بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران، مصر، فرانسه و فقه اسلامي

چكيده
مي‎دانيم در عقود معين علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات رعايت قواعد اختصاصي راجع به هر عقد الزامي است. عقد اجاره نيز علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات، رعايت يك سلسله قواعد اختصاصي در آن الزامي است. از جملة‌اينها تعيين مدت عقد اجاره اسـت كـه مـادة ۴۶۸ ضمانت اجراي عـدم تعييـن مـدت را بـطلان عـقد ذكـر كرده است. البته براين ماده استثنائاتي وارد شده است از جمله مادة ۵۰۱ قانون مدني كه مقرر مي‎دارد اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و در آن

مدت تعيين نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه و يا سال تعيين شده باشد مطابق مادة ۵۰۱ قانون مدني، عقد اجاره براي مدتي كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده است منعقد مي‎شود. اما در خصوص مازاد برآن (مدت‎هاي دوم، سوم و …) ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.

بطور كلي مي‎توان گفت كه تعيين مدت در عقد اجاره في نفسه موضوعيت ندارد بلكه طريقيت دارد و اگر متعاقدين به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذكر مدت، خواه با تعيين مسافت، خواه با تعيين مقدار كاري كه بايد انجام بشود مشخص نمايند عقد اجاره صحيح است. با اين تفسير بايد قدري مادة ۴۶۸ را تعديل نمود كه مي‎توان به مادة ۵۰۷ توسل جست. اين ماده مي‎گويد«در اجارة ‌حيوان تعيين منفعت يا با تعيين مدت اجاره است يا به بيان مسافت و محلي كه راكب يا محمول بايد به آنجا حمل شود.»

مقدمه
اجاره، يكي از عقود معين است كه به لحاظ اهميت آن در نظامهاي مختلف حقوقي، قانونگذاران به طور دقيق و مفصل راجع به آن قانون وضع كرده‎اند. عقد اجاره، حلقه اتصال ميان مالك عين و متقاضي استفاده از منافع عين است، كه روابط حقوقي آنان را نظم مي‎بخشد. تنظيم روابط حقوقي ميان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطي كه با نظم عمومي جامعه دارد، آنقدر اهميت دارد كه دولتها مجبورند هر از چند گاهي با وضع قوانين آمره، علي‎رغم ميل متعاقدين، خواستهاي خود را برآنان تحميل كنند.

امروزه رابطة بين موجر و مستأجر فقط يك رابطة خصوصي نيست تا استقرار عدالت معاوضي ميان آن دو هدف اصلي قرار گيرد، بلكه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعي كاملاً متمايز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفته‎اند و هر كدام سعي مي‎كنند تا كفة ‌ترازو را بيشتر به سمت خود سنگين كند.از يك طرف، موجر سعي مي‎كند اجاره بهاي بيشتري بگيرد و تمام خواستهاي خود را بر مستأجر بينوا تحميل كند. از طرف ديگر، مستأجر سعي مي‎كند كه هر چه كمتر بپردازد و شرايط و امكانات رفاهي را با پرداخت اجاره بهاي اندك براي خود فراهم نمايد. به همين خاطر، روز بروز نقش ميانجيگري دولتها بيشتر مي‎شود؛ به طوري كه سعي مي‎كنند تا با تدوين و تصويب قوانين عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمت‎آميز فراهم كنند.

در حقوق كنوني، عقد اجاره به لحاظ امري شدن قواعد حاكم برآن و كم‎رنگ شدن تأثيراراده، در بسياري موارد به صورت سازمان حقوقي مستقل كه به وسيلة‌قوانين اداره مي‎شود، درآمده است؛ قالب از پيش تهيه شده‎اي كه موجر و مستأجر فقط مي‎توانند به تراضي خود را درون آن جاي دهند،

بدون آنكه بر سرنوشت آيندة روابط خود حاكم باشند.
عقد اجاره، از عقود معين است. كليه عقود معين علاوه بر لزوم داشتن شرايط عمومي صحت معاملات بايد شرايط خاص صحت آن عقد را نيز داشته باشند. عقد اجاره نيز در كنار قواعد عمومي معاملات، قواعد ويژه‎اي دارد كه ديگر عقود فاقد آن است. يكي از اركان عقد اجاره، تعيين مدت است، يعني، در كنار ديگر شرايط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدين مدت عقد را تعيين كننده حال، اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص كنند. يا اينكه فراموش نمودند مدت عقد را معيين كنند، آيا چنين عقدي را بايد صحيح بدانيم يا باطل؟
از آنجا كه جواب اين سؤال شقوق و فروض مختلفي دارد و نظامهاي حقوقي ايران، مصر و فرانسه تدابير مختلفي انديشيد‎ه‎اند، موضوع را در سه مبحث بررسي مي‎كنيم.
مبحث اول، به بررسي عقد اجاره‎اي كه مدت آن تعيين نشده و متعاقدين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال تعيين نكرده‎اند، اختصاص يافته است.
مبحث دوم، به بررسي عقد اجاره‎اي كه مدت آن تعيين نشده، ليكن متعاقدين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز و ماه يا سال تعيين كرده‎اند، مي‎پردازد.
در مبحث سوم، پايان عقد اجارة بدون مدت بررسي مي‎شود.
ذكر نشدن مدت

فلسفة تعيين مدت در عقد اجاره، معلوم و معين كردن مورد معامله است. از آنجا كه براساس بند ۳ مادة ۱۹۰ قانون مدني، يكي از شرايط صحت معامله، معلوم و معين نمودن مورد معامله است، اين امر از طرق مختلف از قبيل: تعيين مدت، تعيين مسافت در اجارة‌حيوان و حمل ونقل، و تعيين عمل در اجارة اشخاص صورت مي‎گيرد. حال اگر متعاقدين مدت اجاره‎اي را كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت مشخص مي‎گردد ذكر ننمايند، آيا چنين عقد اجاره‎اي صحيح خواهد بود؟

در حقوق ايران علاوه براينكه مطابق قواعد عمومي مي‎توان بطلان چنين عقدي را به اثبات رساند، قانونگذار درماده ۴۶۸ قانون مدني مقرر كرده است:
«در اجارة اشياء، مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است».
از آنجا كه مادة ۴۶۸ فقط در خصوص ضرورت تعيين مدت در اجارة اشياء وضع شده است، آيا مي‎توان گفت كه از مفهوم اين ماده استنباط مي‎شود كه در اجارة حيوان و اجارة اشخاص، تعيين مدت ضرورتي ندارد؟
در جواب مي‎گوييم كه اين استنباط صحيح نيست، زيرا در اجارة اشياء به زعم قانونگذار تنها راه تعيين منفعت، ذكر مدت است. بنابراين اگر در اجارة‌اشياء كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت صورت مي‎گيرد متعاقدين مدت را ذكر نكنند،‌عقد اجاره باطل خواهد بود.
اما، ايرادي كه در اينجا وجود دارد اين است كه در اجارة اشياء، تنها راه تعيين ميزان منفعت تعيين مدت نيست، بلكه از ديگر طرق از جمله تعيين مسافت در اجارة‌وسايل حمل و نقل نيز مي‎توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دليل اين نقص در قانون ايران، به خاطر آن است كه مواد راجع به عقد اجاره، از فقه اماميه و از كتابهايي همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبيعتاً، كتب فقهاي قديم، حاوي موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجاره‎اي كه مورد آن وسايل پيشرفتة حمل و نقل از قبيل: هواپيما، قطار و اتومبيل بوده، وجود نداشته است. لذا، اينك جاي آن دارد كه با اجتهاد و وضع قوانين جديد، نقص قانونگذاري قديم جبران شود.
بنابراين، به طور كلي مي‎توان گفت كه در اجارة‌اشياء صرف ذكر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نيست؛ زيرا مانند اجارة حيوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طريق غير از تعيين مدت مشخص شده باشد. لذا، ذكر نشدن مدت در صورتي موجب بطلان عقد اجاره است، كه موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصراين بحث اين گونه آمده است كه هرگاه متعاقدين مدت عقد را ذكر ننمايند، همچنين پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه يا سال را مقرر نكنند يا به طور كلي متعاقدين مدت و اجرت را مشخص نكنند، در اين صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طريق تعيين اجرة‎المثل و مطابق عرف معمول مشخص مي‎شود، و سپس مدت عقد براساس مواعدي كه عرف براي پرداخت اجاره بها تعيين مي‎كند، مشخص مي‎شود. مادة ۵۶۲قانون مدني كشور مصر مقرر مي‎دارد:
«اگر متعاقدين برمقدار اجاره بها توافق نمايند يا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در اين‎ صورت اجاره بهاي عين مستأجره اجرة‎المثل آن خواهد بود.»در اين صورت مقدار اجاره بها اجرة‎المثل زمين است. و از آنجا كه تعيين پرداخت اقساط اجاره بهاي زمين زراعتي در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نيز براي يك سال خواهد بود (سنهوري، ۱۹۲۸م، ج۶، ص۱۵۴).
در حقوق فرانسه و براساس مادة ۱۷۰۹ قانون مدني،‌ذكر مدت از اركان عقد اجاره است. بنابراين، اگر مدت عقد اجاره ذكر نشود و مقدر منفعت از طريق ديگري تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراين، در اين صورت عرف نمي‎تواند مقدار اجاره بها را مشخص كند و مدت زمان عرفي را بر

متعاقدين تحميل نمايد.
بطور خلاصه مي‎توان گفت كه در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق ايران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نيز پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه يا سال تعيين نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).
تعيين مال‎الاجاره براي مدت معين بدون تصريح به مدت
مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدني، در عقد اجاره تعيين مدت به خاطر اينكه تعيين كنندة‌ميزان منفعت است، يكي از اركان صحت عقد اجاره محسوب مي‎شود. بنابراين، اگر در هر مورد كه ذكر مدت براي تعيين ميزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قيد نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود اين، قانونگذار در قانون مدني ايران در ماده ۵۰۱ (اجارة اشياء) و ماده ۵۱۵ (اجارة اشخاص)، به موردي اشاره كرده است كه مدت اجاره معين نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است. فرض كنيم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قاطعي ندارد و هنوز نمي‎داند تا چه مدت مي‎تواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرايه را براي كمترين مدتي كه عرف براي تعيين اجاره مقرر داشته است، معين مي‎سازند و ديگر سخني از تمام مدت اجاره به ميان نمي‎آورند. در واقع، مبلغ كرايه را براي واحدي كه در عرف براي اجاره وجود دارد، معين مي‎سازند و دربارة ادامة استفاده از عين مستأجره سكوت مي‎كنند.

حال اين سؤال مطرح مي‎شود كه آيا مي‎توان توافق اين اشخاص را كه در عرف محترم شمرده شده است، ناديده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، يا اينكه بايد آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر اين توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟
قبل از اينكه موضوع را در حقوق ايران بررسي كنيم، بهتر آن است كه به حقوق مصر و فرانسه رجوع كنيم و ببينيم كه آن دو نظام حقوقي در اين خصوص، چه تدبيري انديشيده‎اند.

۱٫ حقوق مصر
مادة ۵۶۳ قانون مدني مصر، در اين زمينه مقرر مي‎دارد: ۱
«اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود بدون اينكه متعاقدين بر تعيين مدت آن توافق نمايند يا اينكه به طور كلي عقد اجاره‎اي براي مدت نامشخص منعقد گردد يا اينكه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره براي مدت زماني كه براي پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضاي اين مدت، عقد اجاره پايان مي‎يابد؛ مشروط براينكه يكي از متعاقدين، طرف ديگر عقد را از قصد خود مبني بر پايان دادن به عقد اجاره با رعايت مواعد زير مطلع نمايد.
الف: در اراضي مزروعي و اراضي باير اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره شش‎ ماه يا بيشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف ديگر عقد از قصد پايان دادن به عقد اجاره، بايد سه ماه قبل از اينكه مدت مذكور منقضي گردد، صورت گيرد. و اگر مدت معلوم شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره كمتر از شش ماه باشد، بايد قبل از اينكه نصف مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال الاجاره منقضي گردد، طرف ديگر عقد را مطلع نمود. البته، رعايت اين مقررات، مستلزم رعايت حقوق مستأجر در جمع‎آوري محصول مطابق عرف است.
ب: در منازل دكانها،كتابخانه‎ها، تجارتخانه‎ها، كارخانه‎ها و انبارها اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چهار ماه يا بيشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اينكه مدت مذكور منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمود. و اگر مدت تعيين شده كمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اينكه نصف مدت تعيين شده منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع كرد.
ج: در اتاقها (غرف) و آنچه كه در دو بند فوق ذكر نشده است، اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره دو ماه يا بيشتر باشد، بايد طرف ديگر عقد را يك ماه قبل از انقضاء مدت مذكور مطلع نمود و اگر مدت تعيين شده كمتر از دو ماه باشد، بايد طرف ديگر عقد را قبل از انقضاي نصف مدت تعيين شده مطلع كرد.»
صدر مادة مذكور اشعار دارد: «اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود بدون اينكه متعاقدين بر تعيين مدت توافق نمايند يا اينكه براي مدت نامعيني منعقد شود يا اينكه به طور كلي اثبات مدت متعذر باشد…». در اين صورت، تعيين مدت عقد برحسب مواعد معين شده براي پرداخت اقساط

مال‎الاجاره، در سه حالت قابل تصور است:
۱٫ هنگامي كه عقد اجاره‎اي منعقد شود، و متعاقدين اصلاً مدت را ذكر نكنند، بلكه نسبت به تعيين مدت سكوت اختيار كنند. البته اين حالت، كمتر در عقد اجاره اتفاق مي‎افتد.
۲٫ متعاقدين عقد اجاره‎اي را منعقد مي‎كنند و در خصوص تعيين مدت هم مذاكره مي‎كنند، ليكن در نهايت مدت را تعيين نمي‎كنند؛ كه اين امر، بندرت اتفاق مي‎افتد. به عنوان مثال، متعاقدين عق

د اجاره‎اي را منعقد مي‎كنند، و مدت عقد را اين گونه‎ تعيين مي‎نمايند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زماني كه اوضاع و احوال اقتضا مي‎كند، يا اينكه صراحتاً مي‎گويند كه عقد اجاره براي مدت نامعلومي منعقد شده است. ليكن اگر متعاقدين ذكر كردند كه مدت عقد اجاره تا زماني است كه مستأجر مال‎الاجاره مي‎پردازد، تا زماني است كه مستأجر در عين مستأجره مي‎ماند، تا زماني است كه مستأجر بخواهد يا تا زماني است كه موجر بخواهد، در اين صورت مدت عقد را نمي‎توان نامعلوم محسوب كرد؛ زيرا – همچنانكه قبلاً اشاره شد – مدت اين عقد در هر صورت از ۶۰ سال تجاوز نمي‎كند و با موت موجر – در صورتي كه مدت اجاره بسته به ارادة‌او است – يا با موت مستأجر – در صورتي كه مدت اجاره بسته به ارادة او است – عقد اجاره پايان مي‎پذيرد. و اگر متعاقدين ذكر نمودند كه عقد اجاره باقي است تا زماني كه عين مستأجره باقي است، مدت در اين صورت نيز نامعلوم است. در اين صورت، عقد اجاره مؤبد خواهد بود و نمي‎تواند از ۶۰سال تجاوز كند.
۳٫ اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين برمدت معيني توافق نمايند ليكن هيچ كدام نتوانستند اين مدت را اثبات كنند، در اين صورت نيز عقد اجاره براي مدت نامعلوم منعقد شده است. از اين‎رو، عقد اجاره براي مدت زماني كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده، معتبر است.
بنابراين،‌مدت عقد اجاره در سه بند احصا شده در مادة ۵۶۳ قانون مدني مصر، مدت زماني است كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده است. و پايان اين مدت، با مطلع كردن طرف ديگر عقد درمواعد مقرر در مادة مذكور حاصل مي‎شود. لذا، اگر موعد پرداخت اجاره بها سالانه باشد – همچنانكه دربارة اراضي زراعتي اين چنين است-، مدت عقد اجاره يك سال است. و در صورتي كه در مواعد مقرر يكي از متعاقدين طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نكند، عقد اجاره براي يك سال ديگر تجديد مي‎شود، و همچنين است، براي ساليان بعدي. و اگر مدت پرداخت اقساط مال‎الاجاره ماهيانه باشد – همچنانكه در اجارة محلهاي مسكوني چنين است -، مدت عقد يك ماه است و براي مدتهاي بعدي نيز قابل تجديد است و خود بخود تجديد مي‎شود، مگر اينكه در مواعد مقرر در مادة ۵۶۳، يكي از متعاقدين طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمايد. در ديگر انواع اجاره كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره به صورت هفته‎اي، روزانه يا ساعتي تعيين ‎مي‎شود، همين گونه است (سنهوري، ۱۹۲۸، ج۶، ۱۵۳).
پس از آشنايي باوضعيت بحث در حقوق موضوعة مصر، لازم است از نظر فقهاي عامه در اين خصوص، آگاه شويم. شيخ طوسي در كتاب خلاف، نظر فقهاي عامه را به همين صورت ذكر مي‎كند (طوسي، ۱۳۷۷، ج۱، ص۷۱۱):

«اگر موجر بگويد كه اين را به تو اجاره دادم براي هر ماه با مبلغ معين، عقد اجاره براي يك ماه صحيح است. ابو حنيفه نيز همين نظر را دارد. نظر بعضي از اصحاب شافعي نيز همين است.»
حنبليان نيز معتقدند كه اجاره تا زماني كه مستأجر به سكونت خود با رضاي مالك ادامه مي‎دهد، نافذ است؛ به اين ترتيب كه اجاره براي مدتي كه مبناي كرايه قرار گرفته است (يك روز، يك ما

ه) واقع مي‎شود، و در اثر تراضي دو طرف، دوباره براي همان مدت تجديد مي‎شود. يعني، در پايان آن مدت و تا زماني كه وارد مدت جديد نشده‎اند، طرفين حق فسخ اجاره دارند. ولي اگر سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پايان مدت تجديد مي‎شود (مجلس اعلاي شئونات اسلامي، ۱۹۹۰م، ج۲، ص۲۰۹).
در قانون مدني عثماني، المجلة، – كه برگرفته از فقه عامه است- نيز تقريباً همان نظري كه در حقوق مصر وجود دارد، پذيرفته شده است. مادة ۴۹۶ قانون مدني عثماني مقرر مي‎دارد(رستم باز اللبناني، ۱۹۸۶، ص۲۷۴):
«اگر زمين به اجاره داده شود، براي هر ماه با اجاره بهاي معين بدون اينكه انتهاي مدت مشخص شود، عقد صحيح است. ليكن بعد ازپايان ماه اول هر كدام از موجر و مستأجر مي‎تواند در ظرف مهلت يك شبانه روز از شروع ماه دوم، عقد را فسخ كند. اما بعد از انقضاي يك شبانه روز از شروع ماه دوم، موجر و مستأجر تا پايان ماه دوم حق فسخ اجارة مذكور را ندارند. و اگر يكي از متعاقدين دراثناي ماه اول بگويد عقد اجاره را فسخ نمودم، عقد اجاره بعد از پايان ماه اول فسخ مي‎شود. و اگر يكي از موجر يا مستأجر در اثناي ماه اول بگويد عقد اجاره را فسخ نمودم، به اعتبار پايان ماه اول با شروع ماه دوم اجاره فسخ شده محسوب مي‎شود. ليكن اگر اجاره بهايي قبض شده باشد، براي تعداد ماههايي كه اجاره بها داده شده است، هيچ كدام حق فسخ ندارند.»
با وجود اينكه شباهتهايي ميان دونظام حقوقي مصر وعثماني ديده مي‎شود، اما در چند نكته باهم اختلاف دارند، از جمله اينكه:
در قانون مدني عثماني، مدت زماني كه يكي از متعاقدين حق دارد بعد از انقضاي هر ماه عقد را فسخ كند، يك شبانه روز است. در صورتي كه در حقوق مصر و مطابق ماده ۵۶۳ قانوني مدني آن كشور، مواعد مختلف در نظر گرفته شده است.
همچنين، در قانون عثماني براي تعداد ماههايي كه اجاره بها قبض شده است، هيچ كدام از موجر يا مستأجر حق فسخ ندارند. امّا در حقوق مصر، چنين تصريحي وجود ندارد؛ هر چند كه ممكن است بتوان مطابق اصول كلي در حقوق مصر، چنين نتيجه‎اي را پذيرفت، زيرا تعداد ماههايي كه بابت آن اجاره بها پرداخت شده نشانگر آن است كه موجر و مستأجر هر دو قصد التزام به عقد را دارند، ولي در فراتر از آن مرددند و نمي‎دانند كه به رابطة استيجاري ادامه مي‎دهند يا نمي‎دهند.

۲٫ حقوق فرانسه
در حقوق فرانسه علاوه براينكه ممكن است متعاقدين عقد اجاره‎اي را منعقد كنند و مدت آن را تعيين ننمايند، قانونگذار كلية «عقود اجاره‎اي غير مكتوب (bail sans ecrit) را اجارة بدون مدت مي‎نامد. اين، موضوعي است كه حقدقدانان فرانسه به آن انتقاد كرده‎اند و آن را غير منطقي مي‎دانند، زيرا چه بسا ممكن است عقد اجاره‎اي به صورت شفاهي (غيرمكتوب) منعقد شود و متعاقدين مدت آن را تعيين نمايند. در اينجا تحميل مدتي از سوي قانونگذار برمتعاقدين، كاري غير‎اصولي است.
حال، ببينيم نظام حقوق فرانسه در خصوص عقد اجارة بدون مدت كه اجاره‎هاي غيرمكتوب هم در زمرة آن محسوب مي‎شود، چه تدبيري انديشيده شده است؟
مادة ۱۷۵۸ قانون مدني فرانسه مقرر مي‎دارد۲:
«اجاره يك آپارتمان با وسايل براي يك سال است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است.
يك ماه است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت ماهانه فلان مبلغ است.
يك روز است است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت روزانه فلان مبلغ است.
اگر به هيچ‎وجه ثابت نشود كه آيا اجاره سالانه است يا ماهانه يا روزانه، آنگاه مطابق عرف محل [مدت عقد] تعيين مي‎شود.»
بنابر اين، در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين نتوانند مدت عقد را تعيين كنند،‌ليكن پرداخت اقساط مال‎ الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال مشخص نمايند، عقد اجاره باطل نيست. و لذا متعاقدين نسبت به زماني كه از قرار آن پرداخت اجاره بها را تعيين نموده‎اند، چه به صورت سالانه، ماهانه، روزانه، ملزم به رعايت عقد هستند. ليكن بعد از پايان اين مدت با رعايت مواعد قانوني كه مطابق عرف محل تعيين مي‎شود، هر كدام از متعاقدين مي‎توانند عقد اجاره را فسخ كنند. مادة‌قانون مدني فرانسه مقرر مي‎دارد۳:
«اگر عقد اجاره‎اي به صورت غيرمكتوب منعقد شود، هيچ كدام از متعاقدين نمي‎تواند تقاضاي فسخ عقد را از طرف ديگر بنمايد، مگراينكه مدتهايي را كه عرف و محل تعيين نموده است، رعايت كند.»
اگر مدت اوليه‎اي را كه متعاقدين، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را مطابق آن تعيين كرده‎اند منقضي شود و هيچ كدام از موجر يا مستأجر در موعد قانوني تقاضاي فسخ عقد اجاره را ننمايند، عقد اجاره براي مدت ثاني نيز تجديد مي‎شود. ماده ۱۷۳۸ قانون مدني فرانسه در اين زمينه مقرر مي‎دارد۴ :
«اگر بعد از انقضاي مدت اجارة كتبي، مستأجر همچنان عين مستأجره را دراختيار گيرد، عقد اجارة جديدي به وجود مي‎آيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة غيرمكتوب است.»
يعني، در حقيقت با انقضاي مدت اوليه، عقد جديدي به وجود مي‎آيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة بدون قيد مدت است. و لذا، مدت اين عقد ثاني نيز مدت زماني است كه متعاقدين، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار آن تعيين كرده‎اند.
با وجود اين، در حقوق فرانسه قانونگذار آن كشور در دربارة اجاره اراضي زراعتي اگر عقد غيرمكتوب باشد (بدون مدت) و علي‎رغم اينكه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق يك مدت زمان معين تعيين كرده باشند، مدت عقد را تا زماني مي‎داند كه براي برداشت محصول زمين مورد اجاره لازم است. مادة ۱۷۷۴ قانون مدني آن كشور مقرر مي‎دارد ۵:
«اجارة غيرمكتوب (بدون مدت) يك زمين زراعتي، براي مدت زماني است كه در اين مدت مستأجر مي‎تواند محصول عين مستأجره را برداشت نمايد.»

بنابراين، اگر برداشت محصول كشاورزي يك زمين كه به اجاره داده شده است حداقل مدت شش ماه لازم است، مدت عقد اجاره ۶ ماه است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را ماهانه تعيين كرده باشند. اگر مدت زمان لازم براي برداشت محصول يك سال است، مدت عقد يك سال‎ است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را روزانه يا ماهانه تعيين كرده باشند. شرايط تجديد چنين عقد اجاره‎اي، همانند عقد اجاره‎ا‎ي است كه براي يك سال تعيين شده است.
در حقوق فرانسه برعكس حقوق مصر، قانونگذار مدت زماني كه متعاقدين مي‎توانند در ظرف آ

ن عقد اجاره را فسخ كنند، دقيقاً تعيين نكرده و آن را به عرف محل واگذار نموده است. بديهي است در اين صورت، تكليف قاضي سنگين‎تر مي‎شود و او بايد تعيين كند كه متعاقدين در ظرف چه مدتي، مي‎توانند عقد اجاره را فسخ كنند.
۳٫ حقوق ايران
در مواد ۵۰۱ و ۵۱۵ ، قانون مدني ايران، قانونگذار به اين موضوع توجه كرده است. اما قبل از اينكه اين مواد را بررسي كنيم، بهتر است به فقه اماميه كه وجهة نظر نگارندگان قانون مدني بوده است، مراجعه كنيم و ببينيم كه در اين زمينه تدبير فقها چگونه بوده است.
الف: فقه اماميه
در فقه اماميه در اين خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است:
۱٫ گروهي اجاره را به دليل مجهول بودن مدت، بكلي باطل دانسته‎اند. مرحوم صاحب جواهر، اين نظر را به متأخران منتسب كرده است.
ابن‎ادريس حلي همين عقيده را دارد وي در سرائر مي‎گويد۶ (ابن ادريس، بي‎تا، ج۲، ص۴۶۱):
«آنچه را كه اصول مذهب اقتضا مي‎نمايد، اين است كه چنين عقدي جايز نيست. لذا، پرداخت اجرة‎المسمي الزامي نيست، بلكه موجر مستحق اجرة‎المثل است، زيرا اجرت معين نشده است.»
محقق كركي هم همين نظر را دارد و مي‎گويد۷ (كركي، ۱۴۱۰ق، ج۷، ص۱۰۸):
«اگر موجر مالي را به مستأجر اجاره داد براي هر ماه به يك درهم، و مدت را معين نكند؛ يا اجير را براي حمل كالايي مجهول اجاره نمود، هر چند كه كالا مشاهده شده و گفته شده كه حمل هر كالا به يك درهم است؛ يا او را براي مدت يك ماه اجاره نمود و گفت: اگر مستأجر به مازاد بر آن به سكونت ادامه داد، مبنا هما‎ن اجرت مقرر است، قول صحيح اين است كه اين اجاره باطل است، بجز در خصوص مورد اخير كه فقط نسبت به مازاد بريك ماه باطل است.»
علامة حلي در مختلف الشيعه همين نظر را تأييد كرده است.
۲٫ گروهي ديگر اجاره را تازماني كه مستأجر به سكونت خود با رضاي مالك ادامه مي‎دهد، نافذ شناخته‎اند؛ بدين صورت كه اجاره براي مدتي كه مبناي كرايه قرار گرفته است منعقد مي‎شود و در اثر تراضي دو طرف، دوباره اجاره براي همان مدت تجديد مي‎شود. يعني، در پايان آن مدت و تا زماني كه وارد مدت جديد نشده‎اند، طرفين حق فسخ اجاره را دارند. ولي اگر متعاقدين سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پايان تجديد مي‎شود (محقق قمي، ۱۳۲۴ق، ص۳۲۷؛ يزدي، ۱۳۵۷، ج۲، ص۲۰۷).

۳٫ گروه سوم اجاره را فقط نسبت به مدتي كه مبناي اجاره بها واقع شده است، درست شمرده‎اند و نسبت به بقية مدت باطل دانسته‎اند.
شيخ طوسي كه اين نظر را پذيرفته‎ است، مي‎گويد۸ (طوسي، ۱۳۷۷، ج۲، ص۷۱۱):
«اگر موجر بگويد كه اين خانه را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان مبلغ، عقد اجاره صحيح است … دليل ما اين است كه دليل بربطلان اين عقد نيست، لذا اصل جواز آن است.»

گويا، مقصود شيخ اين است كه اجاره براي يك ماه صحيح است، زيرا ايشان در مبسوط مي‎گويد۹ (علامه حلي، ۱۳۷۴، ج۶، ص۱۰۶):
«اگر گفت: اين را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان،‌عقد اجاره صحيح است؛ زيرا ماه معلوم است. گفته شده عقد باطل است، زيرا عقد اجاره اضافه برمجهول شده است. و كساني كه مي‎گويند صحيح است، اجرت براي يك ماه را الزام‎آور مي‎‎دانند و اضافه بر يك ماه، اجره‎المثل ثابت مي‎شود.»
مرحوم صاحب جواهر نيز مي‎گويد‑۱۰ (نجفي، بي‎تا، ج۲۷، ص۲۳۴):
«اگر گفت: اين را اجاره دادم براي هرماه فلان مبلغ، عقد براي يك ماه صحيح است. و براي مازاد برآن اگر به سكونت ادامه داد، اجرة‎المثل ثابت مي‎گردد.»