاي صنعتي، رواج گسترده معاملات زمين، تشديد فاصله طبقات اجتماعي در شهرها و گسترش حاشيه نشيني و اسكان غير رسمي از ديگر ويژگيهاي شهري در اين دوره است. بافتهاي جديد با بافتهاي نوساز شهري با اين ساختارها مواجه اند.
ح-بافت پيراموني شهر
اين بافت كه از سال ۱۳۵۰ در ايران شكل گرفت و توسعه يافت در واقع در برگيرنده بخشهاي خوابگاهي يا حومه هاي وابسته به كلانشهرهاست. با افزايش جمعيت و مهاجرت به شهر ها ، نياز به مسكن و رشد و گسترش شهري افزايش يافت. رشد جمعيت بويژه ناشي از مهاجرتهاي بي رويه كه بدنبال سرپناهي براي سكونت بودند، در نقاط حاشيه اي يا خارج شهر بافت پيراموني بصورت شهرك سازي را بوجود آوردند. جايي كه تراكم در حال كاهش بسوي خارج از مركز شهر و كاربري منفرد ويژگي غالب آنست(شماعي،پوراحمد،۸۷:۱۳۸۴).
خ-بافت اقماري يا گسترش ناپيوسته شهر
شكل گيري اين بافت از سال ۱۳۶۰آغاز شد و در اوايل دهه ۷۰به اوج خود رسيد. اين بخش شامل شهركهاي گوناگون در اطراف شهرهاي بزرگ بود. شهركها و نقاط جمعيتي ايجاد شده يا گسترش يافته در اين دوره به سه دسته تقسيم ميشوند.
دسته اول شهركهاي اقماري و خوابگاهي هستند كه در زمينهاي باير توسط دولت يا بخش خصوصي ساخته اند.
دسته دوم شامل نواحي و بخشهايي است كه با تغيير شكل روستاها و نقاط جمعيتي اطراف شهرها بصورت شهركها و نقاط مسكوني درآمده اند و بدون پيش بيني هاي لازم شهري در مورد آنها صورت نگرفته است.

دسته سوم پيامد توسعه بي رويه و بدون برنامه روستاها و نقاط جمعيتي اطراف شهرها به همان شكل و صورت اوليه روستايي است.
رشد سريع اين شهرگونه ها و رواج ساخت و سازهاي بدون برنامه و اسكان جمعيت مهاجر، پيدايش مشكلات بسياري را دامن زد. عدم تعادل بين فضاهاي شكل گرفته، گسترش مشكلات اجتماعي، روحي و رواني ناشي از تقابل بين فرهنگها و سنتها و… از جمله اين مشكلات هستند(شماعي، پوراحمد، ۸۸:۱۳۸۴).

د-گسترش متروپلي شهر بهمراه ايجاد شهرهاي جديد
رشد سريع و وسيع شهر هاي بزرگي همچون تهران، مشهد، اصفهان، تبريز، شيراز و پيدايش شهرهاي جديد و پيوند شهرها ي كوچك و متوسط اطراف اين شهرها به مادر شهر، به پيدايش شبكه شهري گسترده اي و بافت جديدي از شهرها منجر شده است. اين شكل از گسترش كالبدي، فضايي كه به رشد متروپلي و منطقه شهري منجر ميشود، بعلت اشكال در برنامه ريزها يا نبود برنامه ريزي دقيق و مشخص، ساماندهي و كنترل شهر را دچار مشكلات بسياري كرده و اين مشكلات در سطح منطقه شهري و حتي در سطح كشور پيامدهاي ناگواري را موجب شده است.
اعمال شاخص شاخص

بلوكي است كه حداقل ۵۰% بناهاي آن غير مقاوم بوده که دليل آن فقدان سيستم سازهاي مناسب و عدم رعايت موازين فني است. ناپايداري
بلوكي است كه حداقل ۵۰% عرض معابر آن كمتر از ۶ متر است. نفوذناپذيري
بلوكي است كه حداقل ۵۰ درصد قطعات (پلاك ها) آن داراي مساحتي كمتر از ۲۰۰ متر مربع است. ريزدانگي

هويت فرهنگي و تاريخي شهرهاي تاريخي ما در معرض نابودي است از اينرو ضروري است در چار چوب طرحهاي جامع بهسازي و نوسازي شهري الگوها و روشهاي مناسب مورد توجه و حمايت قرار ميگيرد(شماعي، پوراحمد، ۸۹:۱۳۸۴).

 

۲-۳- فرسودگي
مراد از فرسودگي، ناكار آمدي و كاهش كارايي يك بافت نسبت به كارآمدي ساير بافتهاي شهري است. فرسودگي بافت و عناصر دروني آن يا به سبب فقدان برنامه توسعه و نظارت فني بر شكل گيري آن بافت بوجود ميايد، پيامد فرسودگي بافت كه در نهايت به از بين رفتن منزلت آن در اذهان شهروندان منجر ميشود، در اشكال گوناگون از جمله كاهش و يا فقدان شرايط زيست پذيري و ايمني و نيز نابسامانيهاي كالبدي، اجتماعي، اقتصادي و تأسيساتي قابل دريافت و شناسايي است(وزارت مسكن و شهرسازي، ۷:۱۳۸۴).
بافت فرسوده شهري: به محدوده يا بلوک شهري اطلاق مي شود که بيش از ۵۰درصد بنا هاي آن ناپايدار،معابرآن نفوذناپذير و املاک آن ريز دانه باشد.

۲-۳-۱- گونه هاي بافتهاي فرسوده
بافتهاي فرسوده به سبب آسيبها در كليت با يكديگر وجوه مشتركي دارند، اما به سبب عوامل موثر در فرسوده بودن داراي ماهيتهاي متفاوت ميباشند. اين تفاوت، بافتها در سه گروه زير قرار ميدهد:
الف)بافتهاي داراي ميراث هاي شهري؛
ب)بافتهاي شهري(فاقد ميراث شهري)؛
ج)بافتهاي حاشيه اي (سكونتگاهاي غيررسمي ).(وزارت مسكن وشهرسازي،۸:۱۳۸۴)
الف)بافتهاي داراي ميراث شهري
مراد از بافتهاي داراي ميراثهاي شهري،بافتهاي فرسوده اي است كه عليرغم فرسودگي در گستره بناها ،مجموعه فضاها،تاسيسات و تجهيزات شهري با ارزش ويا تركيبي از آنها وجود دارد.شناسايي وجود اين عناصر موجب ميگرددتا بهره گيري از ميراثها ونقش هويت بخش آنها در بستر مداخله مورد توجه قرارگيرد وبارز گردد.

نكته مهم در اينست كه جدا كردن بافتهاي داراي ميراث از ساير بافتها كه به سبب اهميت آنها صورت گرفته، به هيچ عنوان به مفهوم حذف اين گونه بافتها از دستور كار مداخله در بافتهاي فرسوده نميباشد، بلكه اين امر تنها تأكيدي برضرورت همكاري ونظارت سازمان ميراث فرهنگي بر اقدامات نهادهاي مسئول در حفظ منطقي وتخصص ميراثهاي با ارزش در اين بافتهاست.(وزار ت مسكن وشهرسازي،۸:۱۳۸۴)

ب)بافتهاي شهري (فاقد ميراث شهري)
مراد از بافتهاي شهري بافتهاي فرسوده اي است كه در لايه هاي دروني شهر جاي دارند.اين بافتها يا در كالبدهاي به جاي مانده در دل بافتهاي قديمي قرار گرفته اند،ويا حاصل استقرار افراد فرو دست جامعه در زمينهاي خالي درون شهري وبرون شهري اند كه با گسترش شهرها با آنها در آميخته اند.اين بافتها عليرغم دارا بودن توانمنديهاي فراتر از آنچه در حال حاضر پذيراي آن هستند به سبب آنكه از چرخه حيات موثر شهري خارج هستند از ارزش كمتري برخودار ميباشند.(وزارت مسكن وشهرسازي،۱۳۸۴)

ج)بافتهاي حاشيه اي (سكونتگاههاي غيررسمي)
مراداز بافتهاي حاشيه اي بافتهاي فرسوده اي است كه به سبب عدم تناسب ميان درآمد متقاضيان سكونت در شهرهاي بزرگ و هزينه هاي سكونت در آنها بيشتر بطور غير رسمي در حاشيه شهرها شكل گرفته اند. ساكنين اين بافتها بيشتر مهاجران جوياي كار هستند كه در شهرهايي كه داراي توانمندي بالا در عرضه اشتغال و خدمات ميباشند، ساكن شده اند (وزارت مسكن وشهرسازي، ۹:۱۳۸۴).

۲-۴- شناسه ها
شناسه ها به آسان كردن درك مشترك از مفاهيم بكار گرفته شده در مصوبه مورخ ۱۶/۳/۱۳۸۴شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در خصوص بافتهاي فرسوده شهري و تصميمات متكي برآن تدوين شده است. براي تعيين شناسه ها، رايج ترين ويژگيهاي مشترك در هر يك از عوامل نقش آفرين در بافتهاي فرسوده مد نظر قرارگرفته است. بنابراين با مشاهده نشانه هايي همنواخت با اين شناسه ها ميتوان از وجود فرسودگي و ضرورت اقدامات مرتبط اطمينان نسبي حاصل كرد. اين شناسه ها شامل موارد زير ميباشند:
الف)شناسه هاي شناخت محدوده بافتهاي فرسوده؛
ب) شناسه هاي شناخت گونه هاي بافتهاي فرسوده؛
ج ) شناسه هاي شناخت گونه ها ي مداخله در بافتهاي فرسوده؛
د)شناسه هاي شناخت مراجع قانوني ومستندات قانوني مداخله در بافتهاي فرسوده.(وزارت مسكن وشهرسازي،۱۸:۱۳۸۴)

۲-۴-۱- شناسه هاي شناخت محدوده بافتهاي فرسوده
بافتهاي فرسوده به دلايل متفاوت فرسوده شده اند. از اينرو با اشكال گوناگون و وجوه متفاوت مشاهده ميشوند. اختلال در موارد زير فراگيرترين وجوه براي تعيين شناسه و شناخت محدوده بافتهاي فرسوده است:
الف)شكل كالبدي؛
ب)انسجام بافت واستحكام و مصالح ساختماني عناصر درون بافت؛
ت)ساختار زير ساختها؛
ث)كارايي نظام شبكه؛
ج)ابعاد كاركردي؛
ح)وضعيت محيط زيست؛
خ)ابعاد اجتماعي؛
د)ابعاد اقتصادي؛
ذ)عملكرد مديريت شهري؛
ر)نوع مالكيت.(وزارت مسكن وشهرسازي،۱۹:۱۳۸۴)
الف-شكل كالبدي
۱) ريخت شناسي بيشتر اين بافتها شكلي اندام واره دارد.
۲)ابعاد فيزيكي بيشتر اجزاي بافت بويژه قطعات واقع در حوزه هاي مسكوني، ريز دانه و ابنيه آن كوتاه مرتبه (يك يا دوطبقه)است. (وزارت مسكن وشهرسازي، ۱۹:۱۳۸۴)
ب- انسجام بافت و استحكام و مصالح ساختماني عناصر درون بافت:
۱) در اين محدوده ها بافت فاقد انسجام بوده و بيشتر بناهاي درون آنها فاقد مقاومت در برابر زلزله با شدت متوسط ميباشند.
۲)در مكانهاي فاقد ايمني(بصورت اسكان هاي غير رسمي)مانند حريم گسلها، بستر رود دره ها و قناتها قرار گرفته اند.
۳)در ساخت بناهاي آن از مصالح نازل و كم دوام استفاده شده است(وزارت مسكن و شهرسازي، ۱۹:۱۳۸۴).
ت- ساختار زير ساختها
فاقد زير ساختي (بويژه آب و برق) است و در صورت دارا بودن، شبكه آن دچار نارسايي بوده و آسيب پذير است. (وزارت مسكن وشهرسازي، ۱۹:۱۳۸۴)
ث- كارآيي نظام شبكه
۱)داراي شبكه ناكارآمدست.
۲)داراي شبكه اندام واره ونامنظم است.
۳)داراي شبكه با عرض كم ونفوذ پذيري پائين است. (وزارت مسكن وشهرسازي ،۱۹:۱۳۸۴)
ج-ابعادكاركردي
۱)كاربريهاي ناسازگار در بافت مسكوني بطور نسبي بالاست (بويژه صنايع غير مجاز مدنظر سازمان حفاظت محيط زيست در گروههاي ب،ج،د،ه)
۲)دچار فقدان يا كمبود شديد فضاهاي خدماتي است.
۳)واحدهاي تجاري آنها متروكه ويا درحد بسيار نازل است. (وزارت مسكن وشهرسازي ،۲۰:۱۳۸۴)
ح-وضعيت محيط زيست

۱)دچار كيفيت محيطي پايين وغير بهداشتي
۲)آلودگي ناشي از فقدان سيستم دفع فاضلاب،آبهاي سطحي وجمع آوري در آنها وجود دارد.
خ- ابعاد اجتماعي

۱)شمار ساكنين غير بومي (مهاجر روستايي يا تهيدستان شهري)نسبت به ساكنان اصيل بيشتر است.
۲)داراي منزلت مكاني و سكونتي پايين است.
۳)تركيب جمعيتي آن غير متعارف است.

۴)شيوع اعتياد و ناهنجاريهاي رفتاري و بيكاري در آنها بالاست .
۵) ناامني محيطي بويژه براي كودكان و جوانان و زنان وجود دارد. (وزارت مسكن وشهرسازي، ۲۰:۱۳۸۴)
د- ابعاد اقتصادي

۱) ارزش زمين ومسكن به ميانگين ارزش آنها در شهر پايين است.
۲) به سبب فقر بهبود بخشيدن به مسكن از سوي ساكنان ناممكن است.
۳) از سوي سرمايه گذاران، انگيزه سرمايه گذاري وجود ندارد.
۴) منابع درآمدي بيشتر ساكنان نامعلوم است.
۵) ساكنان در دهك هاي پايين درآمدي قرار دارند. (وزارت مسكن و شهرسازي، ۲۰:۱۳۸۴)

ذ- عملكرد مديريت شهري
۱) خدمات شهري ارائه نميشود و يا ارائه آن دچار كاستي است.
۲) اقدامات عمراني موثر از سوي سازمان هاي مسئول در آنها مشاهده نميشود.
۳) فاقد فضاهاي عمومي و خدماتي(حتي در مقياس محلي)است.
۴) فاقد اثاثيه شهري است (وزارت مسكن وشهرسازي، ۲۰:۱۳۸۴).
ر- نوع مالكيت
۱) قطعات آن فاقد خطوط تفكيكي روشن ميباشد.
۲) وارثان آن متعددميباشند.
۳) فاقد اسناد رسمي مالكيت (سند وبنچاق)است.

۲-۴-۲- شناسه هاي شناخت گونه هاي بافت فرسوده:
در بسياري از بافتهاي فرسوده تركيبي از گونه ها ي بافت وجود دارد كه درموارد ي امر تشخيص را با دشواري مواجه ميكند .در رويارويايي باچنين شرايطي گونه هاي بافت به كمك چهار عامل زير از يكديگر قابل تفكيك ميباشند:
۱-دوره زماني
۲-گونه ارزش بافت
۳-موقعيت استقرار در شهر
۴-وضعيت حقوقي –ثبتي عناصر بافت. . (وزارت مسكن وشهرسازي ،۱۳۸۴)

راهکارهاي جهت ساماندهي و احياي بافت فرسوده
نمودار زير وضعيت وپيوندهاي احياي بافتهاي قديمي وفرسوده مراكز شهري را با راهكارهاي مختلف نشان ميدهد

نمودار ۱- راهكارهاي احياي بافت فرسوده شهري
در نمودار فوق مشاهده ميكنيم كه به منظور احيا ومرمت شهري سه راهكار مستقل و يا تركيبي قابل اجرايند. در اين راهكارهها عليرغم اين كه هدف، احيا و مرمت شهري است، اما تاكيد هر راهكار نمايانگر بينش كارشناسان ومسئولان امور شهري است، حال اينكه كدام راهكار ومجموعه اي از راهكارها برگزيده شود، به عوامل زيادي مانند وضعيت اجتماعي-اقتصادي وكالبدي، سياستگذاريهاي كلان شهرسازي وانديشه دستاندركاران، چه مسئولان و چه كارشناسان شهري است.

۲-۵- تعريف بهسازي
بهسازي، بهبود بخشيدن به وضعيت بافت و عناصر دروني آنست و مجموعه اقداماتي را شامل ميگردد كه در زمينه كالبدي همنواخت با الگوي اوليه به حفظ و نگهداري بافت و عناصر آن ميپردازد ودر زمينه غير كالبدي به رونق بخشي حيات دروني آن كمك ميكند .بستر مداخله ميتواند بافت شهري ،فضاي شهري، مجموعه ها و بناها را به تنهايي ويا در مجموع شامل گردد. در اينگونه مداخله حد وفاداري به گذشته اصل بوده و با حفاظت كامل از هر آنچه وجود دارد، مفهوم ميابد.به سبب گستردگي دامنه اقدامات مرتبط به بهسازي،اين اقدامات در دودسته جاي داده شده است :يكي مجموعه اقداماتي كه قبل از ورود خدشه به بافت وعناصر آن تبديل ميشود وديگري مجموعه اقداماتي كه پس از وارد آمدن آسيب وخسارات در دستور كار قرار ميگيرد.در اين مداخله اصل بروفاداري به گذشته وحفظ آثارهويت بخش در آنهاست .فعاليت بهسازي با هدف استفاده از امكانات بالقوه وبالفعل موجود وتقويت جنبه هاي منفي صورت ميپذيرد.به عبارت ديگر بهسازي شهري به مجموعه مداخله هائي از اصلاح وضع بناها ،فضاهاومحله ها ي شهري،براساس يك طرح جامع،هماهنگ كه به نحوي حالت فرسودگي وركود ورخوت رادر آنها از بين ببرد،گفته ميشود.(حبيبي،۳۶:۱۳۷۹)

بهسازي را ميتوان نوعي برنامه ريزي جامع نيز به حساب آورد.بهسازي كمك به بهبود وضع شهرها ازجمله وضع كالبدي،اقتصادي،اجتماعي آنها وافزايش بنيه ي اقتصادي واجتماعي دربافتهاي قديم وجديد است،(شيعه۱۳۷۸ :۱۲۰-۱۲۱)
به مجموعه اقداماتي اطلاق ميشود كه با اندك تغييراتي در فعاليت و بدون مداخله اي چشمگير در كالبد، موجبات افزايش عمر اثر را فراهم ميگرداند. عمل بهسازي در معاصر كردن فضاي گذشته نهفته است و نه در باز توليد فضاي شهري گذشته (حبيبي ومقصودي، ۱۳۸۲، ص۵).

آندسته از اقدامهايي كه باكمترين هزينه ومداخله وفقط به منظور بهبود فضاها ومحيط زيست شهري(اصلاح معابر،اصلاح تاسيسيات زيربنايي،بهبود فضاهاي مسكوني و غيره)درمقياس بناها وبلوكها ومحله هاي شهري صورت ميگيرد بهسازي نام دارد . (حبيبي ۱۳۸۱و ومقصودي، شماعي ، ۱۳۸۰ )
اقدامات بهسازي
اقدامات بهسازي به اشكال گوناگون انجام ميگيرد كه مهمترين آنها به شرح زير است:
الف)بهبود بخشي
تقويت جنبه هاي مثبت واز بين بردن جنبه هاي منفي فضا است.اين اقدام سعي در كاهش محدوديتها وكاستيها دارد.
ب)بازيافت
آندسته از اقداماتي كه با كمترين مداخلات به ايجاد شرايط زيست بهينه درفضاي شهري منجر ميشود.بازيافت شامل اقداماتي است كه شرط دوام وبقاي فضاي شهري را در محيط پيرامونش بيشتر كند ..بازيافت بدنبال رفع خطر وبازگرداندن حيات مجدد به كالبد وفضاي شهري در كوتاه مدت با استفاده از شرايط موجود در فضاست.
ج)استحكام بخشي
به مجموعه كارهايي كه موجب افزايش امنيت،قدرت واستحكام كالبد وفضا ميشود ،اطلاق ميگردد.هدف اين افزايش دوام ويكپارچگي در ساختار فضايي شهر است.
د:مراقبت وحمايت:
اتخاذ تدابير مناسب براي جلوگيري از خطرات احتمالي را مراقبت گويند كه بازرسي وبازبيني منظم ،نگهداري ،تعمير ،مطالعه انواع دگرگونيها ي كالبدي،اجتماعي،اقتصادي وشناخت خطرات وآسيبها ي ناشي از فرسودگي وركود رانيز شامل ميشود.
حمايت در برگيرنده مجموعه اقداماتي مانند تهيه وتدوين قوانين ،جلب حمايتهاي دولتي وتعيين حوزه هاي حفاظتي است.
ه-رونق بخشي
منظور از رونق وتجديد حيات كالبد وفضاي شهري است.
و- حفاظت:
حفاظت شامل بازبيني منظم ورفع اشكالات در عملكرد وفضاست.بعبارت ديگر ،به مجموعه اقدامهايي كه در فضاهاي كالبدي ارزشمند فرهنگي وتاريخي براي حفظ محيط بعنوان نشانه هويت يك كشور انجام ميگيرد ،حفاظت گفته ميشود .
پس ميتوان گفت بهسازي شهري تنها به بهسازي كالبد وفيزيك شهر توجه ندارد،بلكه به اصلاح وتوانمند سازي ساختارهاي كالبدي،اقتصادي واجتماعي شهر توجه همه جانبه دارد .براساس طرح جامع بهسازي ميتوان حالت ركود وكمبود را از بين برد .در كل برنامه هاي بهسازي شهر شامل تحول وتكامل يا منطبق ساختن فضاها ومجموعه هاي شهري با استانداردهاي قابل قبول است.
البته همانطوري كه مشخص شد در بهسازي تنها سازماندهي نظام كالبدي نبايد مدنظر باشد،بلكه بايد شرايط اقتصادي-اجتماعي ،زيست محيطي،روحي –رواني وجامعه شناختي دركنار ساختار كالبدي مورد توجه قرار گيرد .بهسازي به مجموعه ي فعاليت ها وشرايط زندگي در شهر يا روستا مي انجامد وهويت واصالت شهر را حفظ ميكند اطلاق ميشود.
بهسازي بصورت فردي واجتماعي به منظور افزايش رفاه اجتماعي از راه افزايش كيفيت روحي-رواني شهروندان توسط آموزش ،يكي از مهمترين مسائل مورد توجه در بهسازي شهري است .همچنين در بهسازي شهري بايد به بهداشت وسلامت روحي وجسمي شهروندان از نظر زيستي توجه شود.

۲-۶- نوسازي:
اقداماتي در جهت با‍‍زگرداندن حيات مجدد به بنا يا فضا و احيا با تأكيد بر تغيير شكل فضا يا مجموعه شهري نوسازي ناميده ميشود. اين اقدام در جهت انطباق و به روز كردن سازمان كالبدي-فضايي با نيازهاي امروزي است (فلامكي،۱۳۷۵،ص۳۴).
نوسازي بازآفريني هستيها ومعاصر سازي بافت وعناصر دروني آنرا با حفظ ماهيتهاي شكلي(درابعاد كالبدي)وهمنواخت با موازين نوين را(در ابعاد غير كالبدي) در دستور كار دارد.بستر مداخله ميتواند بافت شهري،فضاي شهري،مجموعه ها وبناها به تنهايي ويا در مجموع باشد.در نوسازي وفاداري به گذشته در صورت خدشه دار نشدن ارزشهاي كهن (چه فنون نوين بكار گرفته شود يانه )مجاز ميباشد.

(در اين مداخله حد وفا داري به گذشته از انعطاف پذيريي بيشتري برخوردار است وبرحسب مورد از مداخله اندك تا تغيير را ميتوان شامل شد.فعاليت نوسازي با هدف افزايش كارايي ،بهره وري وباز گرداندن حيات شهري به بافت ميباشد.)

نوسازي بازگرداندن حيات مجدد به بنا يا فضا واحيا با تاكيد برتغيير شكل فضا يا مجموعه شهري است. نوسازي انطباق وبروز كردن سازمان كالبدي-فضايي با نيازهاي امروزي است.نوسازي شهري كاري مداوم است كه در پي فرسودگي وتخريب نسبي فضاي شهري در روند شهر سازي شهرها از گذشته تا حال صورت ميگرفته است.بطوريكه شهرهاي جديد هم از اين اقدام بركنار نيستند ،اما اين اقدام اساسا در شهرهاي قديمي يا بناها وفضاهاي در حال تخريب بيشتر صورت ميگيرد.تغيير وتحول ونوسازي فضاهاي زيستي انسان در طول تاريخ سبب شده اشكال زندگي وتمدن شهري به اين اندازه رشد وتوسعه يابد .
در تجربه مغرب زمين اقدامات نوسازي وبهسازي به سه صورت تحقق يافته است: (توسلي،۸۵ :۱۳۷۹ )
الف)نوسازي كامل

ب)بهسازي كامل
ج)نوسازي همراه با بهسازي .
در مورد نخست در مرحله مطالعات شهرسازي،پس از اينكه بنا يا بناهايي را فرسوده وتخريب شدني تشخيص دادند،آنها را پاكسازي ميكنند.مكان آنها بصورت زميني براي نوسازي كامل آماده ميشود.

درمورد دوم ،در بناها هاي قديمي يا نيمه قديمي واجد ارزش مرمت كه اين خود در روند مطالعات شهري تعريف ميشود ،بهسازي كامل صورت ميگيرد.يعني تركيب بيروني بنا كه روبه فضاي شهري (خيابان يا ميدان)است،حفظ،احيا واصلاح ميشود وفضاهاي داخلي مطابق نيازهاي روز براي استقرارفعاليتهاي نو،اصلاح وتكميل ميشوند.تاسيسات وتجهيزات آنهم تغيير ميابند.

مورد سوم،جامع موارد اول ودوم است .براي مثال ،در بنايي سه طبقه با تمام ويژگيهايي كه درقالب مورد دوم شمرده شده ،بهسازي كامل ،البته به منظور سازگاري وهماهنگي براساس آنچه قواعد ومعيارهاي طراحي شهري تعيين ميكنند ،صورت ميپذيرد.در صورتي كه بنا از نظر ساختماني توانايي داشته باشد،پيشنهاد ميشود دو طبقه برآن افزوده شود .اين امر فقط جنبه كالبدي ندارد ،بلكه با اقتصاد زمين نيز ارتباط دارد كه در كشور ماهم متداول شده است.(توسلي،۸۵:۱۳۷۹)

اقدامات نوسازي
نوسازي شهر مجموعه اي از اقدامات زير راشامل ميشود:
الف) نوكردن
اين واژه به معناي شكل دادن وبا ارزش كردن مجدد يك بنا يا فضاي شهري است كه از طريق مداخله هاي كالبدي –فضايي صورت ميگيرد .اين واژه در فرهنگ آكسفورد به معناي تجديد حيات مجدد اثر يا بنا يا مجموعه شهري آمده است .پس از تعيين هدف يا مداخله طي يك دوره زماني ميان مدت با طراحي جديد وهماهنگ با گذشته اقدام ميكنند .
ب)احيا
اين واژه به معناي حيات بخشيدن به بخشهاي ازميان رفته يا سازمان فضايي آنست ،به گونه اي كه كليت خدشه دار شده از نو ايجاد شود .احيا با هدف باز گرداندن حالت وجود ذاتي واصلي به بنا يامجموعه شهري است.بنابراين در احيا تاريخ ومشخصات اصلي اثر يا پديده مورد توجه است .
ج)باز زنده سازي يا تجديد حيات

اين واژه از لحاظ لغوي در فرهنگ لغات آكسفورد به معناي تجديد حيات آمده است .تجديد حيات در فرهنگ(معين)به معناي زنده كردن وزنده گردانيدن ودر فرهنگ لغات (آنندراج)به معناي زنده كردن است.(ر.ك:فرهنگ آندرج،۱۳۳۵وفرهنگ لغات معين وفرهنگ آكسفورد)
اين واژه به مجموعه اي از اقدامات متنوع وتكميلي كه براي بازگرداندن حيات به بنا يا فضاي شهري صورت ميپذيردگفته ميشود اين اقدامات را ميتوان در سازمان كالبدي-فضايي صورت داد وبخشهايي از سازمان كالبدي-فضايي باقت كهن بصورتي كه شكل كلي آن حفظ شود.
د)انطباق و به روز كردن:

اين واژه در لغت نامه دهخدابه معناي موافق وبرابر شدن ويكسان گشتن است .در فرهنگ آنندرج انطباق به معناي موافق ،برابر شدن وبهم پيوستن است ودر فرهنگ لغات آكسفورد به معناي تطبيق پديده يا واقعه اي به شكل جديد آنست. در نتيجه ميتوان گفت انطباق سلسله اقداماتي است كه با ايجاد شرايط مناسب در سازمان فضايي-كالبدي سازش ميان كالبد وفضاي كهن با نياز هاي امروزين را سبب ميگردد.
ه-تبديل، دگرگوني

اين واژه به معناي تغيير خط،تغيير ماهيت وتغيير عقيده است.در برنامه ريزي نوسازي شهري تبديل ودگرگوني بنا يا بخشي از شهر يا فضاهاي شهري متناسب با نيازهاي معاصر بسيار با اهميت است.تبديل ودگرگوني بي ترديد از اقدامهاي اساسي نوسازي است كه از راه تغيير عملكرد براي بروز كردن از طريق تخريب كالبد وآماده كردن محيط براي وضعيتي نو صورت ميگيرد.

۲-۷تعريف بازسازي
بازسازي، دگرگوني كامل پيشينه وايجاد شرايطي جديد در بافت ويا عناصر آنرا با برچيدن آثار گذشته وبنا نهادن ساخت وسازهاي جديد دنبال ميكند .بستر مداخله ميتواند بافت شهري ،فضاي شهري،مجموعه ها وبنا ها به تنهايي ويا در مجموع باشد. در بازسازي وفاداري به گذشته چندان مصداق ندارد وهر جا كه لازم باشد با تخريب كامل ميتواند بازسازي صورت گيرد .بازسازي با نوسازي قرابت وتشابهات زيادي دارد ،اما تنها تفاوت مهمي كه ميتوان بين نوسازي وبازسازي قائل شد اينست كه نوسازي،نوكردن،احيا وبروز كردن فضاي شهري بصورت اختياري است.اما بازسازي نوكردن واحياي اجباري وتحميلي فضاي شهري است كه در اثر حادثه اي تخريب وويران شده است.به بياني ديگر نوسازي تحميلي در پي تخريب هاي ناخواسته را بازسازي ميگويند يكي از مراحل مديريت بحران شهري مرحله بازسازي است .حوادث اتفاقي كه منجر به بازسازي شده ،براي نمونه بشرح زير است:
-آتش سوزي
-زمين لرزه
-جنگ
بازسازي هنگاميكه ملتي ميخواهد خود رادر گذشته خويش باز يابد به سبك گذشته اجرا ميشود،مانند ورشويا نورمبرگ،سن پطرزبورگ و نيز هنگاميكه يك مجموعه ي ساختماني مطلوب وخوب مانده پيش از تخريب ارزشمند ومهم به حساب آيد مثل مالو در حومه پاريس.
(باستيه ودزر،۱۳۷۷: ۳۹۰-۳۸۹)
مهمترين مراحل واقدامات بازسازي شامل تخريب ،آوار برداري،پاكسازي ودوباره سازي است. اقدامات بازسازي شهري زماني صورت ميگيرد كه در بنا يا مجموعه يا فضاي شهري فرسودگي وتخريب بصورت كامل ايجاد شده باشد.اين اقدامات براي ايجاد حيات جديد در سازمان فضايي فرسوده بكار ميرود.
فرايند بازسازي
فرايند بازسازي معمولا طي مراحل زير صورت ميگيرد.(شماعي،۱۳۸۰)
الف)تخريب :
تخريب به مجموعه اي فرايندي گفته ميشود كه پيش از هر گونه بازسازي صورت ميگيرد كه با آماده سازي زمين،امكان اجراي طرحهاي بازسازي را فراهم ميآورد .تخريب گاه براي يكپارچه سازي وتجميع پلاكها ي ثبتي زمين وگاه در لابلاي سازمان فضايي موجود صورت ميپذيرد .
ب)پاكسازي، آواربرداري
پاكسازي مجموعه عملياتي است كه براي مهيا كردن زمين وفضاهاي مخروبه در سازمان فضايي موجود صورت مي پذيرد .آواربرداري راميتوان براي روشن شدن خطوط سازمان فضايي كهن يا در پي ايجاد سازمان فضايي جديد انجام داد.
ج)دوباره سازي

دوباره سازي گاه به معناي ساخت مجدد براساس سازمان فضايي قديم (امري كه امروزه منسوخ است )وگاه به معناي ايجاد سازمان فضايي جديد براساس ارزشها ومعيارهاي جاري ومرسوم وقابل انتقال به آينده است .ميتوان نتيجه گرفت كه فرايند بهسازي،نوسازي وبازسازي شهري با بكار گيري سه اقدام ابقاء،احيا وتخريب ساخت مجدد به كمك روشهاي برنامه ريزي وطراحي مناسب ساماندهي ميشود .بهسازي،نوسازي وبازسازي شهري همزمان با پيدايش شهر ها وجود داشته است وهرگاه به صورت مستمر ومداوم انجام گيرد،سازمان فضايي منظم،سالم،توسعه يافته را حفظ ميكند وتوسعه پايدار شهري را تحقق مي بخشد.

۲-۸ تعريف ساماندهي
ساماندهي از نوع شهري آن به همزيستي انسانها ميپردازد واين به معناي ايجاد شرايط زندگي
بهتر براي همگان وتكامل تشكيلات شهري است.(زرين،۱۳۷۸،ص۱۷۹)

در اينجا لازم بذكر است براي موفقيت هرچه بيشتر بايد برنامه هاي بهسازي و نوسازي شهري هماهنگ و همزمان با طرحهاي هادي، جامع وتفضيلي و طرحهاي راهبردي – ساختاري شهرها تهيه واجرا شوند. اصولا هدف همه طرحها وبرنامه هاي بهسازي ونوسازي شهري، ايجاد شهر سالم، اكولوژيك وپايدار است از اينرو شناخت دقيق عوامل جغرافيايي طبيعي همچون اقليم ،ژئومورفولوژي يا اشكال ناهمواريهاي زمين ،زمين شناسي،منابع آب سطحي وزيرزميني،پوشش گياهي وعوامل جغرافيايي انساني از جمله ساختار هاي اجتماعي ،اقتصادي وفرهنگي ،در برنامه هاي بهسازي ونوسازي شهري بايد مورد توجه برنامه ريزان قرار گيرد.

همه پديده هاي انساني ساخت به دليل اشغال كردن مكان وقرارگيري در بستر محيط در دامنه پژوهش هاي جغرافيايي بويژه جغرافياي كاربردي جاي ميگيرند.شهر تبلور نوع خاصي از ارتباط انسان ومحيط طبيعي در بستر جغرافيايي است.(رهنمايي،۳:۱۳۶۹)

بنابراين بهسازي ونوسازي فضاهاي زيستي فقط ساخت وسازهاي فيزيكي وكالبدي شهر بافتهاي تاريخي يا قديمي را در برنميگيرد بلكه بهسازي ونوسازي شهري ،بهسازي ساختار اجتماعي، اقتصادي ،سياسي-اداري وفرهنگي شهر وهمچنين بافتهاي جديد،خودرو وغير رسمي وبطور خلاصه بافتهاي مشكل زا ي شهري را شامل ميشود .در نواحي مختلف جغرافيايي با توجه به ويژگيهاي محيطي گوناگون اقدامات خاص آنها بايد انجام گيرد.شهرسازي موفق با توجه به عوامل جغرافيايي طبيعي وانساني متعدد ومتنوع به برنامه ريزي وطراحي محيط ميپردازد .ساخت وبافت كالبدي مراكز زيستي بازتابي از شرايط محيط جغرافيايي است و از جنبه هاي طبيعي و اجتماعي– فرهنگي تاثير ميپذيرد.

فضاهاي مخروبه حتي بر رفتار ومنش وسلامت جسمي وروحي انساني تاثير مستقيم دارد .ازاينرو مرگ ومير شهروندان در شهرهاي آلوده ومخروبه به اوج خود ميرسد. بررسيها وشواهد موجود نشان ميدهند كه در شهرهاي بزرگ ونابسامان بيماريهاي اعصاب و روان،بيماريهاي قلبي و…را تشديد ميكنند. بي توجهي به برنامه ريزيهاي ساماندهي شهري از جمله برنامه ريزي كاربري اراضي شهر يكي از موارد اساسي و بنيادي در بهسازي، نوسازي و بازسازي شهري است.

اصول ساماندهي
مهمترين اصول بنيادي شهرسازي از برنامه ريزي وطراحي شهري به منظور ايجاد شهر سازمان يافته وكاهش آلودگي ها و كنترل نابسامانيها ي فضايي در شهر عبارتند از :
الف)عدالت ب)سازگاري ج)آسايش د)كارايي ذ)كيفيت محيطي
(سعيد نيا،۲۶:۱۳۸۲-۲۵)
الف) عدالت:
عدالت در شهرسازي منظور توزيع فضايي كالبدي عناصر وخدمات شهري بصورت متعادل ومتوازن ومتناسب با نياز شهروندان در هر محله وناحيه شهري است.
ب)سازگاري:
كاربريهايي كه دود،بو،صدا وشلوغي توليد ميكنند بايد از كاربريهاي ديگر بويژه كاربريهاي مسكوني،فرهنگي واجتماعي جدا شوند وفضاي سازگار كنار يكديگر قرار گيرند.

ج)آسايش:
براي تامين آسايش شهروندان برنامه ريزي كاربري اراضي ومكان يابي عناصر شهري اهميت زيادي دارد .معيارهاي سنجش كاربري اراضي بهينه فاصله وزمان دسترسي به عناصر شهري شاخص هاي اندازه گيري ميزان آسايش وراحتي در امر بهسازي ونوسازي شهر هستند.
د)كارآيي:

الگوي قيمت زمين شهري،عامل اصلي ومعيار اساسي تعيين مكان كار بري زمين است .هر نوع كاربري از لحاظ اقتصادي وسرمايه گذاري ،برآيند قيمت زمين ووضعيت آن از نظر آماده سازي ومخارج آباداني است كه با روش تحليل هزينه منفعت مشخص ميشود.
ذ)كيفيت محيطي:
يكي ديگر از اصول شهرسازي وبويژه بهسازي ونوسازي شهري ،كيفيت ومطلوبيت فضاهاي شهر است. مطلوبيت فضاهاي كالبدي شهر براي زندگي حركت وحمل ونقل كار ،تفريح وساير فعاليتهاي اجتماعي ،اقتصادي وبطور كلي فرهنگي شهروندان بايد ضمن رعايت همجواري كاربريهاي شهري با توجه به تراكم وسرانه،رعايت استانداردها ومعيارهاي سرانه سلامتي در شهر را فراهم آورد.
لازمه عمران وبهسازي شهر كه امروزه مورد توجه شديد برنامه ريزان است.شناخت دقيق وگسترده محيط جغرافيايي وبدنبال آن برنامه ريزي مناسب آن محيط واجراي دقيق آنست.

الگوي توسعه درونزا،نيازمند شناخت دقيق محيط جغرافياي شهر درونزاست،شهر درونزا شهري است كه درعين حفظ ارتباط با منطقه شهري وروستاهاي حوزه نفوذ خود،فرآيند توسعه وبهسازي آن براساس ساختارهاي طبيعي وفرهنگي منطقه شهري واز مركز شهر صورت ميگيرد.شهرها بايد بعنوان اجزاي نظام توسعه ملي از جايگاه ووظايف مشخصي برخوردار باشند .شهر بي هد ف وبي برنامه حتي با نوسازي وبهسازي كالبدي فضاهاي تاريخي ضمن تحميل هزينه هاي زياد برپيكر جامعه مشكلات را دوچندان ميكند.

بهسازي ونوسازي بايد در چارچوب اهداف طرح جامع شهري و منطقه اي صورت پذيرد . براساس اين ديدگاه بخشي از شهر ويا فضايي از شهر نميتواند به عنوان واحدي مستقل از فضاي كل شهر كار كرد داشته باشد.همانگونه كه مناطق در سطح كشور جايگاه ووظايف مشخصي دارند،عناصر وناحيه هاي مختلف شهر هم از نظر وظايف وكاركرد در ارتباط با يكديگرند .اين كاركردها چشم انداز هاي شهري را ميسازد ومحيط جغرافيايي را شكل ميدهد.
هدف ما در روند نوسازي وبهسازي از طريق طراحي بخشهاي فرسوده وناكار آمد اينست كه محيط كالبدي و زندگي آنرا چنان بهتر بسازيم كه مردم علاقمند به ماندن در بافت يا برگشتن به آن باشند. پس شناخت فرهنگ انسان ومحيط جغرافيايي آن ضروري است.

عناصر وفضاهاي بافت شهري عمري محدود دارند و با گذشت زمان د چار تغيير وفرسودگي ميشوند.بعبارت ديگر هيچ فضايي وبنايي بدون بهسازي ونوسازي ومرمت نميتواند دوام وبقاي طولاني داشته باشد.بطوري كه عناصر شهري چه در اثر فرسودگي تدريجي ناشي از موجودات زنده بويژه تخريبهاي ناشي از كارهاي انسان هميشه نياز به بهسازي ونوسازي داشته ودارند.بطوريكه شهرهايي كه در طي زمان فرصت نوسازي وبهسازي را نيافته اند از صحنه روزگار محـــــو ونابود شده اند.

۲-۹ اهداف اساسي نوسازي وبهسازي بافتهاي قديمي وفرسوده شهرها:
اهداف اساسي نوسازي وبهسازي بافتهاي قديمي وفرسوده شهرها توسعه محيط زندگي براي انسانهاست.اين اهداف در قالب اهداف اجتماعي-فرهنگي واقتصادي جاي ميگيرند .فضاهاي ساخته شده شهري از نظر اقتصادي حاصل سرمايه گذاري وتركيبي از نيروي كار انساني،مهارتها،مواد ومصالح گوناگوني هستند وبا وجود گذشت زمان وفرسوده شدن ،هنوز هم به بسياري از احتياجات روزمره زندگي پاسخ ميدهند وبا سرمايه گذاري در جهت حفظ وتقويت ودر مواردي با ايجاد تغييراتي در آنها به منظور پاسخگويي به احتياجات جديد ميتوان از هدر رفتن سرمايه هاي اقتصادي جلوگيري كرد وتاسيسات وتجهيزات جديد زندگي را به جاي گسترش بيش از حد در زمينهاي بكر وحاشيه اي شهر ،به درون اين بافتهاي قديمي برد وبا بهسازي ونوسازي دوباره احيا كرد .اگر ارزشهاي اقتصادي به تنهايي مد نظر باشند ممكن است نوسازي وبازسازي،زمينه ساز شهرسازي تعويضي شود.

از اينرو در مورد بافتهاي تاريخي شهرها ضرورت فرهنگي احياي آنها بايد مد نظر باشد .بنابراين سازه هاي تاريخي-فرهنگي شهر شامل بناها وفضاهاي شهري كه حامل ارزش فرهنگي –تمدني اند نيازمند حفاظت اند .اين سازه ها علاوه بر اينكه براي نسلهاي امروز وفردا حامل پيامهاي مفيد وارزنده اي اند ،بخشي از مشتركات يك ملت وعامل وحدت نيز به شمار ميآيند.(ابلقي ،۱۳۸۰،۱۱۳)