– مقدمه :
رشد شهرنشینی در جهان بویژه در کشورهای جهان سوم رو به افزایش است و به صورت پدیده ای گسترده و فراگیر درآمده است. این پدیده هم به دلیل رشد جمعیت در چند دهه اخیر و هم به خاطر موج گسترده مهاجرت از روستا به شهر بوده است. آمارهای جهانی مربوط به میزان شهرنشینی که نسبت جمعیت شهرنشین به کل جمعیت را نشان می دهد، هر ساله افزایش آن را به وضوح بیان می دارد. شتاب این رشد در کشورهای در حال توسعه بسیار شدید است .

در ایران نیز مانند سایر کشورهای در حال توسعه مشکل شهرنشینی اساساً جزئی از نظام عدم توسعه است که نمود بارز آن در رشد سریع جمعیت شهرنشینی آنچنان است که نه متناسب با آن قادر به تجهیز فضاهای شهری و گسترش زیرساخت ها هستیم و نه می توانیم به تناسب آن مشاغل مولد ایجاد کنیم بطوریکه مشکل مسکن شهری از حدود سی سال پیش با رشد سریع شهرنشینی در ایران به شکل فزاینده ای تا کنون ظاهر شده است .
رشد شهرنشینی در همه شهرها به صورت متعادل صورت نگرفته است بلکه عمدتاً شامل شهرهای اصلی و بخصوص بزرگ شهر بوده است .

افزایش سریع و بی رویه شهرنشینی در شرایط ویژه کشورهای در حال توسعه که به علت همپایی با تمرکز سرمایه گذاری ها، مهارت ها و امکانات در شهرهای بزرگ با پدیده بزرگ سری شهری همراه می باشد در کشور ما بوجود آورنده برخی تفکرات در مقام مواجهه و حل مشکلات ناشی از آن بوده است .
کلان شهرها مرکز پرجنب و جوشی برای فعالیت های اقتصادی – اجتماعی می باشند، این تمرکز منشأ صرفه های اقتصادی بوده و همین پدیده موجب تمرکز هر چه بیشتر می باشد و این خود دلیل وجود کلان شهرهای بزرگ در کشورهای جهان سوم است.
اما این نیاز و واقعیت هر چه باشد کلان شهرهای جهان سوم در حال حاضر دچار مشکلات عدیده ای است که برای هر شهروند آن، هرچند دور از زمینه های حرفه ای برنامه ریزی و شهرسازی کاملاً ملموس است.
به دنبال یافتن راه حلی برای تمرکز فوق و مشکلات ناشی از آن، الگوها و برنامه های مختلفی اتخاذ و بعضاً اجرا شده است، از جمله سیاست تشویق شهرهای کوچک و متوسط از طریق سیاست عدم تمرکز اداری – مالی، تغییر پایتخت و … ، ایجاد شهرهای جدید نیز از جمله سیاست هایی بوده که در کشورهای مختلف جهان از دهه های قبل به کار رفته است .

ایجاد شهرهای جدید به عنوان یکی از سیاستگزاری های اساسی، از نگرش های هدایت کننده ای است که در جهت کاهش مشکلات رشد جمعیتی و تورم شهرهای بزرگ مطرح گردیده است و این سیاست در ایران به شهرهای اقماری گرایش یافته و عمدتاً در مناطقی که دارای افزایش سربار جمعیتی است اختصاص یافته است .
معمولاً شهرهای جدید اقماری به منظور جذب جمعیت اضافی شهرهای بزرگ و پرتراکم و عمدتاً با نگرش شهرهای خوابگاهی طراحی می شوند ولی اغلب نه تنها مسکن ساکنان خود را تأمین می کنند بلکه در اکثر موارد تا حدودی اشتغال ساکنان را نیز تأمین می کننند و امکان خرید و تفریح

شهروندان را نیز فراهم می آورند و به این طریق شهرهای اقماری برخی از مشکلات مادر شهرهای خود را پذیرا می شوند با این وجود به رغم اینکه شهرهای جدید اقماری معمولاً از لحاظ سیاسی در اداره امور خود مستقل هستند نتوانسته اند چارچوب جامعی برای زندگی بوجود بیاورند و اغلب به عنوان بخشی از مادر شهر و توسعه ناپیوسته و مشروط آن تلقی شده اند .

بر مبنای آنچه گذشت، در این قسمت از مقاله، نتایج مطالعاتی که در زمینه تدوین خط مشی توسعه فیزیکی آینده مشهد در چهارچوب طرح جامع با توجه به ویژگی های یاد شده در مورد شرایط کشور و مشهد انجام شده است و هم چنین نقش شهر جدید گلبهار به اختصار شرح داده می شود.
۲-مروری بر روند توسعه مشهد و زمینه های شکل گیری شهر جدید گلبهار :
شهر مشهد از نظر جمعیت و وسعت بزرگترین شهر کشور پس از تهران است و مهم ترین کانون جذب جمعیت در شهرستان مشهد و استان خراسان می باشد.
در عین حال با توجه به محدودیت های و امکانات توسعه شهر و عدم امکان استقرار تمامی جمعیت ناشی از افزایش جمعیت آینده شهر در داخل محدوده پیوسته آن از یک سو و رهسپار شدن سرریز جمعیت به دلایل متعدد به پیرامون این شهر و گسترش حاشیه نشینی در آن از سوی دیگر اینک طی دو دهه گذشته در راستای تمرکز زدایی از مادر شهر مشهد دو شهر جدید اقماری در منطقه شهری مشهد به منظور ساماندهی این منطقه شهری طراحی و وارد فرایند احداث شده اند .

پدیده مهم دیگری که در شهرهای بزرگ کشور و از جمله مشهد به وقوع پیوسته است ناشی از سرعت و شدت رشد و توسعه شهرنشینی می باشد، شکل گیری منطقه شهری است. اسکان جمعیت مهاجر در روستاهای اطراف مشهد، به دلیل فقدان امکانات کافی و گرانی زمین در محدوده شهر و نیز استقرار صنایع در حاشیه محورهای خروجی شهر به علت گرانی زمین و ممنوعیت ها و محدودیت های قانونی موجب شکل گیری تدریجی منطقه ای به وسعت تقریبی ۳۰۰۰ کیلومتر مربع در اطراف شهر مشهد شده است که این منطقه، هم از لحاظ میزان رشد جمعیت و هم از لحاظ انواع فعالیت ها و هم در مزینه ارتباطات متقابل با مشهد دارای خصیصه شهری می باشد .
طبق پیش بینی طرح توسعه و عمران ؛ جمعیت شهر مشهد از حدود ۶۷/۱ میلیون نفر در سال ۱۳۶۷ ( سال انجام مطالعات وضع موجود شهر ) به حدود ۰۶/۳ میلیون نفر در سال ۱۳۸۰ و حدود ۸/۵ میلیون نفر در سال ۱۳۹۵ افزایش می یابد.

بدین ترتیب ضروری بود که شهر مشهد برای پذیرش حدود ۵/۳ میلیون نفر جمعیت در طی دوره ۲۵ ساله ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۵ آماده می شد .
مطالعات اولیه مربوط به بررسی امکانات توسعه پیوسته مشهد نشان داد که در سمت شمال شرق مشهد به دلیل وجود اراضی درجه یک کشاورزی امکان توسعه وجود ندارد. حاشیه جنوبی شهر نیز کوهستانی است و عملاً سدی برای توسعه شهر است. تنها اراضی قابل توسعه که متصل به شهر است واقع در غرب مشهد در حد جنوبی جاده قوچان قرار دارد که از نظر کشاورزی زمینی درجه ۴ می باشد. ولی چون شهر در این ناحیه فقط به صورت خطی می توانست رشد کند دیده شد که برای خدمات شهری باید هزینه های گزافی را متحمل شد.

با توجه به این مشکلات، طراحی و ساخت شهر جدید در نزدیکی مشهد ضروری به نظر می رسید .
و جهت انجام این مهم، راه حل پیشنهادی طرح جامع جهت اسکان ۴/۱ میلیون نفر اضافه جمعیتی که باید در چهاچوب توسعه ناپیوسته شهر اسکان می یافتند، گزینه ایجاد سه شهر جدید هر یک با جمعیتی در حدود ۵۰۰ هزار نفر در فاصله ۶۰ – ۴۰ کیلومتری اطراف مشهد بوده است. و بر اساس مطالعات و برررسی های انجام شده جهت مکانیابی سه شهر جدید مناطق دو طرف محور قوچان (حد فاصل کوه های هزار مسجد و بینالود و منطبق بر حوضه آبریز کشف رود) به عنوان یکی از نواحی مناسب جهت احداث شهر جدید انتخاب گردید .
۳- شکل گیری شهر جدید گلبهار :

این شهر هم چون تمامی شهرهای جدید کشور بر پایه مصوبات قانونی و برنامه ریزی و طراحی از پیش اندیشیده شده و نظام مند و منطبق بر آخرین استانداردها و ارزش های شهرسازی احداث شده است.
طرح جامع گلبهار برای جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و قابل توسعه تا ۴۰۰ هزار نفر در تاریخ ۷/۴/۷۲ به عنوان اولین مصوبه طرح جامع شهرهای جدید به تصویب شورای عالی شهرسازی ایران رسید .
در حال حاضر و بر اساس نتایج سرشماری ۱۳۸۵ جمعیت شهر جدیدگلبهار ۷۰۳۹ نفر می باشد .
این شهر از نظر استقرار در فضا همانند شهر جدید بینالود در حو

ه شهری مشهد جزو شهرهای جدید اقماری به شمار می رود. این گونه شهرها در خارج از محدوده طرح جامع ایجاد شده و بیشتر برای توسعه ناپیوسته مادر شهرها در نظر گرفته می شوند .
مطالعات شهر جدید گلبها در اجرای سیاست ایجاد مرکز اقماری اسکان جمعیت برای شهرهای بزرگ کشور از سال ۱۳۶۶۶ در دستور کار قرار گرفت .
ایجاد شهرهای جددی در مدار شهرهای بزرگ به منظور کنترل توسعه پیوسته این شهرها و هدایت اسکان جمعیت در محدوده اطراف آنها ( منطقه شهری) و جلوگیری از نابودی اراضی کشاورزی اطراف شهرها و اسکان بی رویه جمعیت یکی از سیایست های مهم وزارت مسکن به شمار می آید.
بر اساس مطالعات طرح توسعه و عمران شهر و حوزه نفوذ مشهد که الگوی توسعه آن در سال ۶۹ به تصویب رسیده، جمعیت این شهر در ۲۵ سال آینده به ۸/۵ میلیون نفر خواهد رسید که اسکان این جمعیت در محدوده بافت پیوسته این شهر مقدور نمی باشد لذا پیش بینی شده است که ۵/۱ میلیون نفر از این جمعیت در سه شهر اقماری در اطراف مشهد اسکان یابند. بر این اساس مطالعات مکانیابی در ۳ ناحیه در فاصله ۴۰ تا ۶۰ کیلومتری شه

ر مشهد جهت استقرار شهرهای جدید تعیین شد.
ناحیه اول : محور قوچان در شمال غربی شهر مشهد
ناحیه دوم : محور مشهد به نیشابور
ناحیه سوم : محور مشهد به سرخس.
که شهر جدید گلبهار به عنوان اولین شهر جدید تصویب و در محور مشهد به قوچان قرار گرفته است .
۴- اهداف ایجاد شهر :
اهداف اصلی شهر با توجه به مطالعات پیش نیازها در قالب دو هدف زیر تعیین گردیده اند :
۱- ایجاد مرکزیتی به منظور جذب و اسکان بخشی از سرریز جمعیتی مشهد و منطقه شهری.
۲- ایجاد مرکزیتی به منظور ارائه خدمات عالی و تخصصی پشتیبانی کننده در منطقه.
به منظور پاسخگوئی به اهداف اصلی فوق هدف های تبعی زیر تدوین گشتند :
۱) ایجاد فرصت های شغلی مناسب در ارتباط با رفع نیازهای جمعیت ساکن.
۲) ایجاد مراکز عالی خدمات و کارگاهی تخصصی شهری.
۳) جلوگیری از تخریب و کمک به اعاده و بهبود نسبی اکوسیستم های طبیعی منطقه
راهبردهای اجتماعی شهر که با توجه به اهداف کلان آن از یک سو و راهبردهای عام اجتماعی در توسعه شهرهای جدید از سوی دیگر تدوین شده شامل ۲ راهبرد اصلی است :
۱- ایجاد تنوع اجتماعی در شهر ( فراهم کردن شرایط اسکان گروه های مختلف اجتماعی)
۲- ایجاد محیط مطلوب شهری از طریق تأمین خودکفایی و حفظ یکپارچگی شهر در آستانه های

جمعیتی متفاوت، تأمین استاندارد خدماتی بالاتر برای ساکنین، استفاده از الگوی مناسب استقرار گروه های اجتماعی با توجه به ناشناخته بودن همسایگی و کیفیت محیط اجتماعی محلات و سرانجام تسریع در شکل گیری مراکز شهری.
بر اساس مطالعات جامع و تفضیلی که در زمینه های مختلف درباره گلبهار انجام شده، شهر جدید گلبهار پس از اماده سازی از سال ۱۳۷۴ به جذب پرداخته است. تا شهریور ۱۳۸۵ فاز یک شهر بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهر تقریباً اجرایی شده و محلات مختلفی مانند فرهنگیان، پردیس و پرند در آن شکل گرفته است. به لحاظ مدیریتی نیز هم اکنون به وسیله شرکت عمران شهر جدید گلبهار اداره می شود و از لحاظ تقسیمات کشوری مرکز بخش گلبهار در شهرستان چناران به

شمار می آید .
۵- موقعیت و ویژگی های جغرافیایی :
شهر جدید گلبهار در مساحتی به وسعت ۴۰۰۰ هکتار در ارتفاع ۱۲۵۰ متری در فاصله حدود ۴۵ کیلومتری شمال غربی شهر مشهد در دشت نسبتاً هموار در دره کشف رود میان رشته کوه های هزار مسجد در شمال و بینالود در جنوب احداث شده است.
این شهر در محور مشهد به چناران در جنوب جاده ترانزیتی مشهد- بجنورد ( معروف به جاده سنتو) و در فاصله حدود ۱۰ کیلومتری چناران قرار دارد.
با توجه به رشته کوه های فوق الذکر، گلبهار به طور کلی در ناحیه ای مکانیکی شده که به لحاظ اقلیمی در زمستان ها سرد و در تابستان ها نسبتاً معتدل است. در بررسی اقلیمی منطقه نکات زیر قابل توجه است :
الف ) در هیچ یک از ماه های سال تداوم و شدت گرما وسرما دیده نمی شود.
ب ) علیرغم اعتدال نسبی هوا در تابستان، منطقه با بادهای سرد روبروست.
ج ) متوسط دمای سالانه در شهر ۶/۱۴ درجه و میزان بارش سالانه حدود mm 290 است .
۶- امکانات و خدمات موجود :
بر اساس گزارش هایی که شرکت عمران شهر جدید گلبهار در شهریور ۱۳۸۵ منتشر ساخته، خدمات عمومی و امکانات زیربنایی و روبنایی متعددی ایجاد شده است.
در خدمات عمومی این شهر ناوگان حمل و نقل اتوبوسرانی به مشهد و چناران و مراکز تجاری مرکزی و پراکنده عرضه کننده انواع نیازهای معیشتی، صنعتی، فرهنگی است. در عرصه ایجاد دوایر دولتی، ایجاد بخشداری، آموزش و پرورش منطقه گلبهار، اداره آب و فاضلاب، اداره گاز، برق، مخابرات، مرکزی نیروی انتظامی،شورای حل اختلاف قوه قضائیه، مرکز بهداشت و درمان و بانک در این شهر صورت گرفته است.

در زمینه امکانات زیربنایی و روبنایی نیز اقدامات زیر انجام شده است :
۱- آماده سازی محلات و خیابان های طرح تفصیلی ۱۷۰۰ هکتاری فاز یک.
۲- بهره برداری از مراکز تلفن ۳۰۰۰ شماره ای برای پوشش محلات یک تا شش
۳- احداث فضای سبز در حریم جاده مشهد – چناران و نیز ۲۰۰هکتار فضای سبز شهری.
۴- اجرای شبکه آب آشامیدنی برای جمعیتی در حدود ۶۰ هزار نفر.
۵- اجرای کامل سیتی گاز برای ۷۵ هزار نفر و اجرای گازرسانی به طول ۵۴ کیلومتر در محلات یک تا شش

۶- ساخت و ساز متنوع و واگذاری ۱۱ هزار پلاک
۷- واگذاری زمین برای احداث دانشگاه آزاد به مساحت ۲۰۰ هکتاری با جذب ۱۵۰۰ دانشجو در ۱۲ رشته
۸- احداث ۸ مدرسه تحصیلی ( سه دبیرستان، دو راهنمایی و سه دبستان )
۹- احداث کتابخانه عمومی، مسجد امام در محله یک و مسجد محله پنج
۱۰-احداث داروخانه و درمانگاه در شهر و ارتقاء پایگاه بهداشت به مرکز بهداشتی – درمانی.
۱۱-احداث مکان های ورزشی و سالن سرپوشیده ورزشی.
۱۲-احداث مجتمع های تجاری در محلات مختلف شهر.
۷- عناصر تعیین کننده ساختار شهر در طرح تفصیلی :
شبکه راه های اصلی – تقسیمات شهری – شکل مرکز شهر – مراحل توسعه و فازبندی شهر – نحوه جایگزینی خدمات عمده و اصلی شهر – نحوه ارتباطات شهر با اطراف – شبکه فضاهای باز و سبز اصلی و نحوه توزیع تراکم .

طراحی کالبدی :
طراحی الگوی طرح جامع شهر جدید گلبهار در فرایندی ۶ مرحله ای صورت پذیرفته است :
۱- مطالعات پایه و کسب شناخت لازم.
۲- تعیین اهداف طراحی در مقیاس کلان در حد شهر.
۳- تعیین راهبردهای اصلی و اقدامات کالبدی در مقیاس محدوده راهبردی طرح و حوزه استحفاظی شهر جدید.
۴- نتیجه گیری از مطالعات در انتخاب سیستم های اصلی و پایه.
۵- تهیه گزینه های مختلف طراحی بر اساس داده های برنامه ریزی شهری
۶- ارزیابی گزینه ها و پیشنهاد الگوی نهایی.
مطالعات تکمیلی :
این مطالعات عمدتاً شامل سه بخش می شوند : تأسیسات زیربنایی، حمل و نقل، اقلیم و محیط زیست.

سیستم های تأسیسات زیربنایی :
آب : منبع آب یکی از عوامل تعیین کننده مقیاس جمعیت و وسعت شهر جدید گلبهار به شمار می رود که به دو صورت متمرکز و پراکنده پیش بینی شده و تأثیر خود را در الگوهای توسعه نشان می دهد.
پساب بازیافتی :
میزان پساب بازیافتی نیز به نحوی در تعیین حجم فضای سبز موثر بوده است.
نحوه جمع آوری و دفع فاضلاب :
جمع آوری فاضلاب در جهت طول زمین شهر به منظور هماهنگی با مراحل توسعه شهر انتخاب گردیده و الگوهای توسعه با آن انطباق و هماهنگی دارد.

حمل و نقل و ترافیک :
از مطالعات انجام شده در این زمینه موارد زیر در تنظیم الگوهای توسعه مورد توجه قرار گرفته است :
راه ها و دسترسی های خارجی شهر، موقعیت دروازه های اصلی شهر، الگوهای شبکه ارتباطی داخلی که در مقیاس کلان به صورت شطرنجی پیش بینی شده است، زمان احداث شبکه های ارتباطی خارجی جدید و یا تقویت شبکه های موجود و همچنین نحوه استفاده از آنها و مشخصات مقطع های اصلی در سطح شهر.

محیط زیست و اقلیم :
مهم ترین نتایج مطالعات زیست محیطی که می تواند در طراحی موثر باشد به قرار زیر است :
روش های تأمین حفاظ طبیعی برای شهر، تمهیدات مربوط به حفظ سلامت محیط زیست، مناطق مناسب و ضروری برای اجرای طرح های آبخیزداری، تعیین نوع و بافت فضاهای سبز در داخل شهر از بخش مطالعات اقلیمی، داده های زیر در تنظیم الگوهای توسعه مکانیابی برخی کاربری ها دخالت داده شده اند :
– تعیین محل استقرار منابع سوخت شه با توجه به جهت های وزش باد در منطقه.
– محل احداث فضای سب مناسب با توجه به جهت، شدت و نوع باد.
– طیف جهت گیری مناسب که در همه مقیاس های طراحی اعم از بافت و شبکه، لزوم رعایت آن وجود دارد.
شکل مرکز شهر، موقعیت و نحوه دسترسی به آن :
این اشکال را می توان در قالب های زیر خلاصه کرد :
الف – تک هسته ای

ب – دو هسته ای
ج – سه هسته ای با توجه به مراحل سه گانه توسعه
د – کریدور خدماتی
و – محور خدماتی با مراکز شهری.
معیارهایی که در جایگزینی مرکز شهر مورد توجه قرار گرفته اند عبارتند از :
۱- موقعیت جغرافیایی مناسب
۲- تطابق مراحل رشد مرکز شهر یا فازهای توسعه
۳- ارتباط و دسترسی مناسب مناطق شهر با مرکز شهر.

۴- ارتباط و پیوستگی مراکز خدماتی و جلوگیری از تکرار خدمات در بخش های مختلف.
۵- روانسازی دسترسی به مرکز شهر پرهیز از ایجاد ازدحام.
۶- وانسازی حرکت در مرکز شهر.
به دنبال بررسی های انجام شده معلوم شد که کریدور و یا محور خدماتی در تلفیق با دو هسته شهری متمرکز اشکال مناسب تری به شمار می روند و در تنظیم الگوها ازاین اشکال استفاده شده است.
مکان یابی و نحوه جایگزینی کاربری های اصلی شهری :
به منظور مکان یابی اولین گروه کاربری ها، تحلیل اراضی مورد طراحی از جهت پتانسیل های موجود در آنها ضروری می نمود.

عواملی که موجب کیفیت ویژه در بخش هایی از اراضی می شوند عمدتاً عبارتند از :
نقاط عطف از جهت شیب زمین مثل بلندی های موضعی ( تپه ها و … ) و یا فرورفتگی های موضعی و خطی ( گودال ها و خط القعرها یا مسیل ها)، عبور شبکه های تأسیسات زیربنایی از برخی بخش های زمین، عبور راههای اصلی و فرعی، وجود برخی کاربری ها که در گذشته شکل گرفته اند وجود طرح ها ی مصوب برای بعضی بخش ها و غیره.
از طرفی هر یک از کاربری های شهری به تبع نقش و تأثیر خود در شهر و به لحاظ عرضه نوع خاصی از خدمات و یا تأمین نیازهای مشخصی از شهروندان، شرایط ویژه ای در رابطه با محل استقرار خود می طلبند.
نحوه توزیع تراکم در شهر :

نحوه پراکنش تراکم پیش بینی شده به گونه ای است که اهداف زیر رعایت شود :
استقرار واحدهای همگون در کنار یکدیگر برای سهولت دسترسی به مراکز محلات و ایجاد نظم در سیمای محله و شهر، برخورداری واحدهای تک واحدی از شرایط مطلوب فیزیکی و آسایش، واحدهای مسکونی با تراکم کم در حاشیه محله و واحدهای مسکونی با تراکم متوسط در مرکز محله استقرار یابند.
ارتباط صنایع با شهر :
محل استقرار صنایع و کارگاه های نیمه مزاحم در حاشه غربی شهر با توجه به وضعیت طبعی محل و وجود راه های ارتباطی و تأسیسات مناسب صورت گرفته به نحوی است که می تواند ضمن برقراری ارتباط سریع و بلاواسطه با محورهای برون شهری با بخش های مختلف شهر نیز ارتباط مناسبی داشته باشد.

محورهای خطی خدماتی و انعطاف در طراحی :
انتخاب شکل خدمات مقیاس شهری به صورت خطی این امکان را فراهم می سازد که اولاًرشد خدمات هم زمان و همپای رشد شهر صورت گیرد ثانیاً نحوه شکل گیری خدمات در این الگو دارای انعطاف زیادی است و می تواند الگوهای گوناگونی را در رابطه با پاسخگویی به الزامات طراحی به خود گیرد.
حفظ اراضی ذخیره برای استفاده در مراحل بعدی اراضی در الگوهای توسعه شهر جدید گلبهار :
این نوع اراضی هم در کاربری های مرکز شهر و هم در کاربری های مراکز نواحی و مناطق شهری در نظر گرفته شده اند پیش بینی این اراضی از جهاتی زمینه ساز انعطاف در رشد و توسعه آتی شهر خواهد بود، از طرفی شناور بودن آن از جهت نوع کاربری (خدماتی یا مسکونی) موجب می شود که با توجه به اقتضای مدت روز نسبت سطوح بین کاربری های مختلف تنظیم شود، از طرف دیگر اراضی مسکونی این بخش از شهر به صورت تراکم های متوسط، زیاد و خیلی زیاد در نظر گرفته می شوند که پاسخ مناسب برای میزان جمعیت پذیری شهر در مراحل مختلف توسعه و

تحولات قیمت زمین و تقاضا برای تراکم بیشتر باشد.
هسته های اولیه توسعه و استخوان بندی اصلی شهر :
هسته های اولیه توسعه شهر را می توان به صورت زیر خلاصه کرد :
بخش اول فعالیت های صنعتی، کارگاهی و انبارها در گوشه شمال غربی اراضی شهری است که می توان آن را بخش اشتغال نامید، بخش دوم عبارت است از فعالیت های تفریحی – فرهنگی در مقیاس بزرگ در ناحیه خیج در گوشه جنوب غربی اراضی و بخش سوم و چهارم شامل هسته های اولیه مسکونی ( شامل اراضی آماده سازی اولیه ) و کاربری ها و تأسیسات ویژه در گوشه شمال شرقی اراضی است.
برای ارتباط بخش های یاد شده با یکدیگر چندین محور را می توان در نظر گرفت چنان که جاده فعلی خیج به عنوان محور ارتباطی بین بخش اشتغال و بخش فرهنگی – تفریحی در نظر گرفته شده و در اتباط بین بخش اشتغال و هسته اولیه مسکونی و کاربری های ویژه از طریق یک شبکه ارتباطی منطبق بر حریم گاز پیش بینی شده است.
محور سومی که از وسط اراضی شهر می گذرد، ارتباط بین هسته های اولیه مسکونی و کربری های ویژه را با ناحیه تفریحی – فرهنگی برقرار می سازد.
به این ترتیب سه گوشه ای پدید می آید که در هر گوشه آن یک نوع فعالیت شهری در مراحل اولیه شکل می گیرد و اضلاع سه گوشه ارتباط دهنده این بخش ها با یکدیگر خواهند بود.
الگوهای توسعه :
بر پایه برنامه کابری اراضی و سطح و سطوح مورد نیزاز هر یک، نتایج بررسی های مربوط به ساخت شهر، وضع موجود اراضی مورد طراحی و امکانات و محدودیت های آن در بخش مطالعات راهبردی، آلژناتیوها مختلفی برای توسعه شهر در نظر گرفته شد :

۱- در گزینه اول مرکز شهر به صورت محور خدماتی – خطی همراه با دو هسته متمرکز پیش بینی شده است.
۲- در گزینه دوم مرکز شهر به صورت کریدور خدماتی و یک محور خدماتی سراسری طراحی گریده است.
۳- در گزینه سوم مرکز شهر یک کریدور خدماتی است که دارای دو بخش یا دو هسته اصلی است که محور خدماتی از میان آنها عبور می کند.
۸- بررسی منطقه روستایی و حوزه نفوذ شهر جدید گلبهار :
روستاهای اطراف کلان شهرهایی که شهرهای جدید اقماری دارند پس از احداث شهر جدید با دگرگونی وبرو می شوند که از جهات بسیاری حایز اهمیت و بررسی هستند. شهرهای جدید به هر شکلی که ایجاد شده باشند مانند جزیره ای مستقل که تنها با مادرشهر در ارتباط باشند، نخواهند بود و هرچند برای تعامل با مادرشهر و کلان شهرهاو جذب جمعت مازاد آنها احداث می شوند، اما معمولا در منطقه ای احداث می شوند که منطقه همگنی از نواحی روستایی است. این نواحی روستایی درواقع طی قرن ها پویایی و تعامل با شهرهای مجاور و حتی مهاجرفرستی به شهرها به صات خود ادامه دادند و با برقراری مناسبات دائمی و ارائه خدمات اقتصادی و برخورداری از مزایای شهری به نواحی همگنی تبدیل شده و به صورت سکونت گاه های زنده و پایدار درآمده اند، اگرچه در درون خود نیز با تحولاتی روبرو بوده اند. از سوی دیگر شهرهای جدید با هر الگو، نقش، عملکرد و مدیریتی، اثرات منطقه ای دارند و در توسعه آفرینی منطقه خود به ویژه در بعد

مطالعات روستایی به یکی از کانون ها تبدیل می شوند. کارکردهای مختلفی که این شهرها دارند و نیز امکانات و خدمات زیربنایی و روبنایی که به یکباره در این شهرها ایجاد می شود، کانونی برای برآورده سازی برخی از نیزهای روستایی منطقه است که قرن ها در شهرهای دیگر با فاصله بیشتر از آن بهره مند می شوند.

نگاه اجمالی به مکانیابی شهرهای جدید در مطالعات طرح جامع و تفصیلی نشان می دهد که شهر جدید مانند جزیره ای در نظر گرفته شده است که تنها با مادرشهر ارتباط داشته یا خواهد داشت، حال آنکه روستاها و کانون های روستایی مشتمل بر حوزه، مجموعه و منظومه روستایی به عنوان مکان های زنده و پویا در اطراف شهرهای جدید به عنوان واقعیتی انکارناپذیر وجود دارند و به حیات خود ادامه می دهند.