سرقفلي در حقوق

سرقفلي و حق كسب چيست؟
سرقفلي يک حق عرفي است که در املاک استيجاري تحت شرائطي ايجادميشود ومنع شرعي ندارد در قانون نيزمورد حمايت قرار گرفته است اين حق معمولادر املاک تجاري بين مالک ومستاجر رد وبدل ميشود(منظور ازمالک اعم از مالک ملک است يا مالک منافع)عبارت سرقفلي کنايه از اين است که مالک در قبال گرفتن مبلغي کليد ملک را تحويل ميدهد ويا بعارت ديگر قفل محل کسب را مي گشايدتا مستاجر در آن مستقر شود.

سرقفلي يا حق کسب يا پيشه يا تجارت ، قانونگذار در قوانين روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و نيز در لايحه قانوني اصلاح قسمتي از مقررات قانون نوسازي و عمران شهري مصوب ۱۳۵۸ و برخي مقررات ديگر به جاي کلمه رايج (سرقفلي) از اصطلاح (حق کسب يا پيشه يا تجارت ) استفاده کرده است امکان دارد گفته شود که اين دو اصطلاح يکي نيستند و دومي اعم از اولي است بدين توضيح که سرقفلي اختصاص به بازرگانان دارد ولي حق کسب يا پيشه به غير تجاري يعني کسبه و پيشه وران و صاحبان حرف و مشاغل تعلق مي گيرد اين برداشت صحيح به نظر نمي رسد زيرا مطابق بند ۱ ماده ۲ قانون تجارت کاسب تاجر محسوب مي شود و آوردن عبارت ( حق کسب ) در کنار عبارت ( حق تجارت) لزومي ندارد و معناي جديدي را هم به دست نمي دهد در حقوق کنوني, شخص را به لحاظ ميزان سرمايه , داشتن دفتر کار و يا کارت بازرگاني تاجر نمي شناسند هرکس به کار خريد و فروش سود روي آورد تاجر محسوب مي شود اگرچه کم بضاعت و فاقد محل خاص کسب باشد در رابطه بااصطلاح حق پيشه نيز بايد گفت که منظور مقنن از آوردن اين عبارت شناختن حقي شبيه حق سرقفلي براي صاحبان حرف و مشاغل غير تجاري نبوده بلکه او با اين کار درصدد بوده است که پيشه وران به معناي اخص کلمه را از حيث مقررات اجاره و سرقفلي در شمار بازرگانان محسوب نمايد . بسيار بعيد براي دارندگان

برخي مشاغل و پيشه ها مثل حرف پزشکي, وکالت و سردفتري باشد زيرا در اين قبيل موارد بدون ترديد مراجعان با شخص صاحب پيشه کار دارند و عناصري که موجب پيدايش سرقفلي اماکن تجاري مي گردد مثل موقعيت محل و نوع تزئين بنا و تابلو و غيره , در جلب ارباب رجوع اثر محسوس و مستقيمي ندارد. با توجه به آنچه گفته شد کلمه (سرقفلي) که در حال حاضر شهرت و مقبولي

ت بيشتري هم دارد از هر واژه و عبارت جانشين مناسب تر بنظر مي رسد و عملاً نيز براي فهماندن مفهوم اصطلاحات معادل از کلمه سرقفلي کمک گرفته مي شود. اصطلاح سرقفلي بسياري ديگر از اصطلاحات حقوقي از طرف قانونگذار مورد تعريف قرار نگرفته است اين خلا از جانب حقوق دانان پر شده است و هر کدام از بعد خاصي تعريفي ارائه داده اند

تعاريف ذيل در کتب حقوقي مشاهده مي شود :
تعريف سرقفلي به اعتبار تقدم مستاجر متصرف در اجاره محل کسب: در اين تعريف گفته شده است : (سرقفلي حقي است که به موجب آن مستاجره متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي شود) همانطور که ملاحظه مي شود در تعريف مزبور فقط به تقدم مستاجر متصرف اجاره محل کسب تاکيد شده و به ديگر مفاهيم سرقفلي , بالاخص به سرقفلي شخص در غير رابطه استيجاري يعني حق مالک سازنده مغازه توجهي معطوف نگرديده است. نقص ديگر اين تعريف عدم تاکيد بر قابليت معامله بودن حق است در حالي که اين ويژگي به مستاجر اجازه معامله و يا اسقاط حق را در قبال اخذ مال مي دهد.
البته در اينخصوص نظريه اي نيز بشرح ذيل منتشر شده است:
شماره : ۱/۱۶۸۰/ الف ح مورخ : ۲۷/۷/۱۳۶۸
مطابق نظريه شماره ۱۴۸۸ مورخ ۹/۵/۱۳۶۳ شوراي محترم نگهبان ، اولا”حق کسب وپيشه وتجارت وجهه شرعي ندارد ثانيا”اگر مقصود ازحقوق مزبورسرقفلي باشد مطابق نظر حضرت امام رضوان ا…تعالي عليه درصورتي مستاجر مستحق دريافت سرقفلي است که وجهي به عنوان سرقفلي به مالک داده باشد.

در قوانين مدون، ما با دو كلمه روبرو مي شويم:سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت.
در جامعه ما گاه اين دو به يك معني به كار رفته و گاه از هم تفكيك شده اند و با معاني مختلف مطرح شده اند.اما سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستاجر مي گيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار كند.
در حالي كه حق كسب و تجارت حقي است كه به طور تدريجي و به مرور زمان براي مستاجر محل كسب و پيشه و تجارت به وجود مي آيد. درنتيجه بعد از اينكه مستاجر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند. پس اين دو در ماهيت كاملا باهم متفاوت هستند.

وقتي به قوانين سال هاي ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه مي كنيم هر جا كلمه سرقفلي به كار رفته منظور حق كسب و پيشه و تجارت بود. اين در حالي است كه مشروعيت در حق كسب و پيشه و تجارت هميشه از لحاظ شرعي محل بحث و مناقشه و ترديد بود.
اما سرقفلي هميشه مجاز بوده است . علت اينكه حق كسب و پيشه و تجارت در قوانين ما بيشتر مورد توجه است،‌ بخاطر اين بود كه مستاجر مدتي زحمت كشيده و مشتري به دست آورده و و قتي او را از محل بيرون مي كنند مشتري ها را ازدست مي دهد و در محل جديد بايد دوباره

مدتي وقت صرف كند تا مشتري جديد بيايد. به همين دلايل قانونگذار از مستاجرها حمايت مي كند .به طور كلي حق كسب و پيشه و تجارت و سرقفلي بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود مي آيد.
– علي القاعده سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با اين وجود در برخي قوانين مانند قانون تملك زمين براي نوسازي مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازي و

عمران شهري مصوب ۱۳۴۷ و لايحه قانوني نحوه خريدو تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب ۱۳۵۸ پيش بيني كرده اگر دولت بخواهد محل تجاري و كسب و كار كسي را براي امور فوق تملك كند، بايد سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت بدهد. در نتيجه نيازي نيست در اين مورد رابطه استيجاري وجود داشته باشد.
آيا حق كسب و پيشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال ۱۳۷۶ قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر گرديد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون مزبور آمده جايز است اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد.
در قانون سال ۷۶ سرقفلي در چه مواردي تعلق مي گيرد؟
ماده ۶ قانون سال ۷۶ مي گويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به

ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ازمالك ندارد.
تبصره ب : در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد.
ماده۷ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند. در اين صورت مستاجر مي تواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي حقوق خود دريافت كند. همچنين هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عين مستاجره به غير مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند،‌ مستاجر مي تواند براي دريافت حقوق خود يا تخليه محل مبلغي را بعنوان سرقفلي مطالبه كند.
سرقفلي
ماده ۶) هرگاه مالک ، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي‏تواند مبلغي را تحت‏عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد . همچنين مستأجر مي‏تواند دراثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت نمايد ، مگر آن‏که درضمن عقداجاره حق‏انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره ۱ : چنان‏چه مالک سرقفلي نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلي ملک را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخير حق‏مطالبه‏‏ي سرقفلي از مالک را ندارد .
تبصره ۲ : درصورتي که موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد ، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه‏ي سرقفلي به قيمت عادله‏ي روز را دارد .
ماده ۷) هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود ، تا زماني که عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزايش اجاره‏بها و تخليه‏ي عين‏مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عين‏مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد دراين صورت مستأجر مي‏تواند از موجر ويا مستأجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت نمايد .
ماده ۸) هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عين مستأجره را به غير مستأجر اجاره ندهد وهرساله آن را به اجاره‏ي متعارف به مستأجر متصرف واگذار نمايد ، مستأجر مي‏تواند براي اسقاط حق خود ويا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه ودريافت نمايد.
ماده ۹) چنان‏چه مدت اجاره به پايان برسد يا مستأجر سرقفلي را به مالک نپرداخته با

شد ويا اين که مستأجر کليه‏ي حقوق ضمن عقد را استيفاء کرده باشد هنگام تخليه‏ي عين‏مستأجره حق دريافت سرقفلي را نخواهد داشت
ماده ۱۰) در مواردي که طبق اين قانون دريافت سرقفلي مجاز مي‏باشد هرگاه بين طرفين نسبت به ميزان آن توافق حاصل نشود بانظر دادگاه تعيين خواهد شد.
تبصره : مطالبه‏ي هرگونه وجهي خارج از مقررات فوق در روابط استيجاري ممنوع مي‏باشد .
ماده ۱۱) اماکني که قبل از تصويب اين قانون به اجاره داده شده از شمول اين قانون مستثني وحسب‏مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود .
ماده ۱۲) آيين‏نامه‏ي اجرايي اين قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارت‏خانه‏هاي دادگستري و مسکن وشهرسازي تهيه و به تصويب هيأت‏وزيران خواهد رسيد.
ماده ۱۳) کليه‏ي قوانين و مقررات مغاير با اين قانون لغو مي‏شود.
قانون فوق مشتمل بردوفصل وسيزده ماده وسه تبصره در جلسي علني روز يک‏شنبه مورخ بيست‏وششم مردادماه يک‏هزار و سيصدوهفتادوشش مجلس‏شوراي‏اسلامي تصويب ودرتاريخ ۲۹/۵/۱۳۷۶ به تأييد شوراي‏نگهبان رسيده است .
بر اين اساس، هنگامي كه مالك ملك تجاري با دريافت سرقفلي محل را به اجاره واگذار مي‌نمايد، به علاوة حق انتفاع از منافع ملك ياد شده، به مستأجر اين امتياز را مي‌دهد كه در پايان مدت اجاره، بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهاي متعارفي اجاره ادامه پيدا كند؛ يا اينكه حق تخليه محل را از خود سلب مي‌نمايد.
چنين برداشتي از سرقفلي برخلاف موارد ياد شدة قبلي، باعث ايجاد حق مخصوصي براي مستأجر مي‌شود كه حتماً داراي ارزش مالي است. بنابراين، بالطبع هميشه اين امكان براي مستأجر فراهم مي‌شود كه به اجارة محل ادامه دهد؛ يا اگر بخواهد، محل را تخليه نمايد و به موجر تحويل دهد و در قبال گذشتن از اين حق خود، از مالك مبلغي دريافت نمايد و اگر بخو

اهد، به مستأجر ديگري منتقل نمايد و مبلغي در مقابل اين حق از او بگيرد.
برداشت عرف از سرقفلي دريافتي به وسيلة مالك، با اين مبنا بسيار سازگارتر بود تا با مباني قبلي؛ چرا كه وقتي مالكي ملك تجاري خود را با دريافت سرقفلي اجاره مي‌داد ـ يا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلي معامله مي‌كرد ـ اين گونه نبود كه اين سرقفلي جزئي از مال‌الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستأجر هيچ حقي نسبت به ملك نداشته باشد. بلكه از ديد عرف، با چنين معامله‌اي فقط ملك در دست مالك باقي مي‌ماند كه مي‌تواند اجاره‌‌ بهاي متعارف آن را دريافت نمايد، ولي ادارة محل، تخلية آن يا واگذاري به مستأجر ديگر، در اختيار

مستأجر قرار مي‌گرفت ـ و به قول عرف، مي‌توانست سرقفلي خريداري شدة محل را بفروشد.
اشاره‌اي گذرا به پيشينة حق كسب و پيشه و تجارت و همچنين نظرية فقها در اين باب، راهگشاي بررسي اين حق در قانون جديد است.
حق كسب و پيشه و تجارت، چه در عرف تجاري ايران و چه در قانون مربوط به روابط موجر و مستأجر، تغيير و تحولات عمده‌اي داشته و فراز و نشيبهاي فراواني را به خود ديده است.
تا قبل از سال ۱۳۳۹با اينكه مواد صريحي در اين مورد وجود نداشت، ولي حق مزبور در عرف و عادت تجاري شناخته شده بود، و عملاً رعايت شد(كشاورز، ۱۳۷۴، ص ۶۰).